Pengadaan tanah adalah setiap kegiatan untuk mendapatkan tanah dengan cara memberikan ganti rugi kepada yang melepaskan atau menyerahkan tanah, bangunan, tanaman, dan benda – benda yang berkaitan dengan tanah. Pengadaan tanah dapat dilakukan oleh pihak swasta dan pemerintah.
Dengan adanya Peraturan Menteri Negara Agraria atau Kepala Badan Pertanahan Nasional No. 5 Tahun 1998 Tentang Perubahan Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai Atas Tanah Untuk Rumah Tinggal yang Dibebani Hak Tanggungan Menjadi Hak Milik (“Keputusan Menteri Agraria No. 5 Tahun 1998”) memberikan kemudahan bagi pemegang Hak Guna Bangunana (“HGB”) dan Hak Pakai atas tanah (“Hak Pakai”) untuk rumah tinggal yang dibebani Hak Tanggungan diubah menjadi Hak Milik. Dengan berubahnya HGB maupun Hak Pakai menjadi Hak Milik mengakibatkan Hak Tanggungan pada hak atas tanah sebelumnya menjadi hapus.
Peraturan Menteri Negara Agraria ini menjelaskan mengenai persyaratan pemilikan rumah tinggal atau hunian oleh orang asing, dalam rangka pelaksanaan Peraturan Pemerintah No. 41 Tahun 1996 Tentang Pemilikan Rumah Tinggal atau Hunian Oleh Orang Asing Yang Berkedudukan di Indonesia (“PP No. 41 Tahun 1996”). Dalam Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 7 Tahun 1996 tentang Persyaratan Pemilikan Rumah Tinggal Atau Hunian Oleh Orang Asing (“PMNA No. 7 Tahun 1996) Orang asing adalah orang asing yang memiliki dan memelihara kepentingan ekonomi di Indonesia dengan melaksanakan investasi untuk memiliki rumah tempat tinggal atau hunian di Indonesia.
Menurut Pasal 21 Undang-Undang No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (“UUPA”), yang dapat memiliki hak milik atas sebidang tanah adalah warga Negara Indonesia maupun badan-badan hukum yang ditetapkan oleh Pemerintah berdasarkan syarat-syaratnya. Pengaturan mengenai badan-badan hukum tersebut diatur lebih jelas dalam Peraturan Pemerintah No. 38 Tahun 1963 tentang Penunjukan Badan-Badan Hukum Yang Dapat Mempunyai Hak Milik Atas Tanah (“PP No 38 Tahun 1963”),
Peraturan pemerintah ini mengatur tentang upaya hukum oleh pihak-pihak yang berhubungan dengan pencabutan hak-hak atas tanah dan benda-benda yang ada di atasnya. Para pihak dapat mengajukan banding ke Pengadilan Tinggi sehubungan dengan keputusan mengenai ganti kerugian kepada para pihak yang bersangkutan menolaknya karena kurang layak, dengan mengajukan banding dalam jangka waktu 1 (satu) bulan terhitung sejak tanggal Keputusan Presiden kepada yang bersangkutan.
Peraturan Menteri Dalam Negeri ini mengatur tentang tata cara pemberian hak atas tanah. Jenis-jenis hak atas tanah adalah Hak Milik, Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan, Hak Pakai dan Hak Pengelolaan, sesuai dengan Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 6 Tahun 1972 Tentang Pelimpahan Wewenang Pemberian Hak Atas Tanah.
Tujuan dari Peraturan Pemerintah Nomor 41 Tahun 1996 Tentang Pemilikan Rumah Tempat Tinggal atau Hunian oleh Orang Asing yang Berkedudukan di Indonesia (“Peraturan Pemerintah”) adalah untuk memberikan kepastian hukum mengenai pemilikan rumah untuk tempat tinggal atau hunian bagi orang asing yang berkedudukan di Indonesia . Dalam peraturan pemerintah ini, Orang Asing adalah orang asing yang kehadirannya di Indonesia memberikan manfaat bagi pembangunan nasional.
Apabila kreditor cidera janji obyek Hak Tanggungan dijual melalui pelelangan umum menurut cara yang ditentukan dalam peraturan perundang – undangan yang berlaku dan pemegang Hak Tanggungan berhak mengambil seluruh atau sebagian dari hasilnya untuk pelunasan piutangnya, dengan hak yang mendahului dari pada kreditor – kreditor yang lain.
a. Hak pemegang Hak Tanggungan pertama untuk menjual obyek Hak Tanggungan atas kekuasaan sendiri berdasarkan ketentuan Pasal 6 yang diperkuat dengan janji yang disebut dalam Pasal 11 ayat 2 huruf e Undang – Undang Nomor 4 Tahun 1996 Tentang Hak Tanggungan (“UUHT”).
b. Title eksekutorial yang terdapat dalam sertifikat Hak Tanggungan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 14 ayat 2 UUHT.
Eksekusi Hak Tanggungan harus dilakukan dengan cara penjualan obyek Hak Tanggungannya melalui lelang umum, tetapi karena penjualan dengan cara tersebut tidak selalu menghasilkan harga yang lebih tinggi, maka berdasarkan Pasal 20 ayat 2 UUHT, atas kesepakatan pemberi dan pemegang Hak Tanggungan, penjualan obyek Hak Tanggungan dapat dilakukan di bawah tangan jika demikian itu akan diperoleh harga tertinggi yang menguntungkan semua pihak. Hal ini dimaksudkan untuk mempermudah dan mempercepat proses penjualan serta memperoleh harga yang lebih tinggi.
Pelaksanaan penjualan di bawah tangan ini hanya dapat dilakukan setelah lewat waktu 1 (satu) bulan sejak diberitahukan oleh pemberi atau penerima Hak Tanggungannya kepada pihak – pihak yang berkepentingan dan diumumkan sedikitnya dalam dua surat kabar yang beredar di daerah yang bersangkutan, serta tidak ada pihak yang menyatakan keberatan.
Hak Tanggungan atas rumah susun dan satuan rumah susun dapat hapus karena hal – hal sebagai berikut :
1. Hapusnya hutang yang dijamin dengan Hak Tanggungan.
2. Dilepaskan hak tanggungan oleh pemegang Hak Tanggungannya.
3. Pembersihan hak tanggungan berdasarkan penetapan peringkat oleh Ketua Pengadilan Negeri.
4. Hapusnya hak atas tanah yang dibebani Hak Tanggungan.
Hapusnya hak atas tanah ini tidak menyebabkan hapusnya hutang yang dijamin dengan Hak Tanggungan tersebut.
Sumber : Condominium dan Permasalahannya, hal 79 – 81
Penulis : Prof. Ny. Arie S. Hutagalung, SH., MLI.
Penerbit : Badan Penerbit Fakultas Hukum Universitas Indonesia, 2002
Menyimpang dari asas yang dimuat dalam Pasal 1163 KUH Perdata, Undang – Undang Hak Tanggungan (“UUHT”) memungkinkan diadakannya “Roya Partial”. Pasal 2 UUHT menyatakan bahwa Hak Tanggungan mempunyai sifat tidak dapat dibagi – bagi, kecuali jika diperjanjikan dalam pembebanan Hak Tanggungan.
Roya Partial adalah suatu lembaga hukum baru yang memungkinkan penyelesaian praktis mengenai pembayaran kembali secara angsuran kredit yang digunakan untuk membangun rumah susun. Apabila Hak Tanggungan dibebankan pada rumah susun sebagai jaminan kredit konstruksinya, maka dapat diperjanjikan dalam Akta Pembebanan Hak Tanggungan (“APHT”) – nya bahwa pelunasan utang yang dijamin tersebut dapat dilakukan dengan cara angsuran yang besarnya sama dengan nilai masing – masing satuan rumah susunnya (sesuai dengan Nilai Perbandingan Proporsional satuan rumah susun yang bersangkutan) yang merupakan bagian dari obyek Hak Tanggungan.
Dengan dilakukannya pelunasan itu, maka satuan rumah susun yang harganya telah dilunasi dan telah digunakan untuk membayar angsuran tersebut, terbebas dari Hak Tanggungan yang semula membebaninya, sehingga kemudian Hak Tanggungan itu hanya membebani sisa obyek Hak Tanggungan untuk menjamin sisa utang yang belum dilunasi.
Ketentuan ini untuk menampung kebutuhan dunia perkreditan, antara lain untuk mengakomodasi keperluan pendanaan pembangunan rumah susun yang semula menggunakan kredit konstruksi untuk membangun rumah susun dan kemudian akan menjual satuan – satuan rumah susun kepada konsumen, sedangkan untuk membayarnya konsumen juga sering menggunakan kredit pemilik apartemen dengan jaminan satuan rumah susun yang bersangkutan.
Sumber : Condominium dan Permasalahannya, hal 78-79
Penulis : Prof. Ny. Arie S. Hutagalung, SH., MLI.
Penerbit : Badan Penerbit Fakultas Hukum Universitas Indonesia, 2002