Artikel | Hukum Properti By Leks&Co

Roya Partial

Menyimpang dari asas yang dimuat dalam Pasal 1163 KUH Perdata, Undang – Undang Hak Tanggungan (“UUHT”) memungkinkan diadakannya “Roya Partial”. Pasal 2 UUHT menyatakan bahwa Hak Tanggungan mempunyai sifat tidak dapat dibagi – bagi, kecuali jika diperjanjikan dalam pembebanan Hak Tanggungan.

Roya Partial adalah suatu lembaga hukum baru yang memungkinkan penyelesaian praktis mengenai pembayaran kembali secara angsuran kredit yang digunakan untuk membangun rumah susun. Apabila Hak Tanggungan dibebankan pada rumah susun sebagai jaminan kredit konstruksinya, maka dapat diperjanjikan dalam Akta Pembebanan Hak Tanggungan (“APHT”) – nya bahwa pelunasan utang yang dijamin tersebut dapat dilakukan dengan cara angsuran yang besarnya sama dengan nilai masing – masing satuan rumah susunnya (sesuai dengan Nilai Perbandingan Proporsional satuan rumah susun yang bersangkutan) yang merupakan bagian dari obyek Hak Tanggungan.
Dengan dilakukannya pelunasan itu, maka satuan rumah susun yang harganya telah dilunasi dan telah digunakan untuk membayar angsuran tersebut, terbebas dari Hak Tanggungan yang semula membebaninya, sehingga kemudian Hak Tanggungan itu hanya membebani sisa obyek Hak Tanggungan untuk menjamin sisa utang yang belum dilunasi.

Ketentuan ini untuk menampung kebutuhan dunia perkreditan, antara lain untuk mengakomodasi keperluan pendanaan pembangunan rumah susun yang semula menggunakan kredit konstruksi untuk membangun rumah susun dan kemudian akan menjual satuan – satuan rumah susun kepada konsumen, sedangkan untuk membayarnya konsumen juga sering menggunakan kredit pemilik apartemen dengan jaminan satuan rumah susun yang bersangkutan.

Sumber : Condominium dan Permasalahannya, hal 78-79
Penulis : Prof. Ny. Arie S. Hutagalung, SH., MLI.
Penerbit : Badan Penerbit Fakultas Hukum Universitas Indonesia, 2002

Tata Cara Pembebanan Hak Milik atas Satuan Rumah Susun dan Penerbitan Tanda Buktinya

Artikel, Hukum Properti, Tulisan Pakar

Menurut ketentuan Pasal 12 dan 13 Undang – Undang No.16 Tahun 1985 Tentang Rumah Susun (“UURS”) bahwa rumah susun dan satuan rumah susun dapat dijadikan kredit dengan dibebani Hak Tanggungan.

Rechtsverwerking

Artikel, Hukum Properti, Tulisan Pakar

Apabila suatu bidang tanah sudah diterbitkan sertifikatnya secara sah atas nama orang atau bidang hukum yang memperoleh tanah tersebut dengan itikad baik dan secara nyata menguasai tanah tersebut, maka pihak lain yang merasa mempunyai hak atas tanah tersebut tidak dapat lagi menuntut haknya, apabila dalam jangka waktu 5 (lima) tahun sejak diterbitkannya sertifikat tersebut, tidak mengajukan keberatan secara tertulis kepada pemegang sertifikat dan Kepada Kantor Pertanahan atau tidak mengajukan gugatan ke pengadilan mengenai penguasaan tanah atau penerbitan sertifikat. Inilah yang disebut rechtsverwerking.

Peran Camat dan Lurah Dalam Rangka Proses Sertifikat Tanah di DKI Jakarta

Artikel, Hukum Properti, Tulisan Pakar

Dalam era reformasi, keberhasilan penyelenggaraan pemerintah salah satunya diukur dari penyelenggaraan pelayanan di bidang pertanahan yang baik oleh instansi atau unit pemberi layanan. Terlebih lagi pelayanan di bidang pertanahan, karena tanah mempunyai fungsi dan kedudukan yang sangat sentral dan bersifat strategis di dalam aspek ekonomi dan aspek sosial. Dalam aspek ekonomi, tanah dapat memberikan kesejahteraan berupa pendapatan melalui transaksi jual beli, sewa – menyewa, dan jaminan hak tanggungan (Secured Transaction), dan sebagainya. Demikian juga bagi pemerintah, dalam aspek ekonomi, tanah yang dimilikinya memberikan pendapatan baik melalui kerja sama BOT (Built-Operate-Transfer) dan BTO (Built- Transfer-Operate), dan sebagainya.

Pihak-Pihak Yang Dapat Terlibat Dalam Konflik Hukum Rumah Susun

Artikel, Hukum Properti, Rumah Susun

Kehidupan dalam rumah susun memang berbeda dari kehidupan di rumah tinggal biasa. Penghuni tidak hanya memiliki tetangga di samping rumah tetapi juga memiliki tetangga di lantai atas maupun bawah. Di dalam rumah susun juga terdapat badan pengelola yang mengatur pengelolaan lingkungan rumah susun, pemeliharaan dan pembangunan prasarana lingkungan serta fasilitas sosial rumah susun untuk tujuan kehidupan bersama penghuni rumah susun.

Sengketa Pertanahan Mengancam Bisnis Properti

Agraria, Artikel, Hukum Properti, Tulisan Pakar

Keruwetan masalah pertanahan sering berujung pada sengketa (perselisihan) hukum yang membuat situasi menjadi tidak aman/nyaman bagi pihak yang mengalami karena menimbulkan kecemasan akibat “ketidakpastian” hukum atas kepemilikan tanahnya apalagi hukum sering kali tidak dapat memberikan keadilan sebagaimana maksud dan tujuan hukum itu tercipta.

Proses Balik Nama Sertifikat Tanah di Kantor Pertanahan

Artikel, For Home Page, Hukum Properti, Tulisan Pakar

Proses Balik Nama di Kantor Pertanahan
1)Menggunakan Jasa PPAT
Setelah membuat akta jual – beli, PPAT kemudian menyerahkan berkas akta jual-beli ke Kantor Pertanahan, untuk keperluan balik nama sertifikat, selambat-lambatnya dalam tujuh hari kerja sejak ditandatanganinya akta tersebut.
Berkas yang diserahkan meliputi :
a.Surat permohonan balik nama yang ditandatangani oleh pembeli
b.Akta jual – beli PPAT
c.Sertifikat hak atas tanah
d.KTP pembeli dan penjual
e.Bukti pelunasan pembayaran PPh
f.Bukti pelunasan pembayaran Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan
2)Pembeli Mengajukan Sendiri
Dalam hal pembeli mengajukan sendiri proses balik nama maka berkas jual-beli yang ada di PPAT diminta, untuk selanjutnya pembeli mengajukan permohonan balik nama ke Kantor Pertanahan, dengan melampirkan :
a.Surat Pengantar dari PPAT
b.Sertifikat Asli
c.Akta jual-beli dari PPAT
d.Identitas diri penjual, pembeli dan/atau kuasanya (melampirkan fotocopy KTP)
e.Surat kuasa, jika permohonannya dikuasakan kepada pihak lain
f.Bukti pelunasan SSBBPHTB (Surat Setoran Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan)
g.Bukti pelunasan SSP PPh (Surat Setor Pajak Pajak Penghasilan)
h.SPPT PBB (Surat Pemberitahuan Pajak Terutang Pajak Bumi dan Bangunan) tahun berjalan atau tahun terakhir. Bila belum memiliki SPPT, maka perlu keterangan dari lurah/kepala desa terkait.
i.Izin Peralihan Hak, jika :
i.Pemindahan hak atas tanah atau Hak Milik atas rumah susun yang didalam sertifikatnya dicantumkan tanda yang menyatakan bahwa, hak tersebut hanya boleh dipindahtangankan apabila telah diperoleh izin dari instansi berwenang;
ii.Pemindahan Hak Pakai atas tanah Negara.
j.Surat Pernyataan calon penerima hak (pembeli), yang menyatakan :
i.Bahwa pembeli dengan peralihan hak tersebut, tidak menjadi penerima hak atas tanah yang melebihi ketentuan maksimum penguasaan tanah, menurut ketentuan peraturan perundang-undangan.
ii.Bahwa pembeli dengan peralihan hak tersebut, tidak menjadi penerima hak atas tanah absentee (guntai).
iii.Bahwa yang bersangkutan (pembeli) menyadari, apabila pernyataan sebagaimana dimaksud di atas tidak benar (poin i dan ii), maka tanah berlebih atau tanah absentee tersebut menjadi objek landreform. Dengan kata lain, yang bersangkutan (pembeli) bersedia menanggung semua akibat hukumnya, apabila pernyataan tersebut tidak benar.
Setelah permohonan dan kelengkapan berkas disampaikan ke Kantor Pertanahan, baik oleh pembeli sendiri atau PPAT atas kuasa dari pembeli, maka Kantor Pertanahan akan memberikan tanda bukti penerimaan permohonan balik nama kepada pemohon. Selanjutnya, oleh Kantor Pertahanan akan dilakukan pencoretan atas nama pemegang hak lama, untuk kemudian diubah dengan nama pemegang hak baru.
Nama pemegang hak lama (penjual) didalam buku tanah dan sertifikat dicoret dengan tinta hitam, serta diparaf oleh Kepala Kantor Pertanahan atau pejabat yang ditunjuk. Nama pemegang hak yang baru (pembeli) ditulis pada halaman dan kolom yang tersedia pada buku tanah dan sertifikat, dengan dibubuhi tanggal pencatatan serta ditandatangani oleh Kepala Kantor Pertanahan atau pejabat yang ditunjuk. Dalam waktu 14 (empat belas hari) pembeli dapat mengambil sertifikat yang sudah atas nama pembeli, di Kantor Pertahanan Terkait.
Sumber: Tata Cara Mengurus Surat – Surat Rumah dan Tanah, hal 73-75
Penulis: Eko Yulian Isnur, S.H.
Penerbit: Pustaka Yustisia, 2008

1)Menggunakan Jasa PPAT

Setelah membuat akta jual-beli, PPAT kemudian menyerahkan berkas akta jual-beli ke Kantor Pertanahan, untuk keperluan balik nama sertifikat, selambat-lambatnya dalam tujuh hari kerja sejak ditandatanganinya akta tersebut.

Berkas yang diserahkan meliputi :

a.Surat permohonan balik nama yang ditandatangani oleh pembeli

b.Akta jual-beli PPAT

c.Sertifikat hak atas tanah

d.KTP pembeli dan penjual

e.Bukti pelunasan pembayaran PPh

f.Bukti pelunasan pembayaran Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan

2)Pembeli Mengajukan Sendiri

Dalam hal pembeli mengajukan sendiri proses balik nama maka berkas jual-beli yang ada di PPAT diminta, untuk selanjutnya pembeli mengajukan permohonan balik nama ke Kantor Pertanahan, dengan melampirkan :

a.Surat Pengantar dari PPAT

b.Sertifikat Asli

c.Akta jual-beli dari PPAT

d.Identitas diri penjual, pembeli dan/atau kuasanya (melampirkan fotocopy KTP)

e.Surat kuasa, jika permohonannya dikuasakan kepada pihak lain

f.Bukti pelunasan SSBBPHTB (Surat Setoran Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan)

g.Bukti pelunasan SSP PPh (Surat Setor Pajak Pajak Penghasilan)

h.SPPT PBB (Surat Pemberitahuan Pajak Terutang Pajak Bumi dan Bangunan) tahun berjalan atau tahun terakhir. Bila belum memiliki SPPT, maka perlu keterangan dari lurah/kepala desa terkait.

i.Izin Peralihan Hak, jika :

i.Pemindahan hak atas tanah atau Hak Milik atas rumah susun yang didalam sertifikatnya dicantumkan tanda yang menyatakan bahwa, hak tersebut hanya boleh dipindahtangankan apabila telah diperoleh izin dari instansi berwenang;

ii.Pemindahan Hak Pakai atas tanah Negara.

j.Surat Pernyataan calon penerima hak (pembeli), yang menyatakan :

i.Bahwa pembeli dengan peralihan hak tersebut, tidak menjadi penerima hak atas tanah yang melebihi ketentuan maksimum penguasaan tanah, menurut ketentuan peraturan perundang-undangan.

ii.Bahwa pembeli dengan peralihan hak tersebut, tidak menjadi penerima hak atas tanah absentee (guntai).

iii.Bahwa yang bersangkutan (pembeli) menyadari, apabila pernyataan sebagaimana dimaksud di atas tidak benar (poin i dan ii), maka tanah berlebih atau tanah absentee tersebut menjadi objek landreform. Dengan kata lain, yang bersangkutan (pembeli) bersedia menanggung semua akibat hukumnya, apabila pernyataan tersebut tidak benar.

Setelah permohonan dan kelengkapan berkas disampaikan ke Kantor Pertanahan, baik oleh pembeli sendiri atau PPAT atas kuasa dari pembeli, maka Kantor Pertanahan akan memberikan tanda bukti penerimaan permohonan balik nama kepada pemohon. Selanjutnya, oleh Kantor Pertahanan akan dilakukan pencoretan atas nama pemegang hak lama, untuk kemudian diubah dengan nama pemegang hak baru.

Nama pemegang hak lama (penjual) didalam buku tanah dan sertifikat dicoret dengan tinta hitam, serta diparaf oleh Kepala Kantor Pertanahan atau pejabat yang ditunjuk. Nama pemegang hak yang baru (pembeli) ditulis pada halaman dan kolom yang tersedia pada buku tanah dan sertifikat, dengan dibubuhi tanggal pencatatan serta ditandatangani oleh Kepala Kantor Pertanahan atau pejabat yang ditunjuk. Dalam waktu 14 (empat belas hari) pembeli dapat mengambil sertifikat yang sudah atas nama pembeli, di Kantor Pertahanan Terkait.

Sumber: Tata Cara Mengurus Surat-Surat Rumah dan Tanah, hal 73-75

Penulis: Eko Yulian Isnur, S.H.

Penerbit: Pustaka Yustisia, 2008

Rumah Susun Dan Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun Sebagai Jaminan Kredit

Artikel, For Home Page, Hukum Properti, Rumah Susun, Tulisan Pakar

1. Rumah Susun sebagai Jaminan Kredit

Dalam pasal 12 ayat 1 Undang – Undang Nomor 16 Tahun 1985, ditetapkan bahwa rumah susun berikut tanah tempat bangunan itu berdiri serta benda lainnya yang merupakan satu kesatuan dengan tanah tersebut, dapat dijadikan jaminan hutang dengan dibebani Hak Tanggungan.

Status Hukum Suatu Properti Di Atas Hak Pengelolaan Lahan

Artikel, Hak Pengelolaan Lahan, Hukum Properti

Tidak semua tanah mempunyai hak atas tanah murni, tetapi ada Hak Pengelolaan Lahan (“HPL”) yang melekat di atasnya, seperti di sebagian daerah di DKI Jakarta yaitu Senayan, Pulomas, dll.

HPL bukan merupakan hak atas tanah, dan tidak diatur dalam Undang – Undang Pokok Agraria tetapi dalam Peraturan Pemerintah Nomor 8 Tahun 1953 Tentang Penguasaan Tanah – Tanah Negara dan Peraturan Menteri Agraria Nomor 9 Tahun 1965 Tentang Pelaksanaan Konversi Hak Penguasaan Atas Tanah Negara dan Ketentuan – Ketentuan Tentang Kebijaksanaan Selanjutnya.