Archive for category Rumah Susun
Proses Penanganan Sengketa Perikatan Jual – Beli Satuan Rumah Susun Melalui Arbitrase
Posted by admin in Penyelesaian Sengketa, Rumah Susun on April 18, 2010
Setiap hubungan hukum yang terjadi dalam kehidupan bermasyarakat di Indonesia tidak luput dari suatu permasalahan atau sengketa baik yang dapat dinilai dalam skala kecil atau bahkan skala besar. Hal ini pun terjadi dalam suatu perikatan jual – beli satuan rumah susun. Pada dasarnya suatu perikatan terjadi karena adanya perjanjian dan undang – undang. Khusus perikatan yang terjadi karena perjanjian, harus memenuhi syarat sahnya suatu perjanjian menurut Pasal 1320 Kitab Undang – Undang Hukum Perdata (“KUH Perdata”), yaitu adanya kesepakatan para pihak, kecakapan pihak yang membuatnya, hal tertentu yang diperjanjikan dan sebab – sebab yang halal.
Perikatan jual – beli satuan rumah susun dapat terjadi karena adanya peningkatan permintaan konsumen/calon konsumen untuk membeli rumah susun yang belum selesai dibangun oleh pengembang (developer), sehingga mengharuskan pemerintah untuk mengatur hal tersebut secara khusus dalam Keputusan Menteri Perumahan Rakyat Nomor 11/KPTS/1994 tentang Pedoman Perikatan Jual – Beli Satuan Rumah Susun (“Kepmenpera”). Akibat hukum dari berlakunya Kepmenpera ini adalah setiap adanya perikatan jual – beli satuan rumah susun wajib mengikuti pedoman dalam Kepmenpera tersebut. Hal ini sebagaimana tertulis di ketentuan kedua dalam Kepmenpera.
Kepmenpera ini mengatur mengenai penyelesaian sengketa melalui arbitrase yang ditetapkan sesuai dengan aturan – aturan Badan Arbitrase Nasional Indonesia (BANI) dengan biaya ditanggung renteng oleh para pihak. Tentunya upaya penyelesaian sengketa perikatan jual – beli satuan rumah susun melalui arbitrase ini dapat ditempuh, apabila sebelumnya para pihak telah menempuh terlebih dahulu jalan musyawarah dan mufakat. Bilamana musyawarah dan mufakat tidak tercapai, maka menurut Kepmenpera diatas dapat ditempuh dengan arbitrase.
Arbitrase sebagai suatu upaya alternatif penyelesaian di luar pengadilan yang dipilih dan disepakati oleh para pihak dalam perjanjian, karena merupakan lembaga yang bebas dan otonom menentukan aturan sendiri, biasanya waktu prosedur relatif singkat, diperiksa oleh arbiter yang profesional dan memiliki kerahasiaan (privat) bagi para pihak yang bersengketa.
Pihak-Pihak Yang Dapat Terlibat Dalam Konflik Hukum Rumah Susun
Posted by admin in Rumah Susun on January 7, 2010
Kehidupan dalam rumah susun memang berbeda dari kehidupan di rumah tinggal biasa. Penghuni tidak hanya memiliki tetangga di samping rumah tetapi juga memiliki tetangga di lantai atas maupun bawah. Di dalam rumah susun juga terdapat badan pengelola yang mengatur pengelolaan lingkungan rumah susun, pemeliharaan dan pembangunan prasarana lingkungan serta fasilitas sosial rumah susun untuk tujuan kehidupan bersama penghuni rumah susun.
Namun sering kali muncul konflik hukum dalam kehidupan rumah susun. Pihak-pihak yang terlibat dalam masalah kehidupan bersama rumah susun, yaitu:
a. Pengembang / Developer;
Pengembang ikut berperan sebagai pengelola rumah susun sampai dengan terbentuknya perhimpunan penghuni. Pasal 65 Peraturan Pemerintah No. 4 Tahun 1988 Tentang Rumah Susun mengatur jangka waktu pengelolaan rumah susun oleh pengembang sekurang-kurangnya tiga (3) bulan dan paling lama satu (1) tahun sejak terbentuknya perhimpunan penghuni.
Permasalahan yang sering kali muncul dari kepentingan pengembang adalah:
1) Pengembang yang menentukan mengenai pembebanan biaya-biaya pengelolaan rumah susun. Potensi konflik yang muncul adalah keberatan atas nominal biaya yang akan ditagihkan ke penghuni yang mungkin dirasa terlalu tinggi.
2) Pengembang tentunya mempunyai prinsip mencari keuntungan dalam membangun rumah susun, dan hal itu bisa diterapkan pada penetapan service charge atau iuran pengelolaan secara sepihak.
b. Perhimpunan Penghuni;
Perhimpunan Penghuni adalah perwakilan dari penghuni dalam mengurus kepentingan penghuni rumah susun. Potensi konflik yang mungkin akan timbul adalah keputusan-keputusan yang dibuat oleh Perhimpunan Penghuni yang belum tentu sesuai dengan kepentingan dari penghuni. Hal ini disebabkan karena sering kali terdapat kubu-kubu yang mendukung atau pun menentang suatu kepengurusan perhimpunan penghuni. Hal ini sudah terjadi di beberapa tempat.
c. Pemilik dan Penghuni;
Pemilik dan penghuni sebagai pihak yang memanfaatkan satuan rumah susun dan lingkungan rumah susun, mempunyai kewajiban untuk mematuhi peraturan tata tertib sesuai dengan Anggaran Dasar dan Anggaran Rumah Tangga, membayar iuran pengelolaan dan sinking fund, membayar iuran premi kebakaran, dan memelihara rumah susun dan lingkungannya. Potensi konflik yang dapat muncul adalah jika ada pelanggaran-pelanggaran yang dilakukan pemilik dan/atau penghuni terhadap peraturan tata tertib, dan juga ketidaktaatan pemilik dan/atau penghuni dalam membayar iuran pengelolaan.
Konflik yang dapat muncul seperti yang telah diuraikan di atas merupakan akibat dari belum adanya perundang-undangan yang rinci sebagai payung hukum pengaturan pengelolaan dan kehidupan rumah susun di Indonesia. Walaupun telah ada Undang-Undang No. 16 Tahun 1985 Tentang Rumah Susun (“UURS”) dan Peraturan Pemerintah No. 4 Tahun 1988 Tentang Rumah Susun, namun peraturan tersebut belum dapat mengakomodasi pengaturan permasalahan yang dapat muncul dalam kehidupan rumah susun.
Cara yang dapat dilakukan dalam mengakomodasi permasalahan di atas adalah sebagai berikut:
a. Memasukkan ketentuan-ketentuan dalam Anggaran Dasar dan Anggaran Rumah Tangga yang mengatur hal-hal yang berpotensi menimbulkan konflik hukum;
b. Sosialisasi dari instansi perumahan atau Pemerintah Daerah setempat mengenai kehidupan di rumah susun;
c. Penyuluhan dan pengajaran mengenai cara mengelola rumah susun secara tepat dan efektif.
Ardhityo Rompas
Hak dan Kewajiban Pemilik dan Tenant Pada Suatu Apartemen Atau Rumah Susun
Posted by admin in Rumah Susun on November 10, 2009
Rumah susun adalah bangunan bertingkat untuk hunian yang satuannya dapat dimiliki secara terpisah. Sebagai bangunan hunian yang dapat dimiliki secara terpisah, penghuni rumah susun mempunyai batasan-batasan dalam memanfaatkan ruang dan benda yang terdapat dalam rumah susun. Dalam rumah susun dikenal adanya bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama. Ketiga hal tersebut merupakan hak bersama dari rumah susun yang tidak dapat dimiliki secara individu, karena merupakan satu kesatuan fungsional dari bangunan rumah susun yang tidak dapat dipisahkan.
Pemilik dan/atau penghuni satuan rumah susun mempunyai hak dan kewajiban yang diatur oleh Peraturan Pemerintah No. 4 Tahun 1988 Tentang Rumah Susun. Seperti yang tercantum dalam pasal di bawah ini.
Pasal 61 PP No. 4 Tahun 1988,
Ayat (1) setiap penghuni berhak:
- memanfaatkan rumah susun dan lingkungannya termasuk bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama secara aman dan tertib;
- mendapatkan perlindungan sesuai dengan Anggaran Dasar dan Anggaran Rumah Tangga;
- memilih dan dipilih menjadi Anggota Pengurus Perhimpunan Penghuni.
Ayat (2) setiap penghuni berkewajiban:
- mematuhi dan melaksanakan peraturan tata tertib dalam suatu rumah susun dan lingkungannya sesuai dengan Anggaran Dasar dan Anggaran Rumah Tangga;
- membayar iuran pengelolaan dan premi asuransi kebakaran;
- memelihara rumah susun dan lingkungannya termasuk bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama.
Ayat (3) setiap penghuni dilarang:
- melakukan perbuatan yang membahayakan keamanan, ketertiban, dan keselamatan terhadap penghuni lain, bangunan dan lingkungannya;
- mengubah bentuk dan/atau menambah bangunan di luar satuan rumah susun yang dimiliki tanpa mendapat persetujuan perhimpunan penghuni.
Selain hak yang diatur dalam pasal di atas, penghuni yang juga merupakan anggota Perhimpunan Penghuni Rumah Susun juga mempunyai hak suara. Penghuni dapat mengunakan hak suara ini dalam kegiatan rapat umum anggota perhimpunan penghuni. Hak suara ini terbagi dalam dalam tiga (3) kategori, yaitu:
- Hak Suara Penghunian, yaitu hak suara para anggota PPRS untuk menentukan hal-hal yang menyangkut tata tertib, pemakaian fasilitas, dan kewajiban pembayaran iuran atas pengelolaan dan asuransi kebakaran terhadap hak bersama seperti bagian bersama, benda bersama dan tanah bersama. Setiap pemilik hak atas tanah satuan rumah susun diwakili oleh satu suara.
- Hak Suara Pengelolaan, yaitu hak suara para anggota PPRS untuk menentukan hal-hal yang menyangkut pemeliharaan, perbaikan dan pembangunan prasarana lingkungan, serta fasilitas sosial, bagian bersama, benda bersama dan tanah bersama. Hak Suara Pengelolaan dihitung berdasarkan nilai perbandingan proporsional dari setiap satuan rumah susun.
- Hak Suara Pemilikan, yaitu hak suara para anggota PPRS untuk menentukan hal-hal yang menyangkut hubungan antar sesama penghuni satuan rumah susun; Pemilihan Pengurus PP; dan biaya-biaya atas satuan rumah susun. Hak Suara Pemilikan dihitung berdasarkan nilai perbandingan proporsional dari setiap satuan rumah susun.
Berdasarkan penjelasan di atas, maka setiap pemilik dan/atau tenant satuan rumah susun mempunyai hak dan kewajiban yang telah diatur dalam peraturan perundang-undangan. Peraturan ini memiliki kekuatan yang mengikat dengan adanya sanksi, terutama kewajiban yang merupakan suatu hal yang harus dilaksanakan oleh pemilik dan/atau tenant dari satuan rumah susun.
Sanksi yang terkait kewajiban penghuni diatur dalam Pasal 77 PP No. 4 Tahun 1988. Ayat (1) dari pasal ini berbunyi, “barang siapa melanggar ketentuan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 30, Pasal 31, Pasal 34, Pasal 35 ayat (1) dan ayat (3), Pasal 38 ayat (2), Pasal 39 ayat (1), Pasal 61 ayat (2) dan ayat (3), dan Pasal 67, diancam dengan pidana kurungan selama-lamanya 1 (satu) tahun dan/atau denda setinggi-tingginya Rp. 1.000.000,- (satu juta rupiah).
AR
Kepemilikan Satuan Rumah Susun oleh Orang Asing di Indonesia
Posted by admin in Rumah Susun on November 10, 2009
Negara Indonesia sebagai negara yang berkembang merupakan daerah tujuan investasi bagi negara-negara maju untuk memperluas kegiatan bisnis global. Oleh sebab itu, semakin banyak pula orang asing yang menetap di Indonesia untuk menjalankan bisnisnya. Namun ada batasan-batasan bagi orang asing untuk dapat memiliki hunian tempat tinggal terutama hunian rumah susun yang akan dibahas lebih lanjut dalam tulisan ini.
Rumah susun hanya dapat dibangun di atas tanah hak milik, hak guna bangunan, hak pakai atas tanah Negara atau hak pengelolaan seperti yang diatur dalam Pasal 7 ayat (1) Undang-Undang No. 16 Tahun 1985 Tentang Rumah Susun (“UURS”) dan Pasal 38 ayat (1) Peraturan Pemerintah No. 4 Tahun 1988 Tentang Rumah Susun.
Hal kepemilikan satuan rumah susun yang diatur dalam Pasal 8 ayat (1) UURS, menyebutkan bahwa satuan rumah susun dapat dimiliki oleh perseorangan atau badan hukum yang memenuhi syarat sebagai pemegang hak atas tanah. Maksud dari hak atas tanah adalah hak atas tanah yang diatur dalam Undang-Undang No. 5 Tahun 1960 Tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (“UUPA”), seperti hak milik, hak guna usaha, hak guna bangunan, hak pakai, dan sebagainya. Hak atas tanah yang dapat dimiliki oleh orang asing dan/atau badan hukum asing adalah hak pakai. Hal ini diatur dalam Pasal 42 UUPA.
Menurut Pasal 41 ayat (1) UUPA, hak pakai adalah
Hak untuk menggunakan dan/atau memungut hasil dari tanah yang dikuasai langsung oleh Negara atau tanah milik orang lain, yang memberi wewenang dan kewajiban yang ditentukan oleh pejabat yang berwenang memberikannya atau dalam perjanjian dengan pemilik tanah, yang bukan perjanjian sewa-menyewa atau perjanjian pengolahan tanah, segala sesuatu asal tidak bertentangan dengan jiwa dan ketentuan-ketentuan Undang-undang ini (UUPA).
Jangka waktu Hak Pakai atas tanah negara adalah dua puluh lima (25) tahun, dan dapat diperpanjang lagi dua puluh lima (25) tahun atau diberikan jangka waktu yang tidak ditentukan selama tanahnya dipergunakan untuk keperluan yang ditentukan dalam pasal tersebut di atas. Jangka waktu Hak Pakai diatur dalam Pasal 45 ayat (1) Peraturan Pemerintah No. 40 Tahun 1996 Tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai Atas Tanah.
Dasar hukum pengaturan kepemilikan satuan rumah susun oleh orang asing yang berkedudukan di Indonesia adalah Peraturan Pemerintah No. 41 Tahun 1996 Tentang Pemilikan Rumah Atau Tempat Tinggal Atau Hunian Oleh Orang Asing Yang Berkedudukan Di Indonesia. Dalam Pasal 1 PP No. 41 Tahun 1996 diatur bahwa orang asing yang berkedudukan di Indonesia yang dapat memiliki sebuah hunian adalah orang asing yang kehadirannya di Indonesia memberikan manfaat bagi pembangunan nasional.
Orang asing dan/atau badan hukum asing yang memiliki kantor perwakilan di Indonesia hanya dapat memiliki satuan rumah susun di Indonesia yang dibangun di atas hak pakai atas tanah negara, seperti yang diatur dalam Pasal 2 butir (2) PP No. 41 Tahun 1996.
Jadi, berdasarkan uraian di atas dapat disimpulkan bahwa orang asing dan/atau badan hukum asing yang berkedudukan di Indonesia dapat memiliki satuan rumah susun yang dibangun di atas tanah dengan status hak pakai atas tanah Negara dengan syarat dan jangka waktu tertentu sesuai dengan ketentuan-ketentuan di atas.
AR
Kewenangan Pengurus Perhimpunan Penghuni Rumah Susun
Posted by admin in Rumah Susun on November 10, 2009
Perhimpunan penghuni merupakan organisasi yang ditentukan oleh undang-undang untuk mengatur penggunaan dan pengelolaan hak bersama (tanah bersama, bagian bersama, dan benda bersama). Sebagai badan hukum, Perhimpunan Penghuni dapat bertindak mewakili pemilik satuan rumah susun.
Susunan organisasi PPRS meliputi Dewan Pembina, Dewan Pengawas, dan Dewan Pengurus. Menurut Pasal 1 butir (9) Peraturan Menteri Negara Perumahan Rakyat Nomor 15/PERMEN/M/2007 Tentang Tata Laksana Pembentukan Perhimpunan Penghuni Rumah Susun Sederhana Milik, yang dimaksud dengan Pengurus adalah:
“kumpulan orang yang ditunjuk dan diberi amanat oleh anggota PPRS untuk menyelenggarakan dan mengelola PPRS.”
Berdasarkan Pasal 57 ayat (1) PP No. 4 Tahun 1988, anggota Perhimpunan Penghuni dipilih berdasarkan asas kekeluargaan oleh para anggota perhimpunan melalui Rapat Umum Perhimpunan Penghuni yang khusus diadakan untuk keperluan tersebut.
Persyaratan anggota pengurus ialah para penghuni atau para wakilnya yang sah menurut hukum dan memenuhi syarat-syarat di bawah ini, yaitu:[1]
- Warga Negara Indonesia yang setia pada Pancasila dan Undang-Undang Dasar 1945.
- Berdomisili di rumah susun.
- Berstatus sebagai penghuni yang sah di Rumah Susun.
- Memiliki Kartu Tanda Penduduk (KTP) dan kartu keluarga yang sah di Rumah Susun.
- Mempunyai pengetahuan dan ketrampilan kerja yang baik.
- Mampu bekerja sama dengan sesama Pengurus PP Rumah Susun lainnya.
- Mampu berinisiatif dan mencari sumber dana, baik dari dalam maupun di luar, guna kebutuhan dan kepentingan penghuni Rumah Susun.
Kewenangan dan kewajiban pengurus PPRS menurut SK Menteri Negara Perumahan Rakyat selaku Ketua Badan Kebijaksanaan dan Pengendalian Pembangunan Perumahan dan Pemukiman Nasional No. 6/KPTS/BKP4N/1995, tentang Pedoman Pembuatan Akta Pendirian, Anggaran Dasar dan Anggaran Rumah Tangga Perhimpunan Penghuni Rumah Susun, adalah sebagai berikut:
1. Kewenangan pengurus adalah:
a. Pengurus berwenang untuk membuat dan merubah aturan tata tertib dan pengelolaan penghunian serta menentukan kebijaksanaan sesuai dengan Anggaran Dasar atau Anggaran Rumah Tangga perhimpunan penghuni.
b. Pengurus berwenang untuk melakukan peringatan, teguran dan tindakan lain terhadap penghuni yang melanggar atau tidak menaati aturan Anggaran Dasar atau Anggaran Rumah Tangga, aturan tata tertib, keputusan rapat umum, keputusan rapat pengurus dan perjanjian dengan badan pengelola.
c. Ketua dan sekretaris mewakili perhimpunan penghuni di dalam dan di luar Pengadilan tentang segala hal, dan segala kejadian, sesuai dengan Anggaran Dasar atau Anggaran Rumah Tangga perhimpunan penghuni dan peraturan perundang-undangan yang berlaku serta menjalankan segala tindakan baik mengenai pengurusan maupun yang mengenai pemilikan dalam ruang lingkup pengelolaan rumah susun tersebut.
2. Kewajiban dari pengurus adalah:
a. Memberikan pertanggungjawaban kepada rapat umum perhimpunan penghuni.
b. Menyampaikan laporan kepada perhimpunan penghuni secara berkala sekurang-kurangnya dua (2) kali setahun atas pekerjaan badan pengelola.
c. Menyelenggarakan tugas-tugas administrasi yang berkaitan dengan masalah penghunian perhimpunan penghuni, melaksanakan putusan rapat umum perhimpunan penghuni.
d. Membina penghuni ke arah kesadaran hidup bersama, selaras, serasi, dan seimbang dalam perhimpunan penghuni.
e. Mengawasi pelaksanaan penghunian satuan rumah susun agar penghuni mematuhi ketentuan-ketentuan yang tercantum dalam Anggaran Dasar dan Anggaran Rumah Tangga serta perikatan perjanjian dengan badan pengelola.
f. Menetapkan dan menerapkan sanksi terhadap pelanggaran yang telah dilakukan oleh penghuni terhadap keputusan rapat umum perhimpunan penghuni, keputusan rapat pengurus, Anggaran Dasar atau Anggaran Rumah Tangga perhimpunan penghuni serta perjanjian dengan badan pengelola, termasuk memohon bantuan dari Kantor Dinas Perumahan, Pemerintah Daerah, dan pihak berwajib lainnya dalam menerapkan sanksi bagi penghuni yang tidak mematuhi tata tertib penghunian.
g. Menjalin hubungan kerjasama baik secara langsung maupun tidak langsung dengan pihak-pihak terkait sebagaimana dimaksud dalam peraturan perundang-undangan.
AR
[1] Hutagalung, Arie S., Condominium dan Permasalahannya, Badan Penerbit Fakultas Hukum Universitas Indonesia, 2002, Depok, hlm. 89.
-
You are currently browsing the archives for the Rumah Susun category.
Managed by
-
