Undang-undang rumah susun tahun 2011 (UU Rusun) diterbitkan untuk menggalakkan rumah susun umum yang ditujukan bagi masyarakat berpenghasilan rendah (MBR). Namun, karena peraturan pelaksanaan UU Rusun belum terbit sampai saat ini, yang seharusnya terbit di tahun 2012, program mulia tersebut belum bisa terlaksana.
Hal rumah susun umum untuk MBR adalah masalah nasional yang perlu mendapat perhatian serius oleh Negara, baik pemerintah pusat dan pemerintah daerah. UU Rusun yang sudah terbit dengan konsep besar (grand design), menjadi ompong karena belum mempunyai perangkat hukum pelaksana yang mengatur hal-hal yang sifatnya teknis.
Sertifikat kepemilikan bangunan gedung satuan rumah susun (SKBG sarusun) merupakan terobosan dari UU Rusun. SKBG sarusun adalah tanda bukti kepemilikan atas satuan rumah susun (sarusun) di atas barang milik negara (BMN)/barang milik daerah (BMD)berupa tanah atau tanah wakaf dengan cara sewa. Membaca definisinya, SKBG hanya dapat diterbitkan melalui pemanfaatan barang milik negara/daerah berupa tanah. Bentuk-bentuk pemanfaatan yang dimungkinkan adalah melalui sewa atau kerja sama pemanfaatan. Untuk BMN diatur oleh Kementrian Keuangan. Ketentuan mengenai BMD diatur oleh Kementrian Dalam Negeri. Sedangkan, pengaturan wakaf merujuk pada undang-undang wakaf yang terbit di tahun 2004.
UU Rusun mengatur bahwa pemanfaatan BMN/BMD dalam bentuk tanah melalui sewa diberikan untuk jangka waktu 60 tahun. Tentunya, jangka waktu tersebut hanya berlaku untuk pembangunan rumah susun umum. Untuk sewa selain rumah susun umum, maka jangka waktunya maksimal 5 tahun.
UU Rusun mengatur bahwa bentuk pemanfaatan BMN/BMD dalam bentuk sewa tanah perlu diatur dalam suatu perjanjian yang sekurang-kurangnya memuat hak dan kewajiban penyewa dan pemilik tanah, jangka waktu sewa, kepastian pemilik tanah mendapatkan pengembalian tanah pada akhir masa perjanjian sewa, dan jaminan penyewa terhadap tanah yang dikembalikan tidak terdapat permasalahan fisik, administrasi, dan hukum. Hal yang penting diketahui, jangka waktu 60 tahun tersebut terhitung sejak perjanjian ditandatangani, bukan sejak serah terima SKBG sarusun. Selain itu, perjanjian sewa perlu dicatatkan di kantor pertanahan.
SKBG sarusun terdiri atas salinan buku bangunan gedung, salinan surat perjanjian sewa atas tanah, gambar denah lantai pada tingkat rumah susun yang menunjukkan sarusun yang dimiliki, dan pertelaan mengenai besarnya bagian hak atas bagian bersama dan benda bersama. Hal penting untuk diketahui adalah perbedaan komponen hak bersama antara sertifikat hak milik atas sarusun (SHMSRS) dengan SKBG sarusun. SHMSRS meliputi hak atas sarusun, tanah bersama, benda bersama, dan bagian bersama. SKBG sarusun tidak mencakup hak atas tanah bersama. Untuk itulah penulis mencoba memahami mengapa definisi tanah bersama oleh pembuat undang-undang dibuat secara unik, yaitu sebidang tanah hak atau tanah sewa untuk bangunan yang digunakan atas dasar hak bersama secara tidak terpisah yang di atasnya berdiri rumah susun dan ditetapkan batasnya dalam persyaratan izin mendirikan bangunan. Di setiap komponen hak bersama, UU Rusun selalu mengatur bahwa hak bersama tersebut dimiliki secara tidak terpisah. Namun, hanya untuk tanah bersama, sebidang tanah tersebut tidak tertulis dimiliki tapi digunakan atas dasar hak bersama. Dengan demikian, meski SKBG sarusun tidak mencakup kepemilikan tanah bersama, pemilik dan penghuni pada SKBG sarusun tetap berhak menggunakan tanah bersama pada lingkungan rumah susun tersebut.
Pada tulisan sebelumnya, telah dibahas mengenai terobosan hukum dari UU Rusun 2011 mengenai Sertifikat Kepemilikan Bangunan Gedung (SKBG) satuan rumah susun (sarusun) yang ditujukan bagi masyarakat berpenghasilan rendah (MBR). SKBG sarusun adalah tanda bukti kepemilikan atas satuan rumah susun (sarusun) di atas barang milik negara (BMN)/barang milik daerah (BMD)berupa tanah atau tanah wakaf dengan cara sewa.
Berbeda dengan sertipikat tanah yang diterbitkan oleh kantor pertanahan, SKBG sarusun diterbitkan oleh instansi teknis kabupaten/kota yang bertugas dan bertanggung jawab di bidang bangunan gedung. Selain itu, SKBG sarusun tidak dapat dijaminkan dengan hak tanggunan, melainkan dengan jaminan fidusia merujuk pada undang-undang tentang jaminan fidusia. Hal ini sesuai dengan ketentuan di dalam undang-undang hak tanggungan tahun 1996 (UUHT) dan undang-undang jaminan fidusia tahun 1999 yang mengatur bahwa jaminan fidusia mencakup benda tidak bergerak khususnya bangunan yang tidak dapat dibebani hak tanggungan sebagaimana dimaksud dalam UUHT.
SKBG sarusun esensinya adalah kepemilikan terhadap unit bangunan tanpa mencakup kepemilikan atas tanah. Oleh karena itu, sebagai instrumen baru, perlu diatur secara tegas bagaimana pengalihan dan pembebanan terhadap SKBG sarusun. Terkait pembebanan, UU Rusun mengatur bahwa SKBG sarusun akan diatur kemudian melalui peraturan pemerintah. Karena ketentuan tentang SKBG sarusun adalah hal yang baru, ketentuan tersebut belum diakomodir oleh peraturan pemerintah yang saat ini masih berlaku, yaitu yang terbit pada tahun 1988. Terkait pengalihan, UU Rusun mengatur bahwa peralihan SKBG sarusun dilakukan melalui peralihan hak di hadapan notaris. Hal ini berbeda dengan peralihan hak atas tanah yang dilakukan di hadapan pejabat pembuat akta tanah (PPAT).
Karena SKBG sarusun ditujukan untuk MBR, maka SKBG sarusun sangat erat terkait perangkat hukum mengenai rumah susun umum dan badan pelaksana. UU Rusun membatasi perbuatan hukum peralihan hak yang dilakukan oleh pemilik sarusun umum (termasuk SKBG sarusun). UU Rusun mengatur bahwa sarusun umum hanya dapat dialihkan melalui pewarisan, perikatan kepemilikan rumah susun setelah 20 tahun, atau pindah tempat tinggal yang dibuktikan dengan surat keterangan pindah dari pihak berwenang. Selain itu, UU Rusun mengatur bahwa peralihan hak setelah 20 tahun atau karena pindah tempat tinggal hanya bisa dilakukan kepada badan pelaksana. Sayangnya, sampai sekarang lembaga badan pelaksana belum dibentuk oleh pemerintah pusat sesuai amanat UU Rusun. Padahal, tugas dan wewenang badan pelaksana sangat relevan dengan pembangunan rumah susun umum dan implementasi SKBG sarusun di Indonesia.
Langkah pemerintah menerbitkan peraturan pemerintah pada tahun 2016 tentang pembangunan perumahan MBR adalah hal yang patut diapresiasi. Namun, jika pemerintah pusat betul-betul serius untuk menyediakan rumah murah bagi masyarakatnya, terutama MBR, maka peraturan pelaksana dari UU Rusun yang mengatur tentang SKBG sarusun adalah hal yang sangat penting. Semoga hal ini dapat direalisasikan dalam waktu dekat.
