Hak dan kewajiban suatu perusahaan perantara perdagangan properti diatur dalam Peraturan Menteri Perdagangan Republik Indonesia No. 33/M-DAG/PER/8/2008 tentang Perusahaan Perantara Perdagangan Properti (“Permendag No. 33/M-DAG/PER/8/2008”). Perusahaan perantara...
Hak atas tanah dapat ditingkatkan dan diturunkan. Hal ini dapat dilakukan sesuai dengan kepentingan dari pemegang hak atas tanah tersebut. Penurunan hak atas tanah dilakukan untuk memenuhi kebutuhan pemegang hak atas tanah yang kemungkinan tidak memenuhi syarat untuk...
Hak hak atas tanah terkait aset perusahaan dan yayasan Jika Anda mempunyai pertanyaan seputar Hak-hak atas Tanah Terkait Aset Perusahaan dan Yayasan, silakan hubungi kami melalui surel ke query@lekslawyer.com
Pencabutan hak atas tanah dan/atau benda yang ada diatasnya sebagaimana diatur dalam Undang-undang Nomor 20 Tahun 1961 tentang Pencabutan Hak-hak atas Tanah dan Benda-benda yang ada diatasnya (“UU No 20/1961”) hanya dilaksanakan benar-benar untuk kepentingan umum dan dilakukan dengan hati-hati serta dengan cara-cara yang adil dan bijaksana dan sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku.
Pelaksanaan pencabutan hak atas tanah dan/atau benda yang ada di atasnya diharapkan menggunakan pedoman-pedoman sebagaimana tercantum dalam Lampiran Instruksi Presiden Nomor 9 Tahun 1973 tentang Pelaksanaan Pencabutan Hak-hak atas Tanah dan Benda-benda yang ada di atasnya (“Inpres No 9/1973”).
Dalam pasal 1 Lampiran Inpres No 9/1973, suatu kegiatan dalam rangka pelaksanaan pembangunan mempunyai sifat kepentingan umum, apabila kegiatan tersebut menyangkut kepentingan Bangsa dan Negara, dan/atau kepentingan masyarakat luas, dan/atau kepentingan rakyat banyak/bersama, dan/atau kepentingan Pembangunan. Bentuk-bentuk kegiatan Pembangunan yang mempunyai sifat kepentingan umum meliputi bidang:
Pertahanan;
Pekerjaan Umum;
Perlengkapan Umum;
Jasa Umum;
Keagamaan;
Ilmu Pengetahuan dan Seni Budaya;
Kesehatan;
Olahraga;
Keselamatan Umum terhadap bencana alam;
Kesejahteraan Sosial;
Makam/Kuburan;
Pariwisata dan Rekreasi;
Usaha-usaha ekonomi yang bermanfaat bagi kesejahteraan umum.
Suatu proyek pembangunan dinyatakan sebagai bentuk kegiatan yang mempunyai sifat kepentingan umum apabila proyek tersebut sudah termasuk dalam rencana pembangunan yang telah diberitahukan kepada masyarakat yang bersangkutan.
PanitiaPenaksir sebagai dimaksud dalam Pasal 4 UU NO.20/1961 dalam menerapkan besarnya ganti rugi atas tanah/bangunan/tanaman yang berada di atasnya harus menaksir secara obyektif dengan tidak merugikan kedua belah pihak dan dengan menggunakan norma-norma serta memperhatikan harga-harga penjualan tanah/bangunan/tanaman di sekitanrnya dalam tahun yang sedang berjalan.
Dalam Pasal 6 Lampiran Inpres No.9/1973, pembayaran ganti-rugi kepada pihak-pihak yang hak atas tanahnya dicabut, oleh pihak yang berkepentingan harus dilakukan secara tunai dan dibayarkan langsung kepada pihak yang berhak. Rencana penampungan pihak-pihak yang hak atas tanahnya dicabut, oleh yang berkepentingan harus diusahakan sedemikian rupa agar pihak yang dipindahkan itu tetap dapat menjalankan kegiatan usahanya/mencari nafkah kehidupan yang layak seperti semula.
Maria Amanda
Dalam Pasal 1 Undang-undang Nomor 20 tahun 1961 tentang Pencabutan Hak-hak Tanah dan/atauBenda-benda yang ada di atasnya (“UU No.20/1961”), Presiden dalam keadaan yang memaksa setelah mendengar Menteri Agraria, Menteri Kehakiman dan Menteri yang bersangkutan dapat mencabut hak-hak atas tanah dan/atau benda-benda yang ada diatasnya. Pencabutan hak-hak atas tanah dan benda-benda yang berada diatasnya dapat dilakukan apabila tanah dan/atau benda-benda yang berada diatasnya dibutuhkan untuk kepentingan umum, termasuk kepentingan Bangsa dan Negara serta kepentingan bersama dari rakyat, demikian pula untuk kepentingan pembangunan.
Pengajuan permintaan pencabutan hak-hak atas tanah
Dalam pasal 2 UU No.20/1961, permintaan pencabutan hak-hak atas tanah dan/atau benda-benda yang berada diatasnya diajukan oleh pihak yang berkepentingan kepada Presiden dengan perantaraan Menteri Agraria (sekarang Kepala Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia), melalui Kepala Inspeksi Agraria(sekarang Kantor wilayah BPN Provinsi) disertai dengan:
rencana peruntukannya dan alasan-alasannya
keterangan mengenai nama yang berhak, beserta letak, luas, dan macam hak dari tanah yang akan dicabut haknya
rencana penampungan orang-orang yang haknya akan dicabut.
Proses pencabutan hak-hak atas tanah
Setelah menerima pengajuan permintaan pencabutan hak atas tanah,Kantor wilayah BPN Provinsi meminta pertimbangan kepada Kepala Daerah untuk memberikan pertimbangan mengenai permintaan pencabutan hak atas tanah. Selain itu,Kantor wilayah BPN Provinsi juga meminta pertimbangan kepada panitia penaksir untuk menaksiran biaya ganti rugi.
Dalam jangka waktu selambat-lambatnya 3 bulan, Kepala Derah harus sudah menyampaikan pertimbangannya dan panitia penaksir sudah harus menyampaikan taksiran besar ganti kerugian kepada Kantor wilayah BPN Provinsi. Setelah mendapat pertimbangan dan tafsiran ganti kerugian Kantor wilayah BPN Provinsi menyampaikan permintaan pencabutan hak atas tanah kepada Kepala Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia.
Apabila dalam jangka waktu 3 (tiga) bulan Kepala Daerah dan panitia peaksir belum menyampaikan pertimbangannya, maka Kantor wilayah BPN Provinsi dapat menyampaikan permintaan pencabutan hak atas tanah kepada Kepala Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia tanpa menunggu pertimbangan Kepala Daerah dan panitia penaksir.
Kepala Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia mengajukan permintaan pencabutan hak atas tanah tersebut kepada Presiden disertai dengan pertimbangan Menteri Kehakiman dan Menteri yang bersangkutan. Pengajuan pencabutan hak atas tanah harus segera dilaksanakan untuk mendapatkan keputusan Presiden mengenai pencabutan hak atas tanah.
Pencabutan hak atas tanah dalam keadaan yang sangat mendesak
Dalam pasal 6 UU No.20/1961, diatur bahwa dalam keadaan yang sangat mendesak, Kantor wilayah BPN Provinsisetelah menerima permintaan pencabutan hak atas tanah dapat langsung mengajukan permintaan pencabutan hak atas tanah kepada Kepala Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia tanpa meminta pertimbangan dari kepala daerah dan taksiran ganti kerugian dari panitia penaksir.
Atas permintaan tersebut, Kepala Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia mengeluarkan surat keputusan yang memberikan perkenaan kepada yang berkepentingan untuk menguasai tanah dan benda yang berada diatasnya. Surat keputusan tersebut akan segera diikuti dengan keputusan Presiden mengenai dikabulkanatau ditolaknya permintaan pencabutan hak atas tanah. Apabila permintaan ditolak maka yang berkepentingan harus mengembalikan tanah dan/atau benda yang bersangkutan dalam keadaan semula, dan/atau memberikan ganti kerugian yang sepadan kepada yang mempunyai hak.
Surat Keputusan Kepala Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia tentang pencabutan hak atas tanah diumumkan dalam Berita Negara Republik Indonesia dan turunannya disampaikan kepadayang berhak atas tanah dan/atau benda-benda yang haknya dicabut itu. Isi surat keputusan juga diumumkan melalui surat-surat kabar.Biaya pengumuman tersebut ditanggung oleh pihak yangberkepentingan.
Ganti kerugian
Dalam pasal 8 UU No.20/1961,apabila pihak yang berhak atas hak atas tanah yang akan dicabut tidak bersedia menerima uang ganti kerugian karena dianggap jumlahnya kurang layak, maka ia dapat mengajukan banding ke Pengadilan Tinggi yang daerah kekuasaannya meliputi tempat letak tanah dan/atau benda tersebut. Pengadilan yang akan menetapkan besarnya jumlah ganti kerugian.
Setelah ditetapkannya surat keputusan pencabutan hak atas tanah dan setelah dilakukan pembayaran ganti kerugian, maka tanah yang haknya dicabut tersebut menjadi tanah yang langsung dikuasai oleh negara.
Maria Amanda
Sesuai Pasal 40 Ayat 1 UU 28/2002, dalam penyelenggaraan bangunan gedung, pemilik bangunan gedung mepunyai hak-hak sebagai berikut:
Mendapatkan pengesahan dari pemerintah daerah atas rencana teknis bangunan gedung yang telah memenuhi persyaratan;
Melaksanakan pembangunan bangunan gedung sesuai dengan perijinan yang telah ditetapkan oleh pemerintah daerah;
Mendapat surat ketetapan bangunan gedung dan lingkungan yang dilindungi dan dilestarikan dari pemerintah daerah;
Mendapatkan intensif sesuai dengan peraturan perundang-undangan dari pemerintah daerah karena bangunannya ditetapkan sebagai bangunan yang harus dilindungi dan dilestarikan;
Mengubah fungsi bangunan setelah mendapat izin tertulis dari pemerintah daerah;
Mendapatkan ganti rugi sesuai dengan peraturan perundang-undangan apabila bangunannya dibongkar oleh pemerintah daerah atau pihak lain yang bukan diakibatkan oleh kesalahannya.
Sesuai Pasal 40 Ayat 2 UU 28/2002, dalam penyelenggaraan bangunan gedung, pemilik bangunan gedung mepunyai hak-hak sebagai berikut:
Menyediakan rencana teknis bangunan gedung yang memenuhi persyaratan yang ditetapkan sesuai dengan fungsinya;
Memiliki izin mendirikan banugnan (IMB);
Melaksanakan pembangunan bangunan gedung sesuai dengan rencana teknis yang telah disahkan dan dilakukan dalam batas waktu berlakunya IMB;
Meminta pengesahan dari pemerintah daerah atas perubahan rencana teknis bangunan gedung yang terjadi pada tahap pelaksanaan bangunan.
Latar Belakang
Hak Tanggungan diatur dalam Undang-undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan (“UUHT”). Sebagaimana pengaturan dalam UUHT, jaminan pelunasan utang menggunakan Hak Tanggungan memberikan suatu keistimewaan pada krediturnya sebagai kreditur preferen. Kreditur Preferen adalah kreditur yang diistimewakan/didahulukan dari kreditur lainnya atas pelunasan utang debitur apabila terjadi gagal tagih. Pemegang Hak Tanggungan yang juga merupakan kreditur separatis mempunya kedudukan yang dipisahkan dari kreditur-kreditur lainnya dalam hal terjadinya suatu keadaan pailit yang dialami oleh debitur perorangan atau badan hukum sebagaimana diatur dalam Undang-undang Nomor 37 Tahun 2004 tentang Kepailitan dan Penundaan Kewajiban Pembayaran Utang.
Eksekusi
Menurut Kamus Besar Bahasa Indonesia yang dimaksud dengan eksekusi adalah pelaksanaan putusan hakim; pelaksanaan hukuman badan peradilan atau penjualan harta orang karena berdasarkan penyitaan.
3 (tiga) macam Eksekusi Hak Tanggungan menurut UUHT adalah :
1. Titel Eksekutorial
Yaitu eksekusi berdasarkan irah- irah “Demi Keadilan berdasarkan Ketuhanan Yang Maha Esa” yang dilakukan melalui tata cara dengan menggunakan lembaga parate executie sesuai dengan Hukum Acara Perdata. Jenis eksekusi ini mempunyai kekuatan eksekutorial yang sama dengan putusan pengadilan yang sudah mempunyai kekuatan hukum tetap.
2. Eksekusi atas Kekuasaan Sendiri
Eksekusi atas kekuasaan sendiri ini harus diperjanjikan dalam perjanjian sebelumnya. Menurut Pasal 20 ayat (1) huruf (a) jo. Pasal 6 UUHT, apabila debitur wanprestasi, maka kreditor pemegang hak tanggungan pertama mempunyai hak untuk menjual obyek hak tanggungan atas kekuasaan sendiri melalui pelelangan umum dan mengambil pelunasan piutangnya dari hasil penjualan itu.
3. Eksekusi Dibawah Tangan
Eksekusi penjualan di bawah tangan obyek hak tanggungan diatur dalam Pasal 20 (2) dan (3) UUHT. Inti dasar dari pasal ini adalah adanya kesepakatan antara pemberi dan pemegang hak tanggungan bahwa penjualan di bawah tangan obyek hak tanggungan akan memperoleh harga tertinggi yang akan menguntungkan semua pihak. Penjualan di bawah tangan hanya dapat dilakukan setelah lewat 1 (satu) bulan sejak diberitahukan secara tertulis oleh pemegang hak tanggungan kepada pihak-pihak yang berkepentingan dan diumumkan sedikit-dikitnya dalam 2 (dua) surat kabar yang beredar pada daerah yang bersangkutan serta tidak ada pihak yang menyatakan keberatan.
Ivan Ari & Ivan Setiady
Latar Belakang
Dalam hal untuk melaksanakan ketentuan pemberian hak atas tanah berdasarkan Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (“UU No.5/1960”) dan Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996 tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan Dan Hak Pakai Atas Tanah (“PP No.40/1996”), maka perlu diatur mengenai tata cara pembatalan hak atas tanah, yang mana telah diatur dalam Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 9 Tahun 1999 tentang Tata Cara Pemberian Dan Pembatalan Hak Atas Tanah Negara Dan Hak Pengelolaan (“Permenag 9/99”).
Pembatalan Hak Atas Tanah
Pasal 1 angka 14 Permenag 9/99 menyebutkan bahwa yang dimaksud dengan pembatalan hak atas tanah adalah pembatalan keputusan pemberian hak atas tanah atau sertifikat hak atas tanah karena keputusan tersebut mengandung cacat hukum administrasi dalam penerbitannya atau untuk melaksanakan putusan pengadilan yang telah memperoleh ketetapan hukum tetap.
Pembatalan hak atas tanah meliputi pembatalan: (a) keputusan pemberian hak; (b) sertifikat hak atas tanah; dan (c) keputusan pemberian hak dalam rangka pengaturan penguasaan tanah. Pembatalan hak atas tanah tersebut diterbitkan karena cacat hukum administratif dalam penerbitan keputusan pemberian dan/atau sertifikat hak atas tanahnya atau melaksanakan putusan pengadilan yang telah memperoleh kekuatan hukum tetap. Pembatalan hak atas tanah dilakukan dengan keputusan Menteri yang bertanggung jawab di bidang agraria/pertanahan (“Menteri”), dimana Menteri dapat melimpahkan kepada Kepala dari Kantor Wilayah Badan Pertanahan Nasional, yakni Kantor Badan Pertanahan Nasional di tingkat Propinsi (“Kantor Wilayah”) atau Pejabat yang ditunjuk. [More…]
Pembatalan Hak Atas Tanah
Pembatalan hak atas tanah karena cacat hukum administrative
Yang dimaksud dengan cacat hukum administratif berdasarkan Pasal 107 Permenang 9/99 adalah (i) kesalahan prosedur, (ii) kesalahan penerapan peraturan perundang-undangan, (iii) kesalahan subyek hak, (iv) kesalahan objek hak, (v) kesalahan jenis hak, (vi) kesalahan perhitungan luas, (vii) terdapat tumpang tindih hak atas tanah, (viii) data yuridis atau data fisik tidak benar, atau (ix) kesalahan lainnya yang bersifat hukum administratif.
Keputusan pembatalan hak atas tanah karena cacat hukum administratif dalam penerbitannya, dapat dilakukan karena (i) permohonan dari yang berkepentingan atau (ii) Pejabat yang berwenang tanpa permohonan. Pembatalan hak atas tanah karena cacat hukum administratif melalui permohonan dari yang berkepentingan diajukan langsung kepada Menteri atau Pejabat yang ditunjuk atau melalui Kepala Kantor Pertanahan, yakni Badan Pertanahan Nasional di tingkat Kabupaten/Kota (“Kantor Pertanahan”). Sedangkan, pembatalan hak atas tanah karena cacat hukum administratif tanpa melalui permohonan oleh Pejabat yang berwenang dilaksanakan apabila diketahui adanya cacat hukum administratif dalam proses penerbitan keputusan pemberian hak atau sertifikatnya tanpa adanya permohonan.
Pembatalan hak atas tanah karena putusan pengadilan
Keputusan pembatalan hak atas tanah karena melaksanakan putusan pengadilan yang telah memperoleh kekuatan hukum tetap diterbitkan atas permohonan yang berkepentingan, dimana permohonan tersebut diajukan langsung kepada Menteri atau Kepala Kantor Wilayah atau melalui Kantor Pertanahan.
Tata Cara Pembatalan Hak Atas Tanah
Terdapat beberapa proses dalam tata cara pembatalan hak atas tanah, sebagai berikut:
Kantor Pertanahan
Permohonan pembatalan hak atas tanah diajukan secara tertulis kepada Menteri melalui Kepala Kantor Pertanahan yang daerah kerjanya meliputi letak tanah yang bersangkutan, dengan dilampiri berkas-berkas, berupa: (i) fotocopy surat bukti identitas dan surat bukti kewarganegaraan (perorangan) atau fotocopy akta pendirian (badan hukum); (ii) fotocopy surat keputusan dan/atau sertifikat; (iii) surat-surat lain yang berkaitan dengan permohonan pembatalan.
Setelah berkas permohonan diterima, Kepala Kantor Pertanahan: (i) memeriksa dan meneliti kelengkapan data yuridis dan data fisik; (ii) mencatat dalam formulir isian; (iii) memberikan tanda terima berkas permohonan; (iv) memberitahukan kepada pemohon untuk melengkapi data yuridis dan data fisik apabila masih diperlukan.
Kantor Wilayah
Dalam hal permohonan pembatalan hak telah dilimpahkan kepada Kepala Kantor Wilayah, Kepala Kantor Wilayah akan mencatat dalam formulir tertentu yang telah ditetapkan dan memeriksa serta meneliti kelengkapan data yuridis dan data fisik, dan apabila belum lengkap, segera meminta Kepala Kantor Pertanahan yang bersangkutan untuk melengkapinya.
Dalam hal permohonan pembatalan hak telah dilimpahkan kepada Kepala Kantor Wilayah, Kepala Kantor Wilayah menerbitkan keputusan pembatalan hak atas tanah yang dimohon atau keputusan penolakan disertai dengan alasan penolakannya.
Menteri
Setelah menerima berkas permohonan, Menteri memerintahkan pejabat yang berwenang untuk memeriksa meneliti kelengkapan data yuridis dan data fisik, dan apabila belum lengkap, segera meminta Kepala Kantor Pertanahan yang bersangkutan untuk melengkapinya serta mencatat dalam formulir tertentu yang telah ditetapkan.
Menteri memutuskan permohonan tersebut dengan menerbitkan keputusan pembatalan hak atau penolakan disertai dengan alasan penolakannya,
Isrilitha Pratami Puteri
Berdasarkan Pasal 41 Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 mengenai Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (“Hukum Agraria”), hak pakai adalah hak untuk menggunakan dan/atau memungut hasil dari tanah yang dikuasai langsung oleh negara atau tanah milik orang lain. Sebagaimana yang disebutkan dalam Pasal 42 Hukum Agraria, hak pakai dapat diberikan kepada:
warga negara Indonesia;
orang asing yang berkedudukan di Indonesia;
badan hukum yang didirikan dan berkedudukan di Indonesia; dan
badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia.
Peralihan Hak Pakai
Berdasarkan Pasal 54 ayat (3) Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996 mengenai Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan, dan Hak Pakai atas Tanah (“PP 40”), diatur bahwa hak pakai dapat dialihkan dengan beberapa cara:
jual beli;
tukar menukar;
penyertaan dalam modal;
hibah;
pewarisan.
Selanjutnya, dinyatakan bahwa peralihan atas hak pakai wajib didaftarkan pada Kantor Pertanahan. Untuk peralihan hak pakai yang terjadi karena pewarisan, dalam Pasal 54 ayat (7) disebutkan bahwa peralihan hak pakai harus dibuktikan dengan adanya surat wasiat atau surat keterangan waris yang dibuat oleh instansi yang berwenang.
Pasal 42 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 mengenai Pendaftaran Tanah (“PP 24”) mengatur secara khusus dokumen-dokumen yang harus disediakan oleh ahli waris untuk pendaftaran tanah:
sertifikat tanah;
surat keterangan kematian pemegang hak pakai;
surat keterangan waris.
Selain itu, dalam penjelasan Pasal 42 PP 24 menyatakan bahwa pengalihan hak pakai akan terjadi pada saat pemegang hak pakai meninggal, yang menunjukan bahwa ahli waris akan menjadi pemegang hak yang baru. Sehubungan dengan pihak yang berhak untuk menjadi ahli waris, hal tersebut akan bergantung pada hukum perdata yang berlaku bagi pemegang hak pakai yang ada.
Jerry Shalmont