Posts Tagged Rumah Susun
Keadaan – Keadaan Yang Dapat Memicu Konflik di Rumah Susun
Posted by admin in Tulisan Pakar on July 29, 2010
Proses pembangunan dan pengelolaan rusun telah diatur dalam Undang – undang Nomor 16 tahun 1985 tentang Rumah Susun (“UU Rusun”) dan Peraturan Pemerintah Nomor 4 tahun 1988 tentang Rumah Susun (“PP Rusun”), walau disadari masih banyak hal yang perlu disempurnakan pada kedua aturan hukum tersebut, agar tidak menjadi bom waktu / potensi konflik bagi para penghuni rumah susun, karena konflik atau persengketaan dalam pengelolaan rumah susun dapat saja terjadi disebabkan oleh 2 (dua) hal yaitu :
1. Kekaburan/ketidakpastian aturan hukum karena terdapat kekosongan hukum (belum diatur) atau karena terdapat aturan yang multi tafsir, sehingga pihak – pihak yang berkepentingan menafsirkan sesuai kepentingannya masing – masing. Sebagai contoh :
a. Pasal 57 ayat (4) PP Rusun yang berbunyi :
“Penyelenggara pembangunan wajib bertindak sebagai pengurus perhimpunan penghuni sementara sebelum terbentuknya perhimpunan penghuni dan membantu penyiapan terbentuknya perhimpunan penghuni yang sebenarnya dalam waktu yang secepatnya”.
Kata “secepatnya” tentunya tidak mempunyai kepastian hukum, potensi konfliknya adalah jika belum terbentuk Perhimpunan Penghuni (“PP”) definitif, penyelenggara pembangunan (“developer”) masih menjadi Perhimpunan Penghuni Sementara (“PPS”). Lantas bagaimana pengaturan keuangannya? Seharusnya, dibuat pembukuan keuangan yang terpisah antara developer sebagai PPS. Selanjutnya apakah unit – unit rumah susun yang belum terjual kewajibannya harus ditanggung oleh developer, yang sama dengan pemilik unit rumah susun yang lain seperti pembayaran iuran pengelolaan (service charge dan sinking fund) termasuk Pajak Bumi dan Bangunan? Seharusnya iya, karena developer juga bertindak sebagai pemilik unit bagi unit – unit yang belum terjual dimana Sertipikat Hak Milik Satuan Rumah Susun (“SHM Sarusun”) telah terdaftar atas nama developer, karena hal ini menyangkut biaya pengelolaan yang tidak kecil, jangan sampai para penghuni membayar sesuatu yang bukan kewajibannya demikian pula sebaliknya jangan sampai developer menikmati sesuatu yang bukan haknya.
b. Masalah serah terima dari developer sebagai PPS ke PP definitif belum diatur secara jelas dan tegas, sehingga sering kali terjadi konflik di dalam pelaksanaan serah terimanya.
2. Rendahnya kesadaran para penghuni rumah susun akan hak dan kewajibannya mengingat sistem kepemilikan rumah susun berbeda dengan sistem kepemilikan rumah tunggal, dimana terdapat 2 (dua) kepemilikan:
a. Kepemilikan perseorangan yaitu unit rumah susun, dan
b. Kepemilikan bersama yaitu hak pemilik terhadap tanah bersama, benda bersama, dan bagian bersama yang dimiliki secara bersama – sama dengan pemilik lainnya, sehingga konsekuensinya adalah dapat dinikmati bersama juga, dirawat dan dibiayai secara bersama melalui iuran pengelolaan. Di dalam prakteknya, cukup sulit untuk mengumpulkan iuran pengelolaan tersebut, belum lagi untuk perbaikan – perbaikannya yang juga akan ditanggung oleh para pemilik secara bersama – sama (melalui sinking fund) jangan sampai terdapat persepsi semua biaya pengelolaan dan perbaikan – perbaikan itu merupakan tanggung jawab pemerintah.
Sumber : Perspektif Hukum Dalam Dunia Properti, hal 91-93
Penulis : Erwin Kallo
Penerbit : Minerva Athena Pressindo, 2008
Proses Penanganan Sengketa Perikatan Jual – Beli Satuan Rumah Susun Melalui Arbitrase
Posted by admin in Penyelesaian Sengketa, Rumah Susun on April 18, 2010
Setiap hubungan hukum yang terjadi dalam kehidupan bermasyarakat di Indonesia tidak luput dari suatu permasalahan atau sengketa baik yang dapat dinilai dalam skala kecil atau bahkan skala besar. Hal ini pun terjadi dalam suatu perikatan jual – beli satuan rumah susun. Pada dasarnya suatu perikatan terjadi karena adanya perjanjian dan undang – undang. Khusus perikatan yang terjadi karena perjanjian, harus memenuhi syarat sahnya suatu perjanjian menurut Pasal 1320 Kitab Undang – Undang Hukum Perdata (“KUH Perdata”), yaitu adanya kesepakatan para pihak, kecakapan pihak yang membuatnya, hal tertentu yang diperjanjikan dan sebab – sebab yang halal.
Perikatan jual – beli satuan rumah susun dapat terjadi karena adanya peningkatan permintaan konsumen/calon konsumen untuk membeli rumah susun yang belum selesai dibangun oleh pengembang (developer), sehingga mengharuskan pemerintah untuk mengatur hal tersebut secara khusus dalam Keputusan Menteri Perumahan Rakyat Nomor 11/KPTS/1994 tentang Pedoman Perikatan Jual – Beli Satuan Rumah Susun (“Kepmenpera”). Akibat hukum dari berlakunya Kepmenpera ini adalah setiap adanya perikatan jual – beli satuan rumah susun wajib mengikuti pedoman dalam Kepmenpera tersebut. Hal ini sebagaimana tertulis di ketentuan kedua dalam Kepmenpera.
Kepmenpera ini mengatur mengenai penyelesaian sengketa melalui arbitrase yang ditetapkan sesuai dengan aturan – aturan Badan Arbitrase Nasional Indonesia (BANI) dengan biaya ditanggung renteng oleh para pihak. Tentunya upaya penyelesaian sengketa perikatan jual – beli satuan rumah susun melalui arbitrase ini dapat ditempuh, apabila sebelumnya para pihak telah menempuh terlebih dahulu jalan musyawarah dan mufakat. Bilamana musyawarah dan mufakat tidak tercapai, maka menurut Kepmenpera diatas dapat ditempuh dengan arbitrase.
Arbitrase sebagai suatu upaya alternatif penyelesaian di luar pengadilan yang dipilih dan disepakati oleh para pihak dalam perjanjian, karena merupakan lembaga yang bebas dan otonom menentukan aturan sendiri, biasanya waktu prosedur relatif singkat, diperiksa oleh arbiter yang profesional dan memiliki kerahasiaan (privat) bagi para pihak yang bersengketa.
Eksekusi dan Hapusnya Hak Tanggungan Atas Rumah Susun dan Satuan Rumah Susun
Posted by admin in Tulisan Pakar on January 18, 2010
Apabila kreditor cidera janji obyek Hak Tanggungan dijual melalui pelelangan umum menurut cara yang ditentukan dalam peraturan perundang – undangan yang berlaku dan pemegang Hak Tanggungan berhak mengambil seluruh atau sebagian dari hasilnya untuk pelunasan piutangnya, dengan hak yang mendahului dari pada kreditor – kreditor yang lain.
a. Hak pemegang Hak Tanggungan pertama untuk menjual obyek Hak Tanggungan atas kekuasaan sendiri berdasarkan ketentuan Pasal 6 yang diperkuat dengan janji yang disebut dalam Pasal 11 ayat 2 huruf e Undang – Undang Nomor 4 Tahun 1996 Tentang Hak Tanggungan (“UUHT”).
b. Title eksekutorial yang terdapat dalam sertifikat Hak Tanggungan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 14 ayat 2 UUHT.
Eksekusi Hak Tanggungan harus dilakukan dengan cara penjualan obyek Hak Tanggungannya melalui lelang umum, tetapi karena penjualan dengan cara tersebut tidak selalu menghasilkan harga yang lebih tinggi, maka berdasarkan Pasal 20 ayat 2 UUHT, atas kesepakatan pemberi dan pemegang Hak Tanggungan, penjualan obyek Hak Tanggungan dapat dilakukan di bawah tangan jika demikian itu akan diperoleh harga tertinggi yang menguntungkan semua pihak. Hal ini dimaksudkan untuk mempermudah dan mempercepat proses penjualan serta memperoleh harga yang lebih tinggi.
Pelaksanaan penjualan di bawah tangan ini hanya dapat dilakukan setelah lewat waktu 1 (satu) bulan sejak diberitahukan oleh pemberi atau penerima Hak Tanggungannya kepada pihak – pihak yang berkepentingan dan diumumkan sedikitnya dalam dua surat kabar yang beredar di daerah yang bersangkutan, serta tidak ada pihak yang menyatakan keberatan.
Hak Tanggungan atas rumah susun dan satuan rumah susun dapat hapus karena hal – hal sebagai berikut :
1. Hapusnya hutang yang dijamin dengan Hak Tanggungan.
2. Dilepaskan hak tanggungan oleh pemegang Hak Tanggungannya.
3. Pembersihan hak tanggungan berdasarkan penetapan peringkat oleh Ketua Pengadilan Negeri.
4. Hapusnya hak atas tanah yang dibebani Hak Tanggungan.
Hapusnya hak atas tanah ini tidak menyebabkan hapusnya hutang yang dijamin dengan Hak Tanggungan tersebut.
Sumber : Condominium dan Permasalahannya, hal 79 – 81
Penulis : Prof. Ny. Arie S. Hutagalung, SH., MLI.
Penerbit : Badan Penerbit Fakultas Hukum Universitas Indonesia, 2002
Tata Cara Pembebanan Hak Milik atas Satuan Rumah Susun dan Penerbitan Tanda Buktinya
Posted by admin in Tulisan Pakar on January 13, 2010
Menurut ketentuan Pasal 12 dan 13 Undang – Undang No.16 Tahun 1985 Tentang Rumah Susun (“UURS”) bahwa rumah susun dan satuan rumah susun dapat dijadikan kredit dengan dibebani Hak Tanggungan.
Mengenai tata cara pembebanan dan penerbitan tanda buktinya, diuraikan sebagai berikut :
Pembebanan Hak Tanggungan diatur dalam pasal 14 dan 15 UURS, dimana dilakukan dengan akta Pejabat Pembuat Akta Tanah (“PPAT”) dan wajib didaftarkan pada Kantor Agraria (sekarang kantor pertanahan) Kabupaten / Kotamadya untuk dicatat pada buku tanah dan sertifikat hak bersangkutan. Tata caranya sama dengan pembebanan Hak Tanggungan yang obyek pokoknya tanah yang diatur dalam Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah.
Pemberian Hak Tanggungan dilakukan dengan pembuatan Akta Pembebanan Hak Tanggungan (“APHT”) oleh PPAT sesuai dengan peraturan perundang – undangan yang belaku.
Selanjutnya pembebanan Hak Tanggungan tersebut dalam rangka memenuhi syarat publisitas, yang merupakan salah satu syarat bagi yang sahnya dan kelahiran Hak Tanggungan yang diberikan wajib didaftarkan pada Kantor Pertanahan.
Berdasarkan Pasal 13 ayat 2 Undang – Undang Nomor 4 Tahun 1996 Tentang Hak Tanggungan (“UUHT”) juncto Pasal 40 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendafataran Tanah, maka PPAT yang membuat pembebanan Hak Tanggungan tersebut selambat – lambatnya 7 (tujuh) hari sejak ditandatanganinya pembebanan Hak Tanggungan tersebut, wajib menyampaikan APHT yang dibuatnya berikut dokumen – dokumen yang bersangkutan seperti sertifikat tanahnya (kalau yang dijaminkan rumah susun atau tanah tempat akan dibangunnya rumah susun) atau sertifikat HMSRS (kalau yang dijaminkan satuan rumah susunnya) kepada Kantor Pertanahan untuk didaftar. Dan PPAT wajib menyampaikan secara tertulis mengenai telah disampaikannya akta tersebut kepada para pihak yang bersangkutan. Pendaftaran Hak Tanggungan tersebut dilakukan dengan pambuatan Buku Tanah Hak Tanggungannya, diikuti dengan penerbitan sertifikat Hak Tanggungan serta pencatatan adanya Hak Tanggungan pada Buku Tanah dan sertifikat tanah rumah susun atau Hak Milik atas Satuan Rumah Susun (“HMSRS”) yang dijadikan jaminan.
Sebagai tanda bukti adanya Hak Tanggungan tersebut Kantor Pertanahan menerbitkan sertipikat Hak Tanggungan yang terdiri dari salinan Buku Tanah Hak Tanggungan dan salinan APHT, yang membuktikan pemberian Hak Tanggungan tersebut.
Kecuali diperjanjikan lain, sertipikat hak atas tanah atau HMSRS yang telah dibubuhi catatan pembebanan Hak Tanggungan dikembalikan kepada pemegang hak atas tanah / pemegang HMSRS yang bersangkutan. Sedangkan sertifikat hak tanggungannya diserahkan kepada pemegang Hak Tanggungan.
Sumber : Condominium dan Permasalahannya, hal 77-78
Penulis : Prof. Ny. Arie S. Hutagalung, SH., MLI.
Penerbit : Badan Penerbit Fakultas Hukum Universitas Indonesia, 2002
Pihak-Pihak Yang Dapat Terlibat Dalam Konflik Hukum Rumah Susun
Posted by admin in Rumah Susun on January 7, 2010
Kehidupan dalam rumah susun memang berbeda dari kehidupan di rumah tinggal biasa. Penghuni tidak hanya memiliki tetangga di samping rumah tetapi juga memiliki tetangga di lantai atas maupun bawah. Di dalam rumah susun juga terdapat badan pengelola yang mengatur pengelolaan lingkungan rumah susun, pemeliharaan dan pembangunan prasarana lingkungan serta fasilitas sosial rumah susun untuk tujuan kehidupan bersama penghuni rumah susun.
Namun sering kali muncul konflik hukum dalam kehidupan rumah susun. Pihak-pihak yang terlibat dalam masalah kehidupan bersama rumah susun, yaitu:
a. Pengembang / Developer;
Pengembang ikut berperan sebagai pengelola rumah susun sampai dengan terbentuknya perhimpunan penghuni. Pasal 65 Peraturan Pemerintah No. 4 Tahun 1988 Tentang Rumah Susun mengatur jangka waktu pengelolaan rumah susun oleh pengembang sekurang-kurangnya tiga (3) bulan dan paling lama satu (1) tahun sejak terbentuknya perhimpunan penghuni.
Permasalahan yang sering kali muncul dari kepentingan pengembang adalah:
1) Pengembang yang menentukan mengenai pembebanan biaya-biaya pengelolaan rumah susun. Potensi konflik yang muncul adalah keberatan atas nominal biaya yang akan ditagihkan ke penghuni yang mungkin dirasa terlalu tinggi.
2) Pengembang tentunya mempunyai prinsip mencari keuntungan dalam membangun rumah susun, dan hal itu bisa diterapkan pada penetapan service charge atau iuran pengelolaan secara sepihak.
b. Perhimpunan Penghuni;
Perhimpunan Penghuni adalah perwakilan dari penghuni dalam mengurus kepentingan penghuni rumah susun. Potensi konflik yang mungkin akan timbul adalah keputusan-keputusan yang dibuat oleh Perhimpunan Penghuni yang belum tentu sesuai dengan kepentingan dari penghuni. Hal ini disebabkan karena sering kali terdapat kubu-kubu yang mendukung atau pun menentang suatu kepengurusan perhimpunan penghuni. Hal ini sudah terjadi di beberapa tempat.
c. Pemilik dan Penghuni;
Pemilik dan penghuni sebagai pihak yang memanfaatkan satuan rumah susun dan lingkungan rumah susun, mempunyai kewajiban untuk mematuhi peraturan tata tertib sesuai dengan Anggaran Dasar dan Anggaran Rumah Tangga, membayar iuran pengelolaan dan sinking fund, membayar iuran premi kebakaran, dan memelihara rumah susun dan lingkungannya. Potensi konflik yang dapat muncul adalah jika ada pelanggaran-pelanggaran yang dilakukan pemilik dan/atau penghuni terhadap peraturan tata tertib, dan juga ketidaktaatan pemilik dan/atau penghuni dalam membayar iuran pengelolaan.
Konflik yang dapat muncul seperti yang telah diuraikan di atas merupakan akibat dari belum adanya perundang-undangan yang rinci sebagai payung hukum pengaturan pengelolaan dan kehidupan rumah susun di Indonesia. Walaupun telah ada Undang-Undang No. 16 Tahun 1985 Tentang Rumah Susun (“UURS”) dan Peraturan Pemerintah No. 4 Tahun 1988 Tentang Rumah Susun, namun peraturan tersebut belum dapat mengakomodasi pengaturan permasalahan yang dapat muncul dalam kehidupan rumah susun.
Cara yang dapat dilakukan dalam mengakomodasi permasalahan di atas adalah sebagai berikut:
a. Memasukkan ketentuan-ketentuan dalam Anggaran Dasar dan Anggaran Rumah Tangga yang mengatur hal-hal yang berpotensi menimbulkan konflik hukum;
b. Sosialisasi dari instansi perumahan atau Pemerintah Daerah setempat mengenai kehidupan di rumah susun;
c. Penyuluhan dan pengajaran mengenai cara mengelola rumah susun secara tepat dan efektif.
Ardhityo Rompas
Managed by
-
