Posts Tagged perhimpunan penghuni
Keadaan – Keadaan Yang Dapat Memicu Konflik di Rumah Susun
Posted by admin in Tulisan Pakar on July 29, 2010
Proses pembangunan dan pengelolaan rusun telah diatur dalam Undang – undang Nomor 16 tahun 1985 tentang Rumah Susun (“UU Rusun”) dan Peraturan Pemerintah Nomor 4 tahun 1988 tentang Rumah Susun (“PP Rusun”), walau disadari masih banyak hal yang perlu disempurnakan pada kedua aturan hukum tersebut, agar tidak menjadi bom waktu / potensi konflik bagi para penghuni rumah susun, karena konflik atau persengketaan dalam pengelolaan rumah susun dapat saja terjadi disebabkan oleh 2 (dua) hal yaitu :
1. Kekaburan/ketidakpastian aturan hukum karena terdapat kekosongan hukum (belum diatur) atau karena terdapat aturan yang multi tafsir, sehingga pihak – pihak yang berkepentingan menafsirkan sesuai kepentingannya masing – masing. Sebagai contoh :
a. Pasal 57 ayat (4) PP Rusun yang berbunyi :
“Penyelenggara pembangunan wajib bertindak sebagai pengurus perhimpunan penghuni sementara sebelum terbentuknya perhimpunan penghuni dan membantu penyiapan terbentuknya perhimpunan penghuni yang sebenarnya dalam waktu yang secepatnya”.
Kata “secepatnya” tentunya tidak mempunyai kepastian hukum, potensi konfliknya adalah jika belum terbentuk Perhimpunan Penghuni (“PP”) definitif, penyelenggara pembangunan (“developer”) masih menjadi Perhimpunan Penghuni Sementara (“PPS”). Lantas bagaimana pengaturan keuangannya? Seharusnya, dibuat pembukuan keuangan yang terpisah antara developer sebagai PPS. Selanjutnya apakah unit – unit rumah susun yang belum terjual kewajibannya harus ditanggung oleh developer, yang sama dengan pemilik unit rumah susun yang lain seperti pembayaran iuran pengelolaan (service charge dan sinking fund) termasuk Pajak Bumi dan Bangunan? Seharusnya iya, karena developer juga bertindak sebagai pemilik unit bagi unit – unit yang belum terjual dimana Sertipikat Hak Milik Satuan Rumah Susun (“SHM Sarusun”) telah terdaftar atas nama developer, karena hal ini menyangkut biaya pengelolaan yang tidak kecil, jangan sampai para penghuni membayar sesuatu yang bukan kewajibannya demikian pula sebaliknya jangan sampai developer menikmati sesuatu yang bukan haknya.
b. Masalah serah terima dari developer sebagai PPS ke PP definitif belum diatur secara jelas dan tegas, sehingga sering kali terjadi konflik di dalam pelaksanaan serah terimanya.
2. Rendahnya kesadaran para penghuni rumah susun akan hak dan kewajibannya mengingat sistem kepemilikan rumah susun berbeda dengan sistem kepemilikan rumah tunggal, dimana terdapat 2 (dua) kepemilikan:
a. Kepemilikan perseorangan yaitu unit rumah susun, dan
b. Kepemilikan bersama yaitu hak pemilik terhadap tanah bersama, benda bersama, dan bagian bersama yang dimiliki secara bersama – sama dengan pemilik lainnya, sehingga konsekuensinya adalah dapat dinikmati bersama juga, dirawat dan dibiayai secara bersama melalui iuran pengelolaan. Di dalam prakteknya, cukup sulit untuk mengumpulkan iuran pengelolaan tersebut, belum lagi untuk perbaikan – perbaikannya yang juga akan ditanggung oleh para pemilik secara bersama – sama (melalui sinking fund) jangan sampai terdapat persepsi semua biaya pengelolaan dan perbaikan – perbaikan itu merupakan tanggung jawab pemerintah.
Sumber : Perspektif Hukum Dalam Dunia Properti, hal 91-93
Penulis : Erwin Kallo
Penerbit : Minerva Athena Pressindo, 2008
Kewenangan Pengurus Perhimpunan Penghuni Rumah Susun
Posted by admin in Rumah Susun on November 10, 2009
Perhimpunan penghuni merupakan organisasi yang ditentukan oleh undang-undang untuk mengatur penggunaan dan pengelolaan hak bersama (tanah bersama, bagian bersama, dan benda bersama). Sebagai badan hukum, Perhimpunan Penghuni dapat bertindak mewakili pemilik satuan rumah susun.
Susunan organisasi PPRS meliputi Dewan Pembina, Dewan Pengawas, dan Dewan Pengurus. Menurut Pasal 1 butir (9) Peraturan Menteri Negara Perumahan Rakyat Nomor 15/PERMEN/M/2007 Tentang Tata Laksana Pembentukan Perhimpunan Penghuni Rumah Susun Sederhana Milik, yang dimaksud dengan Pengurus adalah:
“kumpulan orang yang ditunjuk dan diberi amanat oleh anggota PPRS untuk menyelenggarakan dan mengelola PPRS.”
Berdasarkan Pasal 57 ayat (1) PP No. 4 Tahun 1988, anggota Perhimpunan Penghuni dipilih berdasarkan asas kekeluargaan oleh para anggota perhimpunan melalui Rapat Umum Perhimpunan Penghuni yang khusus diadakan untuk keperluan tersebut.
Persyaratan anggota pengurus ialah para penghuni atau para wakilnya yang sah menurut hukum dan memenuhi syarat-syarat di bawah ini, yaitu:[1]
- Warga Negara Indonesia yang setia pada Pancasila dan Undang-Undang Dasar 1945.
- Berdomisili di rumah susun.
- Berstatus sebagai penghuni yang sah di Rumah Susun.
- Memiliki Kartu Tanda Penduduk (KTP) dan kartu keluarga yang sah di Rumah Susun.
- Mempunyai pengetahuan dan ketrampilan kerja yang baik.
- Mampu bekerja sama dengan sesama Pengurus PP Rumah Susun lainnya.
- Mampu berinisiatif dan mencari sumber dana, baik dari dalam maupun di luar, guna kebutuhan dan kepentingan penghuni Rumah Susun.
Kewenangan dan kewajiban pengurus PPRS menurut SK Menteri Negara Perumahan Rakyat selaku Ketua Badan Kebijaksanaan dan Pengendalian Pembangunan Perumahan dan Pemukiman Nasional No. 6/KPTS/BKP4N/1995, tentang Pedoman Pembuatan Akta Pendirian, Anggaran Dasar dan Anggaran Rumah Tangga Perhimpunan Penghuni Rumah Susun, adalah sebagai berikut:
1. Kewenangan pengurus adalah:
a. Pengurus berwenang untuk membuat dan merubah aturan tata tertib dan pengelolaan penghunian serta menentukan kebijaksanaan sesuai dengan Anggaran Dasar atau Anggaran Rumah Tangga perhimpunan penghuni.
b. Pengurus berwenang untuk melakukan peringatan, teguran dan tindakan lain terhadap penghuni yang melanggar atau tidak menaati aturan Anggaran Dasar atau Anggaran Rumah Tangga, aturan tata tertib, keputusan rapat umum, keputusan rapat pengurus dan perjanjian dengan badan pengelola.
c. Ketua dan sekretaris mewakili perhimpunan penghuni di dalam dan di luar Pengadilan tentang segala hal, dan segala kejadian, sesuai dengan Anggaran Dasar atau Anggaran Rumah Tangga perhimpunan penghuni dan peraturan perundang-undangan yang berlaku serta menjalankan segala tindakan baik mengenai pengurusan maupun yang mengenai pemilikan dalam ruang lingkup pengelolaan rumah susun tersebut.
2. Kewajiban dari pengurus adalah:
a. Memberikan pertanggungjawaban kepada rapat umum perhimpunan penghuni.
b. Menyampaikan laporan kepada perhimpunan penghuni secara berkala sekurang-kurangnya dua (2) kali setahun atas pekerjaan badan pengelola.
c. Menyelenggarakan tugas-tugas administrasi yang berkaitan dengan masalah penghunian perhimpunan penghuni, melaksanakan putusan rapat umum perhimpunan penghuni.
d. Membina penghuni ke arah kesadaran hidup bersama, selaras, serasi, dan seimbang dalam perhimpunan penghuni.
e. Mengawasi pelaksanaan penghunian satuan rumah susun agar penghuni mematuhi ketentuan-ketentuan yang tercantum dalam Anggaran Dasar dan Anggaran Rumah Tangga serta perikatan perjanjian dengan badan pengelola.
f. Menetapkan dan menerapkan sanksi terhadap pelanggaran yang telah dilakukan oleh penghuni terhadap keputusan rapat umum perhimpunan penghuni, keputusan rapat pengurus, Anggaran Dasar atau Anggaran Rumah Tangga perhimpunan penghuni serta perjanjian dengan badan pengelola, termasuk memohon bantuan dari Kantor Dinas Perumahan, Pemerintah Daerah, dan pihak berwajib lainnya dalam menerapkan sanksi bagi penghuni yang tidak mematuhi tata tertib penghunian.
g. Menjalin hubungan kerjasama baik secara langsung maupun tidak langsung dengan pihak-pihak terkait sebagaimana dimaksud dalam peraturan perundang-undangan.
AR
[1] Hutagalung, Arie S., Condominium dan Permasalahannya, Badan Penerbit Fakultas Hukum Universitas Indonesia, 2002, Depok, hlm. 89.
Kedudukan dan Kewenangan Hukum Perhimpunan Penghuni Rumah Susun
Posted by admin in Rumah Susun on September 24, 2009
Dalam rumah susun terdapat satuan rumah yang dapat dimiliki secara terpisah dan ada pula pemilikan bersama atas bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama sesuai dengan nilai perbandingan dan proporsionalnya. Hal ini menyebabkan perlunya dilakukan pengaturan mengenai penggunaan dan pengelolaannya yang dilakukan oleh Perhimpunan Penghuni sebagai badan hukum yang bertanggung jawab mengurus kepentingan bersama para pemilik dan penghuni rumah susun.
Perhimpunan Penghuni diatur dalam Pasal 19 Undang-Undang No. 16 Tahun 1985 tentang Rumah Susun (“UURS”). Perhimpunan Penghuni diberi kedudukan sebagai badan hukum yang memiliki Anggaran Dasar dan Anggaran Rumah Tangga dan menurut Pasal 54 Peraturan Pemerintah No. 4 Tahun 1988 (“PP No. 4 Tahun 1988”), Perhimpunan Penghuni dapat bertindak ke luar dan ke dalam atas nama pemilik dengan wewenang yang dimilikinya untuk mewujudkan ketertiban dan ketenteraman dalam lingkungan rumah susun. Dengan kata lain, Perhimpunan Penghuni mirip dengan pengurus RT/RW yang dapat dijadikan tempat menampung aspirasi para penghuni apartemen, dan berwenang mengelola apartemen secara benar agar semua fasilitasnya berfungsi secara baik untuk kepentingan penghuni.
Mengenai pembentukan Perhimpunan Penghuni Rumah Susun telah diatur dalam UURS dan PP No. 4 tahun 1988. Pasal 54 ayat (1) PP No. 4 Tahun 1988 berbunyi:
“para penghuni dalam suatu lingkungan rumah susun baik untuk hunian maupun bukan hunian wajib membentuk perhimpunan penghuni untuk mengatur dan mengurus kepentingan bersama yang bersangkutan dengan pemilikan, penghunian, dan pengelolaannya.”
Mengingat pentingnya kedudukan Perhimpunan Penghuni, maka untuk mempermudah pembentukan Perhimpunan Penghuni dikeluarkanlah SK Menteri Negara Perumahan Rakyat selaku Ketua Badan Kebijaksanaan dan Pengendalian Pembangunan Perumahan dan Pemukiman Nasional No. 6/KPTS/BKP4N/1995, tentang Pedoman Pembuatan Akta Pendirian, Anggaran Dasar dan Anggaran Rumah Tangga Perhimpunan Penghuni Rumah Susun.
Tugas pokok Perhimpunan Penghuni menurut Pasal 59 PP No. 4 Tahun 1985 adalah:
- Mengesahkan Anggaran Dasar dan Anggaran Rumah Tangga yang disusun oleh pengurus dalam rapat umum Perhimpunan Penghuni.
- Membina para penghuni ke arah kesadaran hidup bersama yang serasi, selaras dan seimbang dalam rumah susun dan lingkungannya.
- Mengawasi pelaksanaan ketentuan-ketentuan yang tercantum dalam Anggaran Dasar dan Anggaran Rumah Tangga.
- Menyelenggarakan tugas-tugas administratif penghunian.
- Menunjuk atau membentuk dan mengawasi badan pengelola dalam pengelolaan rumah susun dan lingkungannya.
- Menyelenggarakan pembukuan dan administratif keuangan secara terpisah sebagai kekayaan Perhimpunan Penghuni.
- Menetapkan sanksi terhadap pelanggaran yang telah ditetapkan dalam Anggaran Dasar dan Anggaran Rumah Tangga.
Perhimpunan Penghuni mempunyai kedudukan hukum sebagai badan hukum menurut Pasal 19 ayat (2) UURS. Pembentukan Perhimpunan Penghuni dilakukan dengan pembuatan akta notaris mengenai Anggaran Dasar dan Anggaran Rumah Tangga Perhimpunan Penghuni yang telah disahkan dalam Rapat Umum Perhimpunan Penghuni. Akta tersebut harus mendapatkan pengesahan dari Bupati/Walikotamadya Kepala Daerah Tingkat II. Khusus untuk Daerah Khusus Ibukota Jakarta pengesahan tersebut dilakukan oleh Gubernur Kepala Daerah Tingkat I.
Perhimpunan Penghuni dapat mewakili penghuni untuk hal-hal yang merupakan hak, kewajiban dan tanggung jawab masing-masing penghuni yang telah disepakati dan dicantumkan dalam akta yang disahkan oleh Bupati atau Walikotamadya Kepala Daerah Tingkat II, dan untuk Daerah Khusus Ibukota Jakarta oleh Gubernur. Hal ini tercantum dalam penjelasan Pasal 54 ayat (2) PP No. 4 Tahun 1988.
Menurut Pasal 55 ayat (2) PP No. 4 Tahun 1988 Anggota Perhimpunan Penghuni adalah:
“subyek hukum yang memiliki, atau memakai, atau menyewa, atau menyewa beli atau yang memanfaatkan satuan rumah susun yang bersangkutan yang berkedudukan sebagai penghuni.”
Anggota Perhimpunan Penghuni dipilih berdasarkan asas kekeluargaan oleh dan dari anggota Perhimpunan Penghuni, untuk memilih setidak-tidaknya seorang Ketua, seorang Sekretaris, seorang Bendahara, dan seorang Pengawas Pengelolaan (berdasarkan Pasal 57 PP No. 4 Tahun 1988).
AR
Managed by
-
