Archive for November, 2009

Hak dan Kewajiban Pemilik dan Tenant Pada Suatu Apartemen Atau Rumah Susun

Posted by admin in Rumah Susun on November 10, 2009

new residential buildingRumah susun adalah bangunan bertingkat untuk hunian yang satuannya dapat dimiliki secara terpisah. Sebagai bangunan hunian yang dapat dimiliki secara terpisah, penghuni rumah susun mempunyai batasan-batasan dalam memanfaatkan ruang dan benda yang terdapat dalam rumah susun. Dalam rumah susun dikenal adanya bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama. Ketiga hal tersebut merupakan hak bersama dari rumah susun yang tidak dapat dimiliki secara individu, karena merupakan satu kesatuan fungsional dari bangunan rumah susun yang tidak dapat dipisahkan.

Pemilik dan/atau penghuni satuan rumah susun mempunyai hak dan kewajiban yang diatur oleh Peraturan Pemerintah No. 4 Tahun 1988 Tentang Rumah Susun. Seperti yang tercantum dalam pasal di bawah ini.

Pasal 61 PP No. 4 Tahun 1988,

Ayat (1) setiap penghuni berhak:

  1. memanfaatkan rumah susun dan lingkungannya termasuk bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama secara aman dan tertib;
  2. mendapatkan perlindungan sesuai dengan Anggaran Dasar dan Anggaran Rumah Tangga;
  3. memilih dan dipilih menjadi Anggota Pengurus Perhimpunan Penghuni.

Ayat (2) setiap penghuni berkewajiban:

  1. mematuhi dan melaksanakan peraturan tata tertib dalam suatu rumah susun dan lingkungannya sesuai dengan Anggaran Dasar dan Anggaran Rumah Tangga;
  2. membayar iuran pengelolaan dan premi asuransi kebakaran;
  3. memelihara rumah susun dan lingkungannya termasuk bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama.

Ayat (3) setiap penghuni dilarang:

  1. melakukan perbuatan yang membahayakan keamanan, ketertiban, dan keselamatan terhadap penghuni lain, bangunan dan lingkungannya;
  2. mengubah bentuk dan/atau menambah bangunan di luar satuan rumah susun yang dimiliki tanpa mendapat persetujuan perhimpunan penghuni.

Selain hak yang diatur dalam pasal di atas, penghuni yang juga merupakan anggota Perhimpunan Penghuni Rumah Susun juga mempunyai hak suara. Penghuni dapat mengunakan hak suara ini dalam kegiatan rapat umum anggota perhimpunan penghuni. Hak suara ini terbagi dalam dalam tiga (3) kategori, yaitu:

  1. Hak Suara Penghunian, yaitu hak suara para anggota PPRS untuk menentukan hal-hal yang menyangkut tata tertib, pemakaian fasilitas, dan kewajiban pembayaran iuran atas pengelolaan dan asuransi kebakaran terhadap hak bersama seperti bagian bersama, benda bersama dan tanah bersama. Setiap pemilik hak atas tanah satuan rumah susun diwakili oleh satu suara.
  2. Hak Suara Pengelolaan, yaitu hak suara para anggota PPRS untuk menentukan hal-hal yang menyangkut pemeliharaan, perbaikan dan pembangunan prasarana lingkungan, serta fasilitas sosial, bagian bersama, benda bersama dan tanah bersama. Hak Suara Pengelolaan dihitung berdasarkan nilai perbandingan proporsional dari setiap satuan rumah susun.
  3. Hak Suara Pemilikan, yaitu hak suara para anggota PPRS untuk menentukan hal-hal yang menyangkut hubungan antar sesama penghuni satuan rumah susun; Pemilihan Pengurus PP; dan biaya-biaya atas satuan rumah susun. Hak Suara Pemilikan dihitung berdasarkan nilai perbandingan proporsional dari setiap satuan rumah susun.

Berdasarkan penjelasan di atas, maka setiap pemilik dan/atau tenant satuan rumah susun mempunyai hak dan kewajiban yang telah diatur dalam peraturan perundang-undangan. Peraturan ini memiliki kekuatan yang mengikat dengan adanya sanksi, terutama kewajiban yang merupakan suatu hal yang harus dilaksanakan oleh pemilik dan/atau tenant dari satuan rumah susun.

Sanksi yang terkait kewajiban penghuni diatur dalam Pasal 77 PP No. 4 Tahun 1988. Ayat (1) dari pasal ini berbunyi, “barang siapa melanggar ketentuan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 30, Pasal 31, Pasal 34, Pasal 35 ayat (1) dan ayat (3), Pasal 38 ayat (2), Pasal 39 ayat (1), Pasal 61 ayat (2) dan ayat (3), dan Pasal 67, diancam dengan pidana kurungan selama-lamanya 1 (satu) tahun dan/atau denda setinggi-tingginya Rp. 1.000.000,- (satu juta rupiah).

AR

,

No Comments

Kepemilikan Satuan Rumah Susun oleh Orang Asing di Indonesia

Posted by admin in Rumah Susun on November 10, 2009

dreamstimefree_280566Negara Indonesia sebagai negara yang berkembang merupakan daerah tujuan investasi bagi negara-negara maju untuk memperluas kegiatan bisnis global. Oleh sebab itu, semakin banyak pula orang asing yang menetap di Indonesia untuk menjalankan bisnisnya. Namun ada batasan-batasan bagi orang asing untuk dapat memiliki hunian tempat tinggal terutama hunian rumah susun yang akan dibahas lebih lanjut dalam tulisan ini.

Rumah susun hanya dapat dibangun di atas tanah hak milik, hak guna bangunan, hak pakai atas tanah Negara atau hak pengelolaan seperti yang diatur dalam Pasal 7 ayat (1) Undang-Undang No. 16 Tahun 1985 Tentang Rumah Susun (“UURS”) dan Pasal 38 ayat (1) Peraturan Pemerintah No. 4 Tahun 1988 Tentang Rumah Susun.

Hal kepemilikan satuan rumah susun yang diatur dalam Pasal 8 ayat (1) UURS, menyebutkan bahwa satuan rumah susun dapat dimiliki oleh perseorangan atau badan hukum yang memenuhi syarat sebagai pemegang hak atas tanah. Maksud dari hak atas tanah adalah hak atas tanah yang diatur dalam Undang-Undang No. 5 Tahun 1960 Tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (“UUPA”), seperti hak milik, hak guna usaha, hak guna bangunan, hak pakai, dan sebagainya. Hak atas tanah yang dapat dimiliki oleh orang asing dan/atau badan hukum asing adalah hak pakai. Hal ini diatur dalam Pasal 42 UUPA.

Menurut Pasal 41 ayat (1) UUPA, hak pakai adalah

Hak untuk menggunakan dan/atau memungut hasil dari tanah yang dikuasai langsung oleh Negara atau tanah milik orang lain, yang memberi wewenang dan kewajiban yang ditentukan oleh pejabat yang berwenang memberikannya atau dalam perjanjian dengan pemilik tanah, yang bukan perjanjian sewa-menyewa atau perjanjian pengolahan tanah, segala sesuatu asal tidak bertentangan dengan jiwa dan ketentuan-ketentuan Undang-undang ini (UUPA).

Jangka waktu Hak Pakai atas tanah negara adalah dua puluh lima (25) tahun, dan dapat diperpanjang lagi dua puluh lima (25) tahun atau diberikan jangka waktu yang tidak ditentukan selama tanahnya dipergunakan untuk keperluan yang ditentukan dalam pasal tersebut di atas. Jangka waktu Hak Pakai diatur dalam Pasal 45 ayat (1) Peraturan Pemerintah No. 40 Tahun 1996 Tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai Atas Tanah.

Dasar hukum pengaturan kepemilikan satuan rumah susun oleh orang asing yang berkedudukan di Indonesia adalah Peraturan Pemerintah No. 41 Tahun 1996 Tentang Pemilikan Rumah Atau Tempat Tinggal Atau Hunian Oleh Orang Asing Yang Berkedudukan Di Indonesia. Dalam Pasal 1 PP No. 41 Tahun 1996 diatur bahwa orang asing yang berkedudukan di Indonesia yang dapat memiliki sebuah hunian adalah orang asing yang kehadirannya di Indonesia memberikan manfaat bagi pembangunan nasional.

Orang asing dan/atau badan hukum asing yang memiliki kantor perwakilan di Indonesia hanya dapat memiliki satuan rumah susun di Indonesia yang dibangun di atas hak pakai atas tanah negara, seperti yang diatur dalam Pasal 2 butir (2) PP No. 41 Tahun 1996.

Jadi, berdasarkan uraian di atas dapat disimpulkan bahwa orang asing dan/atau badan hukum asing yang berkedudukan di Indonesia dapat memiliki satuan rumah susun yang dibangun di atas tanah dengan status hak pakai atas tanah Negara dengan syarat dan jangka waktu tertentu sesuai dengan ketentuan-ketentuan di atas.

AR

,

No Comments

Kewenangan Pengurus Perhimpunan Penghuni Rumah Susun

Posted by admin in Rumah Susun on November 10, 2009

dreamstimefree_93607Perhimpunan penghuni merupakan organisasi yang ditentukan oleh undang-undang untuk mengatur penggunaan dan pengelolaan hak bersama (tanah bersama, bagian bersama, dan benda bersama). Sebagai badan hukum, Perhimpunan Penghuni dapat bertindak mewakili pemilik satuan rumah susun.

Susunan organisasi PPRS meliputi Dewan Pembina, Dewan Pengawas, dan Dewan Pengurus. Menurut Pasal 1 butir (9) Peraturan Menteri Negara Perumahan Rakyat Nomor 15/PERMEN/M/2007 Tentang Tata Laksana Pembentukan Perhimpunan Penghuni Rumah Susun Sederhana Milik, yang dimaksud dengan Pengurus adalah:

“kumpulan orang yang ditunjuk dan diberi amanat oleh anggota PPRS untuk menyelenggarakan dan mengelola PPRS.”

Berdasarkan Pasal 57 ayat (1) PP No. 4 Tahun 1988, anggota Perhimpunan Penghuni dipilih berdasarkan asas kekeluargaan oleh para anggota perhimpunan melalui Rapat Umum Perhimpunan Penghuni yang khusus diadakan untuk keperluan tersebut.

Persyaratan anggota pengurus ialah para penghuni atau para wakilnya yang sah menurut hukum dan memenuhi syarat-syarat di bawah ini, yaitu:[1]

  1. Warga Negara Indonesia yang setia pada Pancasila dan Undang-Undang Dasar 1945.
  2. Berdomisili di rumah susun.
  3. Berstatus sebagai penghuni yang sah di Rumah Susun.
  4. Memiliki Kartu Tanda Penduduk (KTP) dan kartu keluarga yang sah di Rumah Susun.
  5. Mempunyai pengetahuan dan ketrampilan kerja yang baik.
  6. Mampu bekerja sama dengan sesama Pengurus PP Rumah Susun lainnya.
  7. Mampu berinisiatif dan mencari sumber dana, baik dari dalam maupun di luar, guna kebutuhan dan kepentingan penghuni Rumah Susun.

Kewenangan dan kewajiban pengurus PPRS menurut SK Menteri Negara Perumahan Rakyat selaku Ketua Badan Kebijaksanaan dan Pengendalian Pembangunan Perumahan dan Pemukiman Nasional No. 6/KPTS/BKP4N/1995, tentang Pedoman Pembuatan Akta Pendirian, Anggaran Dasar dan Anggaran Rumah Tangga Perhimpunan Penghuni Rumah Susun, adalah sebagai berikut:

1. Kewenangan pengurus adalah:

a. Pengurus berwenang untuk membuat dan merubah aturan tata tertib dan pengelolaan penghunian serta menentukan kebijaksanaan sesuai dengan Anggaran Dasar atau Anggaran Rumah Tangga perhimpunan penghuni.

b. Pengurus berwenang untuk melakukan peringatan, teguran dan tindakan lain terhadap penghuni yang melanggar atau tidak menaati aturan Anggaran Dasar atau Anggaran Rumah Tangga, aturan tata tertib, keputusan rapat umum, keputusan rapat pengurus dan perjanjian dengan badan pengelola.

c. Ketua dan sekretaris mewakili perhimpunan penghuni di dalam dan di luar Pengadilan tentang segala hal, dan segala kejadian, sesuai dengan Anggaran Dasar atau Anggaran Rumah Tangga perhimpunan penghuni dan peraturan perundang-undangan yang berlaku serta menjalankan segala tindakan baik mengenai pengurusan maupun yang mengenai pemilikan dalam ruang lingkup pengelolaan rumah susun tersebut.

    2. Kewajiban dari pengurus adalah:

    a. Memberikan pertanggungjawaban kepada rapat umum perhimpunan penghuni.

    b. Menyampaikan laporan kepada perhimpunan penghuni secara berkala sekurang-kurangnya dua (2) kali setahun atas pekerjaan badan pengelola.

    c. Menyelenggarakan tugas-tugas administrasi yang berkaitan dengan masalah penghunian perhimpunan penghuni, melaksanakan putusan rapat umum perhimpunan penghuni.

    d. Membina penghuni ke arah kesadaran hidup bersama, selaras, serasi, dan seimbang dalam perhimpunan penghuni.

    e. Mengawasi pelaksanaan penghunian satuan rumah susun agar penghuni mematuhi ketentuan-ketentuan yang tercantum dalam Anggaran Dasar dan Anggaran Rumah Tangga serta perikatan perjanjian dengan badan pengelola.

    f. Menetapkan dan menerapkan sanksi terhadap pelanggaran yang telah dilakukan oleh penghuni terhadap keputusan rapat umum perhimpunan penghuni, keputusan rapat pengurus, Anggaran Dasar atau Anggaran Rumah Tangga perhimpunan penghuni serta perjanjian dengan badan pengelola, termasuk memohon bantuan dari Kantor Dinas Perumahan, Pemerintah Daerah, dan pihak berwajib lainnya dalam menerapkan sanksi bagi penghuni yang tidak mematuhi tata tertib penghunian.

      g. Menjalin hubungan kerjasama baik secara langsung maupun tidak langsung dengan pihak-pihak terkait sebagaimana dimaksud dalam peraturan perundang-undangan.

      AR

      [1] Hutagalung, Arie S., Condominium dan Permasalahannya, Badan Penerbit Fakultas Hukum Universitas Indonesia, 2002, Depok, hlm. 89.

      ,

      No Comments