Pengadaan tanah adalah setiap kegiatan untuk mendapatkan tanah dengan cara memberikan ganti rugi kepada yang melepaskan atau menyerahkan tanah, bangunan, tanaman, dan benda – benda yang berkaitan dengan tanah. Pengadaan tanah dapat dilakukan oleh pihak swasta dan pemerintah.
Dengan adanya Peraturan Menteri Negara Agraria atau Kepala Badan Pertanahan Nasional No. 5 Tahun 1998 Tentang Perubahan Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai Atas Tanah Untuk Rumah Tinggal yang Dibebani Hak Tanggungan Menjadi Hak Milik (“Keputusan Menteri Agraria No. 5 Tahun 1998”) memberikan kemudahan bagi pemegang Hak Guna Bangunana (“HGB”) dan Hak Pakai atas tanah (“Hak Pakai”) untuk rumah tinggal yang dibebani Hak Tanggungan diubah menjadi Hak Milik. Dengan berubahnya HGB maupun Hak Pakai menjadi Hak Milik mengakibatkan Hak Tanggungan pada hak atas tanah sebelumnya menjadi hapus.
Peraturan Menteri Negara Agraria ini menjelaskan mengenai persyaratan pemilikan rumah tinggal atau hunian oleh orang asing, dalam rangka pelaksanaan Peraturan Pemerintah No. 41 Tahun 1996 Tentang Pemilikan Rumah Tinggal atau Hunian Oleh Orang Asing Yang Berkedudukan di Indonesia (“PP No. 41 Tahun 1996”). Dalam Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 7 Tahun 1996 tentang Persyaratan Pemilikan Rumah Tinggal Atau Hunian Oleh Orang Asing (“PMNA No. 7 Tahun 1996) Orang asing adalah orang asing yang memiliki dan memelihara kepentingan ekonomi di Indonesia dengan melaksanakan investasi untuk memiliki rumah tempat tinggal atau hunian di Indonesia.
Menurut Pasal 21 Undang-Undang No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (“UUPA”), yang dapat memiliki hak milik atas sebidang tanah adalah warga Negara Indonesia maupun badan-badan hukum yang ditetapkan oleh Pemerintah berdasarkan syarat-syaratnya. Pengaturan mengenai badan-badan hukum tersebut diatur lebih jelas dalam Peraturan Pemerintah No. 38 Tahun 1963 tentang Penunjukan Badan-Badan Hukum Yang Dapat Mempunyai Hak Milik Atas Tanah (“PP No 38 Tahun 1963”),
Peraturan pemerintah ini mengatur tentang upaya hukum oleh pihak-pihak yang berhubungan dengan pencabutan hak-hak atas tanah dan benda-benda yang ada di atasnya. Para pihak dapat mengajukan banding ke Pengadilan Tinggi sehubungan dengan keputusan mengenai ganti kerugian kepada para pihak yang bersangkutan menolaknya karena kurang layak, dengan mengajukan banding dalam jangka waktu 1 (satu) bulan terhitung sejak tanggal Keputusan Presiden kepada yang bersangkutan.
Peraturan Menteri Dalam Negeri ini mengatur tentang tata cara pemberian hak atas tanah. Jenis-jenis hak atas tanah adalah Hak Milik, Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan, Hak Pakai dan Hak Pengelolaan, sesuai dengan Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 6 Tahun 1972 Tentang Pelimpahan Wewenang Pemberian Hak Atas Tanah.
Keruwetan masalah pertanahan sering berujung pada sengketa (perselisihan) hukum yang membuat situasi menjadi tidak aman/nyaman bagi pihak yang mengalami karena menimbulkan kecemasan akibat “ketidakpastian” hukum atas kepemilikan tanahnya apalagi hukum sering kali tidak dapat memberikan keadilan sebagaimana maksud dan tujuan hukum itu tercipta.
Proses Balik Nama di Kantor Pertanahan
1)Menggunakan Jasa PPAT
Setelah membuat akta jual – beli, PPAT kemudian menyerahkan berkas akta jual-beli ke Kantor Pertanahan, untuk keperluan balik nama sertifikat, selambat-lambatnya dalam tujuh hari kerja sejak ditandatanganinya akta tersebut.
Berkas yang diserahkan meliputi :
a.Surat permohonan balik nama yang ditandatangani oleh pembeli
b.Akta jual – beli PPAT
c.Sertifikat hak atas tanah
d.KTP pembeli dan penjual
e.Bukti pelunasan pembayaran PPh
f.Bukti pelunasan pembayaran Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan
2)Pembeli Mengajukan Sendiri
Dalam hal pembeli mengajukan sendiri proses balik nama maka berkas jual-beli yang ada di PPAT diminta, untuk selanjutnya pembeli mengajukan permohonan balik nama ke Kantor Pertanahan, dengan melampirkan :
a.Surat Pengantar dari PPAT
b.Sertifikat Asli
c.Akta jual-beli dari PPAT
d.Identitas diri penjual, pembeli dan/atau kuasanya (melampirkan fotocopy KTP)
e.Surat kuasa, jika permohonannya dikuasakan kepada pihak lain
f.Bukti pelunasan SSBBPHTB (Surat Setoran Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan)
g.Bukti pelunasan SSP PPh (Surat Setor Pajak Pajak Penghasilan)
h.SPPT PBB (Surat Pemberitahuan Pajak Terutang Pajak Bumi dan Bangunan) tahun berjalan atau tahun terakhir. Bila belum memiliki SPPT, maka perlu keterangan dari lurah/kepala desa terkait.
i.Izin Peralihan Hak, jika :
i.Pemindahan hak atas tanah atau Hak Milik atas rumah susun yang didalam sertifikatnya dicantumkan tanda yang menyatakan bahwa, hak tersebut hanya boleh dipindahtangankan apabila telah diperoleh izin dari instansi berwenang;
ii.Pemindahan Hak Pakai atas tanah Negara.
j.Surat Pernyataan calon penerima hak (pembeli), yang menyatakan :
i.Bahwa pembeli dengan peralihan hak tersebut, tidak menjadi penerima hak atas tanah yang melebihi ketentuan maksimum penguasaan tanah, menurut ketentuan peraturan perundang-undangan.
ii.Bahwa pembeli dengan peralihan hak tersebut, tidak menjadi penerima hak atas tanah absentee (guntai).
iii.Bahwa yang bersangkutan (pembeli) menyadari, apabila pernyataan sebagaimana dimaksud di atas tidak benar (poin i dan ii), maka tanah berlebih atau tanah absentee tersebut menjadi objek landreform. Dengan kata lain, yang bersangkutan (pembeli) bersedia menanggung semua akibat hukumnya, apabila pernyataan tersebut tidak benar.
Setelah permohonan dan kelengkapan berkas disampaikan ke Kantor Pertanahan, baik oleh pembeli sendiri atau PPAT atas kuasa dari pembeli, maka Kantor Pertanahan akan memberikan tanda bukti penerimaan permohonan balik nama kepada pemohon. Selanjutnya, oleh Kantor Pertahanan akan dilakukan pencoretan atas nama pemegang hak lama, untuk kemudian diubah dengan nama pemegang hak baru.
Nama pemegang hak lama (penjual) didalam buku tanah dan sertifikat dicoret dengan tinta hitam, serta diparaf oleh Kepala Kantor Pertanahan atau pejabat yang ditunjuk. Nama pemegang hak yang baru (pembeli) ditulis pada halaman dan kolom yang tersedia pada buku tanah dan sertifikat, dengan dibubuhi tanggal pencatatan serta ditandatangani oleh Kepala Kantor Pertanahan atau pejabat yang ditunjuk. Dalam waktu 14 (empat belas hari) pembeli dapat mengambil sertifikat yang sudah atas nama pembeli, di Kantor Pertahanan Terkait.
Sumber: Tata Cara Mengurus Surat – Surat Rumah dan Tanah, hal 73-75
Penulis: Eko Yulian Isnur, S.H.
Penerbit: Pustaka Yustisia, 2008
1)Menggunakan Jasa PPAT
Setelah membuat akta jual-beli, PPAT kemudian menyerahkan berkas akta jual-beli ke Kantor Pertanahan, untuk keperluan balik nama sertifikat, selambat-lambatnya dalam tujuh hari kerja sejak ditandatanganinya akta tersebut.
Berkas yang diserahkan meliputi :
a.Surat permohonan balik nama yang ditandatangani oleh pembeli
b.Akta jual-beli PPAT
c.Sertifikat hak atas tanah
d.KTP pembeli dan penjual
e.Bukti pelunasan pembayaran PPh
f.Bukti pelunasan pembayaran Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan
2)Pembeli Mengajukan Sendiri
Dalam hal pembeli mengajukan sendiri proses balik nama maka berkas jual-beli yang ada di PPAT diminta, untuk selanjutnya pembeli mengajukan permohonan balik nama ke Kantor Pertanahan, dengan melampirkan :
a.Surat Pengantar dari PPAT
b.Sertifikat Asli
c.Akta jual-beli dari PPAT
d.Identitas diri penjual, pembeli dan/atau kuasanya (melampirkan fotocopy KTP)
e.Surat kuasa, jika permohonannya dikuasakan kepada pihak lain
f.Bukti pelunasan SSBBPHTB (Surat Setoran Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan)
g.Bukti pelunasan SSP PPh (Surat Setor Pajak Pajak Penghasilan)
h.SPPT PBB (Surat Pemberitahuan Pajak Terutang Pajak Bumi dan Bangunan) tahun berjalan atau tahun terakhir. Bila belum memiliki SPPT, maka perlu keterangan dari lurah/kepala desa terkait.
i.Izin Peralihan Hak, jika :
i.Pemindahan hak atas tanah atau Hak Milik atas rumah susun yang didalam sertifikatnya dicantumkan tanda yang menyatakan bahwa, hak tersebut hanya boleh dipindahtangankan apabila telah diperoleh izin dari instansi berwenang;
ii.Pemindahan Hak Pakai atas tanah Negara.
j.Surat Pernyataan calon penerima hak (pembeli), yang menyatakan :
i.Bahwa pembeli dengan peralihan hak tersebut, tidak menjadi penerima hak atas tanah yang melebihi ketentuan maksimum penguasaan tanah, menurut ketentuan peraturan perundang-undangan.
ii.Bahwa pembeli dengan peralihan hak tersebut, tidak menjadi penerima hak atas tanah absentee (guntai).
iii.Bahwa yang bersangkutan (pembeli) menyadari, apabila pernyataan sebagaimana dimaksud di atas tidak benar (poin i dan ii), maka tanah berlebih atau tanah absentee tersebut menjadi objek landreform. Dengan kata lain, yang bersangkutan (pembeli) bersedia menanggung semua akibat hukumnya, apabila pernyataan tersebut tidak benar.
Setelah permohonan dan kelengkapan berkas disampaikan ke Kantor Pertanahan, baik oleh pembeli sendiri atau PPAT atas kuasa dari pembeli, maka Kantor Pertanahan akan memberikan tanda bukti penerimaan permohonan balik nama kepada pemohon. Selanjutnya, oleh Kantor Pertahanan akan dilakukan pencoretan atas nama pemegang hak lama, untuk kemudian diubah dengan nama pemegang hak baru.
Nama pemegang hak lama (penjual) didalam buku tanah dan sertifikat dicoret dengan tinta hitam, serta diparaf oleh Kepala Kantor Pertanahan atau pejabat yang ditunjuk. Nama pemegang hak yang baru (pembeli) ditulis pada halaman dan kolom yang tersedia pada buku tanah dan sertifikat, dengan dibubuhi tanggal pencatatan serta ditandatangani oleh Kepala Kantor Pertanahan atau pejabat yang ditunjuk. Dalam waktu 14 (empat belas hari) pembeli dapat mengambil sertifikat yang sudah atas nama pembeli, di Kantor Pertahanan Terkait.
Sumber: Tata Cara Mengurus Surat-Surat Rumah dan Tanah, hal 73-75
Penulis: Eko Yulian Isnur, S.H.
Penerbit: Pustaka Yustisia, 2008
1. Rumah Susun sebagai Jaminan Kredit
Dalam pasal 12 ayat 1 Undang – Undang Nomor 16 Tahun 1985, ditetapkan bahwa rumah susun berikut tanah tempat bangunan itu berdiri serta benda lainnya yang merupakan satu kesatuan dengan tanah tersebut, dapat dijadikan jaminan hutang dengan dibebani Hak Tanggungan.