Latar Belakang
Dalam Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011 Tentang Perumahan dan Kawasan Pemukiman (“UU Perumahan”) telah diatur secara umum mengenai hunian berimbang. Dalam Pasal 34, setiap badan hukum yang melakukan pembangunan harus mewujudkan perumahan dengan hunian berimbang. Maka, untuk mengatur lebih lanjut mengenai hunian berimbang, terbitlah Peraturan Menteri Perumahan Rakyat Republik Indonesia Nomor 10 Tahun 2012 Tentang Penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan Pemukiman Dengan Hunian Berimbang (“Permen Hunian Berimbang”)
Pengertian Hunian Berimbang
Menurut Pasal 1 Permen Hunian Berimbang, pengertian Hunian Berimbang adalah perumahan dan kawasan pemukiman yang dibangun secara berimbang dengan komposisi tertentu dalam bentuk rumah tunggal dan rumah deret antara rumah sederhana, rumah menegah dan rumah mewah atau dalam bentuk rumah susun antara rumah susun umum dan rumah susun komersial.
Tujuan Hunian Berimbang
Menurut Pasal 3 Permen Hunian Berimbang, tujuan dari Hunian Berimbang adalah untuk:
Menjamin tersedianya rumah mewah, rumah menegah dan rumah sederhana bagi masyarakat yang dibangun dalam satu hamparan atau tidak dalam satu hamparan untuk rumah sederhana;
Mewujudkan kerukunan antar berbagai golongan masyarakat dari berbagai profesi, tingkat ekonomi dan status sosial dalam perumahan, pemukiman, lingkungan hunian dan kawasan pemukiman;
Mewujudkan subsidi silang untuk penyediaan prasarana, sarana dan utilitas umum serta pembiayaan pembangunan perumahan;
Menciptakan keserasian tempat bermukim baik secara sosial dan ekonomi; dan
Mendayagunakan penggunaan lahan yang diperuntukkan bagi perumahan dan kawasan pemukiman.
Lokasi Hunian Berimbang
Setiap orang yang membangun perumahan dan kawasan pemukiman wajib melakukan Hunian Berimbang, kecuali seluruhnya diperuntukkan bagi rumah sederhana dan/atau rumah susun umum. Penyelenggaraan perumahan dan kawasan pemukiman selanjutnya harus memenuhi persyaratan lokasi Hunian Berimbang.
Penyelenggaraan perumahan dan kawasan pemukiman dengan Hunian Berimbang dilaksanakan di perumahan, pemukiman, lingkungan hunian dan kawasan pemukiman dengan skala sebagai berikut:
Perumahan dengan jumlah rumah sekurang-kurangnya 50 (lima puluh) sampai dengan 1000 (seribu) rumah;
Pemukiman dengan jumlah rumah sekurang-kurangnya 1000 (seribu) sampai dengan 3000 (tiga ribu) rumah;
Lingkungan hunian dengan jumlah rumah sekurang-kurangnya 3000 (tiga ribu) sampai dengan 10000 (sepuluh ribu) rumah; dan
Kawasan pemukiman dengan jumlah rumah lebih dari 10000 (sepuluh ribu) rumah.
Lokasi untuk hunian berimbang dapat dilaksanakan dalam satu kabupaten/kota pada:
Satu hamparan; atau
Tidak dalam satu hamparan.
Lokasi Hunian Berimbang dalam satu hamparan sekurang-kurangnya menampung 1000 (seribu) rumah dan untuk lokasi yang tidak dalam satu hamparan sekurang-kurangnya menampung 50 (lima puluh) rumah.
Komposisi Hunian Berimbang
Selanjutnya, persyaratan komposisi atas Hunian Berimbang adalah berdasarkan:
Jumlah rumah; atau
Luasan lahan.
Komposisi berdasarkan jumlah rumah merupakan perbandingan jumlah rumah sederhana, jumlah rumah menengah dan jumlah rumah mewah. Perbandingan yang dimaksud adalah dalam skala 3:2:1, yaitu 3 (tiga) atau lebih rumah sederhana berbanding 2 (dua) rumah menengah berbanding 1 (satu) rumah mewah.
Permen Hunian Berimbang mengartikan rumah komersil sebagai rumah yang diselenggarakan untuk mendapatkan keuntungan. Rumah mewah mempunyai arti sebagai rumah komersial yang diselenggarakan dengan harga jual lebih besar dari 4 (empat) kali harga jual rumah sederhana. Sedangkan rumah sederhana adalah rumah umum yang dibangun di atas tanah dengan luas kavling antara 60 m2 sampai dengan 200m2 dengan luas lantai bangunan paling sedikit 36 m2 dengan harga jual sesuai ketentuan pemerintah. Selanjutnya, rumah menengah adalah rumah komersial dengan harga jual lebih besar dari 1 (satu) sampai dengan 4 (empat) kali harga jual rumah sederhana.
Komposisi berdasarkan luasan lahan merupakan perbandingan luas lahan untuk rumah sederhana, terhadap luas lahan keseluruhan. Luasan lahan tersebut minimal 25% dari luas lahan keseluruhan dengan jumlah sederhana sekurang-kurangnya sama dengan jumlah rumah mewah ditambah jumlah menengah.
Hunian Berimbang Rumah Susun
Hunian Berimbang rumah susun merupakan perumahan atau lingkungan hunian yang dibangun secara berimbang antara rumah susun komersial dan rumah susun umum. Hunian Berimbang yang dimaksud tersebut minimal 20% (dua puluh persen) dari total luas lantai rumah susun komersial yang dibangun. Rumah susun umum tersebut dapat dibangun pada bangunan terpisah bangunan rumah susun komersial atau dibangun dalam satu hamparan dengan rumah susun komersial.
Perencanaan, Pembangunan dan Pengendalian
Perencanaan perumahan dan kawasan pemukiman dengan Hunian Berimbang dapat dilaksanakan dalam satu hamparan atau tidak dalam satu hamparan. Perencanaan tidak dalam satu hamparan wajib dilakukan oleh setiap orang yang sama dan perencanaan tersebut tertuang dalam dokumen-dokumen berupa:
Rencana tapak
Desain rumah
Spesifikasi teknis rumah
Rencana kerja perwujudan hunian berimbang
Rencana kerjasama
Dokumen tersebut harus mendapat pengesahan dari pemerintah daerah kabupaten/kota, khusus DKI Jakarta oleh pemerintah daerah provinsi DKI Jakarta.
Selanjutnya, pembangunan pemukiman, lingkungan hunian dan kawasan pemukiman dengan hunian berimbang hanya dilakukan oleh badan hukum bidang perumahan dan kawasan pemukiman. Badan hukum tersebut dapat berupa badan hukum yang berdiri sendiri maupun badan hukum dalam bentuk kerjasama. Kerjasama yang dimaksud dapat berbentuk:
Konsorsium
Kerjasama operasional; atau
Bentuk kerjasama lain sesuai dengan peraturan perundang-undangan
Pengendalian atas perumahan dan kawasan pemukiman dengan Hunian Berimbang dilakukan melalui:
Pemberian peringatan tertulis
Penyegelan lokasi dan penghentian sementara kegiatan pembangunan
Pembatalan izin mendirikan bangunan
Pembatalan izin mendirikan bangunan
Pembongkaran bangunan dan/atau
Pemberian sanksi
Pemberian sanksi dimaksud dalam Peraturan ini dapat berupa sanksi administratif atau sanksi pidana dimana ketentuan mengenai sanksi tersebut akan dinyatakan dalam Peraturan Daerah Kabupaten/Kota, khusus DKI Jakarta diatur dengan Peraturan Daerah Provinsi. Namun, dalam Pasal 150 Undang-Undang Perumahan, sanksi administratif atas pelanggaran terhadap Hunian Berimbang dapat berupa:
Peringatan tertulis
Pembatasan kegiatan pembangunan
Penghentian sementara atau tetap pada pekerjaan pelaksanaan pembangunan
Penghentian sementara atau penghentian tetap pada pengelolaan perumahan
Penguasaan sementara oleh pemerintah (disegel)
Kewajiban membongkar sendiri bangunan dalam jangka waktu tertentu
Pembatasan kegiatan usaha
Pembekuan izin mendirikan bangunan
Pencabutan izin mendirikan bangunan
Pembekuan/pencabutan surat bukti kepemilikan rumah
Perintah pembongkaran bangunan rumah
Pembekuan izin usaha
Pencabutan izin usaha
Pengawasan
Pembatalan izin
Kewajiban pemulihan fungsi lahan dalam jangka waktu tertentu
Pencabutan insentif
Pengenaan denda administratif dan/atau
Penutupan lokasi.
Jeany Tabita