Posts Tagged Konflik Hukum
Keadaan – Keadaan Yang Dapat Memicu Konflik di Rumah Susun
Posted by admin in Tulisan Pakar on July 29, 2010
Proses pembangunan dan pengelolaan rusun telah diatur dalam Undang – undang Nomor 16 tahun 1985 tentang Rumah Susun (“UU Rusun”) dan Peraturan Pemerintah Nomor 4 tahun 1988 tentang Rumah Susun (“PP Rusun”), walau disadari masih banyak hal yang perlu disempurnakan pada kedua aturan hukum tersebut, agar tidak menjadi bom waktu / potensi konflik bagi para penghuni rumah susun, karena konflik atau persengketaan dalam pengelolaan rumah susun dapat saja terjadi disebabkan oleh 2 (dua) hal yaitu :
1. Kekaburan/ketidakpastian aturan hukum karena terdapat kekosongan hukum (belum diatur) atau karena terdapat aturan yang multi tafsir, sehingga pihak – pihak yang berkepentingan menafsirkan sesuai kepentingannya masing – masing. Sebagai contoh :
a. Pasal 57 ayat (4) PP Rusun yang berbunyi :
“Penyelenggara pembangunan wajib bertindak sebagai pengurus perhimpunan penghuni sementara sebelum terbentuknya perhimpunan penghuni dan membantu penyiapan terbentuknya perhimpunan penghuni yang sebenarnya dalam waktu yang secepatnya”.
Kata “secepatnya” tentunya tidak mempunyai kepastian hukum, potensi konfliknya adalah jika belum terbentuk Perhimpunan Penghuni (“PP”) definitif, penyelenggara pembangunan (“developer”) masih menjadi Perhimpunan Penghuni Sementara (“PPS”). Lantas bagaimana pengaturan keuangannya? Seharusnya, dibuat pembukuan keuangan yang terpisah antara developer sebagai PPS. Selanjutnya apakah unit – unit rumah susun yang belum terjual kewajibannya harus ditanggung oleh developer, yang sama dengan pemilik unit rumah susun yang lain seperti pembayaran iuran pengelolaan (service charge dan sinking fund) termasuk Pajak Bumi dan Bangunan? Seharusnya iya, karena developer juga bertindak sebagai pemilik unit bagi unit – unit yang belum terjual dimana Sertipikat Hak Milik Satuan Rumah Susun (“SHM Sarusun”) telah terdaftar atas nama developer, karena hal ini menyangkut biaya pengelolaan yang tidak kecil, jangan sampai para penghuni membayar sesuatu yang bukan kewajibannya demikian pula sebaliknya jangan sampai developer menikmati sesuatu yang bukan haknya.
b. Masalah serah terima dari developer sebagai PPS ke PP definitif belum diatur secara jelas dan tegas, sehingga sering kali terjadi konflik di dalam pelaksanaan serah terimanya.
2. Rendahnya kesadaran para penghuni rumah susun akan hak dan kewajibannya mengingat sistem kepemilikan rumah susun berbeda dengan sistem kepemilikan rumah tunggal, dimana terdapat 2 (dua) kepemilikan:
a. Kepemilikan perseorangan yaitu unit rumah susun, dan
b. Kepemilikan bersama yaitu hak pemilik terhadap tanah bersama, benda bersama, dan bagian bersama yang dimiliki secara bersama – sama dengan pemilik lainnya, sehingga konsekuensinya adalah dapat dinikmati bersama juga, dirawat dan dibiayai secara bersama melalui iuran pengelolaan. Di dalam prakteknya, cukup sulit untuk mengumpulkan iuran pengelolaan tersebut, belum lagi untuk perbaikan – perbaikannya yang juga akan ditanggung oleh para pemilik secara bersama – sama (melalui sinking fund) jangan sampai terdapat persepsi semua biaya pengelolaan dan perbaikan – perbaikan itu merupakan tanggung jawab pemerintah.
Sumber : Perspektif Hukum Dalam Dunia Properti, hal 91-93
Penulis : Erwin Kallo
Penerbit : Minerva Athena Pressindo, 2008
Pihak-Pihak Yang Dapat Terlibat Dalam Konflik Hukum Rumah Susun
Posted by admin in Rumah Susun on January 7, 2010
Kehidupan dalam rumah susun memang berbeda dari kehidupan di rumah tinggal biasa. Penghuni tidak hanya memiliki tetangga di samping rumah tetapi juga memiliki tetangga di lantai atas maupun bawah. Di dalam rumah susun juga terdapat badan pengelola yang mengatur pengelolaan lingkungan rumah susun, pemeliharaan dan pembangunan prasarana lingkungan serta fasilitas sosial rumah susun untuk tujuan kehidupan bersama penghuni rumah susun.
Namun sering kali muncul konflik hukum dalam kehidupan rumah susun. Pihak-pihak yang terlibat dalam masalah kehidupan bersama rumah susun, yaitu:
a. Pengembang / Developer;
Pengembang ikut berperan sebagai pengelola rumah susun sampai dengan terbentuknya perhimpunan penghuni. Pasal 65 Peraturan Pemerintah No. 4 Tahun 1988 Tentang Rumah Susun mengatur jangka waktu pengelolaan rumah susun oleh pengembang sekurang-kurangnya tiga (3) bulan dan paling lama satu (1) tahun sejak terbentuknya perhimpunan penghuni.
Permasalahan yang sering kali muncul dari kepentingan pengembang adalah:
1) Pengembang yang menentukan mengenai pembebanan biaya-biaya pengelolaan rumah susun. Potensi konflik yang muncul adalah keberatan atas nominal biaya yang akan ditagihkan ke penghuni yang mungkin dirasa terlalu tinggi.
2) Pengembang tentunya mempunyai prinsip mencari keuntungan dalam membangun rumah susun, dan hal itu bisa diterapkan pada penetapan service charge atau iuran pengelolaan secara sepihak.
b. Perhimpunan Penghuni;
Perhimpunan Penghuni adalah perwakilan dari penghuni dalam mengurus kepentingan penghuni rumah susun. Potensi konflik yang mungkin akan timbul adalah keputusan-keputusan yang dibuat oleh Perhimpunan Penghuni yang belum tentu sesuai dengan kepentingan dari penghuni. Hal ini disebabkan karena sering kali terdapat kubu-kubu yang mendukung atau pun menentang suatu kepengurusan perhimpunan penghuni. Hal ini sudah terjadi di beberapa tempat.
c. Pemilik dan Penghuni;
Pemilik dan penghuni sebagai pihak yang memanfaatkan satuan rumah susun dan lingkungan rumah susun, mempunyai kewajiban untuk mematuhi peraturan tata tertib sesuai dengan Anggaran Dasar dan Anggaran Rumah Tangga, membayar iuran pengelolaan dan sinking fund, membayar iuran premi kebakaran, dan memelihara rumah susun dan lingkungannya. Potensi konflik yang dapat muncul adalah jika ada pelanggaran-pelanggaran yang dilakukan pemilik dan/atau penghuni terhadap peraturan tata tertib, dan juga ketidaktaatan pemilik dan/atau penghuni dalam membayar iuran pengelolaan.
Konflik yang dapat muncul seperti yang telah diuraikan di atas merupakan akibat dari belum adanya perundang-undangan yang rinci sebagai payung hukum pengaturan pengelolaan dan kehidupan rumah susun di Indonesia. Walaupun telah ada Undang-Undang No. 16 Tahun 1985 Tentang Rumah Susun (“UURS”) dan Peraturan Pemerintah No. 4 Tahun 1988 Tentang Rumah Susun, namun peraturan tersebut belum dapat mengakomodasi pengaturan permasalahan yang dapat muncul dalam kehidupan rumah susun.
Cara yang dapat dilakukan dalam mengakomodasi permasalahan di atas adalah sebagai berikut:
a. Memasukkan ketentuan-ketentuan dalam Anggaran Dasar dan Anggaran Rumah Tangga yang mengatur hal-hal yang berpotensi menimbulkan konflik hukum;
b. Sosialisasi dari instansi perumahan atau Pemerintah Daerah setempat mengenai kehidupan di rumah susun;
c. Penyuluhan dan pengajaran mengenai cara mengelola rumah susun secara tepat dan efektif.
Ardhityo Rompas
Managed by
-
