Latar Belakang

Pada tanggal 27 Mei 2019, Pemerintah Republik Indonesia mengundangkan Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia Nomor 12 Tahun 2019 tentang Konsolidasi Tanah (“Permen Agraria 12/2019”).

Permen Agraria 12/2019 ini dimaksudkan untuk (i) mewujudkan penggunaan dan pemanfaatan tanah secara optimal, (ii) meningkatkan efisiensi dan produktivitas penggunaan tanah dan ruang, (iii) meningkatkan kualitas lingkungan; dan (iv) memberikan kepastian hukum hak atas tanah dan ruang di atas dan/atau di bawah tanah. Lebih lanjut, Permen Agraria 12/2019 bertujuan agar (i) penataan penguasaan, pemilikan, penggunaan dan pemanfaatan tanah melalui Konsolidasi Tanah dapat menciptakan lingkungan hidup yang baik sesuai rencana tata ruang; dan (ii) tersedianya tanah untuk kepentingan umum dengan melibatkan partisipasi aktif masyarakat.

Permen Agraria 12/2019 ini mencabut Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia Nomor 4 Tahun 1991 tentang Konsolidasi Tanah. Kegiatan konsolidasi tanah yang berjalan sebelum Permen Agraria 12/2019 ini ditetapkan, tetap dilaksanakan berdasarkan Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia Nomor 4 Tahun 1991 tentang Konsolidasi Tanah.

Konsolidasi tanah adalah kebijakan penataan kembali penguasaan, pemilikan, penggunaan dan pemanfaatan tanah dan ruang sesuai rencana tata ruang serta usaha penyediaan tanah untuk kepentingan umum dalam rangka meningkatkan kualitas lingkungan dan pemeliharaan sumber daya alam dengan melibatkan partisipasi aktif masyarakat (“Konsolidasi Tanah”).

Ruang Lingkup Konsolidasi Tanah

Penyelenggaraan Konsolidasi Tanah meliputi:

  1. perencanaan Konsolidasi Tanah;
  2. pelaksanaan Konsolidasi Tanah;
  3. pembangunan hasil Konsolidasi Tanah; dan
  4. pengawasan Konsolidasi Tanah.

Konsolidasi Tanah dilaksanakan secara partisipatif dan sukarela/berdasarkan kesepakatan di antara peserta konsolidasi tanah. Peserta konsolidasi tanah adalah pemegang hak atau penggarap tanah pada lokasi kegiatan Konsolidasi Tanah yang menyatakan persetujuannya untuk ikut dalam kegiatan Konsolidasi Tanah. Penyelenggaraan Konsolidasi Tanah dapat menjadi wajib dalam hal penataan kawasan pasca bencana, konflik, kawasan kumuh dan program strategis.

Pengklasifikasian Konsolidasi Tanah

Berdasarkan fungsi dan peruntukan kawasan, Konsolidasi Tanah dibedakan menjadi:

  1. Konsolidasi Tanah pertanian, yaitu Konsolidasi Tanah yang dilakukan pada tanah-tanah pertanian yang berada di kawasan perdesaan; dan
  2. Konsolidasi Tanah non-pertanian, yaitu Konsolidasi Tanah yang dilakukan pada tanah nonpertanian, termasuk penyediaan tanah bagi pembangunan untuk kepentingan umum di kawasan perkotaan dan semi perkotaan.
Lihat Juga  Podcast on Real Estate Law – Uji Tuntas Hukum : Aspek Litigasi

Berdasarkan dimensi pemanfaatan tanah, Konsolidasi Tanah dibedakan menjadi:

  1. Konsolidasi Tanah horizontal, yaitu Konsolidasi Tanah yang diselenggarakan untuk pengembangan kawasan dan bangunan yang berorientasi horisontal; dan
  2. Konsolidasi Tanah vertical, yaitu Konsolidasi Tanah yang diselenggarakan untuk pengembangan kawasan dan bangunan yang berorientasi vertikal.

Berdasarkan skala luasan, Konsolidasi Tanah dibedakan menjadi:

  1. Konsolidasi Tanah skala kecil; dan
  2. Konsolidasi Tanah skala besar dan/atau strategis.

Berdasarkan keperluannya dan pelaksanaan, Konsolidasi Tanah dapat dibedakan menjadi:

  1. Konsolidasi Tanah secara sederhana; dan
  2. Konsolidasi Tanah secara lengkap.

Perencanaan Konsolidasi Tanah

Perencanaan Konsolidasi Tanah meliputi kegiatan penyiapan lokasi Konsolidasi Tanah yang didasarkan pada kajian dan analisis kewilayahan, sosial, ekonomi, budaya dan lingkungan.

Perencanaan Konsolidasi Tanah dilaksanakan oleh:

  1. Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional; dan
  2. pemangku kepentingan lainnya, yang meliputi:
    1. kementerian/lembaga lainnya;
    2. Pemerintah Daerah;
    3. koperasi, BUMN, BUMD, BUMDes, badan hukum swasta;
    4. akademisi/praktisi; dan/atau
    5. masyarakat.

Perencanaan Konsolidasi Tanah harus memperhatikan:

  1. Rencana Tata Ruang Wilayah, Rencana Detail Tata Ruang, atau Rencana Detail lainnya yang diatur oleh ketentuan peraturan perundang-undangan;
  2. daya dukung dan daya tampung lingkungan serta perlindungan terhadap sumber daya alam, keanekaragaman hayati, lanskap (pusaka saujana/heritage) dan situs budaya;
  3. usulan masyarakat di lokasi Konsolidasi Tanah;
  4. kebutuhan prasarana, sarana dan utilitas;
  5. program pemberdayaan masyarakat; dan
  6. kebijakan pembangunan daerah.

Pelaksanaan Konsolidasi Tanah

Pelaksanaan Konsolidasi Tanah dilakukan oleh tim perencana/pelaksana Konsolidasi Tanah, meliputi kegiatan:

  1. pengumpulan data fisik, yuridis dan penilaian objek Konsolidasi Tanah;
  2. penyusunan desain dan rencana aksi Konsolidasi Tanah;
  3. pelepasan hak atas tanah dan penegasan tanah objek Konsolidasi Tanah;
  4. penerapan desain Konsolidasi Tanah (staking out); dan
  5. penerbitan sertipikat hak atas tanah dan penyerahan hasil Konsolidasi Tanah.

Pembangunan Hasil Konsolidasi Tanah

Pembangunan hasil Konsolidasi Tanah dilakukan oleh pemangku kepentingan yang tercantum dalam rencana aksi Konsolidasi Tanah.
Tahapan pembangunan hasil Konsolidasi Tanah meliputi:

  1. persiapan pelaksanaan pembangunan;
  2. pembangunan prasarana, sarana dan utilitas;
  3. penerbitan Sertipikat Hak atas Tanah dan serah terima aset untuk Konsolidasi Tanah Vertikal;
  4. pembentukan perhimpunan pemilik dan penghuni serta pemberdayaan masyarakat; dan
  5. pengelolaan aset hasil Konsolidasi Tanah.
Lihat Juga  Syarat dan Ketentuan Pembangunan dan Pengembangan Properti

Pelaksanaan pembangunan Konsolidasi Tanah diawali dengan tahap persiapan yang dimaksudkan untuk mengawali perwujudan secara fisik dan menindaklanjuti desain dan rencana aksi Konsolidasi Tanah. Hal tersebut dapat dilaksanakan setelah penerapan desain (staking out).

Persiapan pelaksanaan pembangunan, meliputi:

  1. administrasi perizinan pembangunan kawasan dan gedung sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan;
  2. penunjukan pelaku pembangunan (kontraktor) oleh perhimpunan peserta;
  3. penyiapan dokumen kerja sama investasi antara perhimpunan peserta konsolidasi tanah dengan pelaku pembangunan;
  4. pelaksanaan relokasi sementara peserta konsolidasi tanah; dan
  5. penyiapan dan pembersihan lahan Konsolidasi Tanah.

Dalam hal Konsolidasi Tanah Vertikal juga dilakukan pengesahan pertelaan dan nilai perbandingan proporsional dari satuan rumah susun.

Hak dan Kewajiban Peserta Konsolidasi Tanah

Peserta Konsolidasi Tanah berhak untuk:

  1. memperoleh informasi dan sosialisasi mengenai pelaksanaan Konsolidasi Tanah secara transparan;
  2. memperoleh tanah dan/atau bangunan hasil penataan sesuai kesepakatan, dengan nilai yang setidaknya sama dengan nilai sebelum Konsolidasi Tanah;
  3. memperoleh surat tanda bukti hak atas tanah hasil Konsolidasi Tanah; dan
  4. memanfaatkan prasarana, sarana dan utilitas di lokasi Konsolidasi Tanah.

Peserta Konsolidasi Tanah berkewajiban untuk:

  1. menyatakan persetujuan secara tertulis untuk mengikuti kegiatan Konsolidasi Tanah;
  2. menerima hasil desain Konsolidasi Tanah yang telah disepakati;
  3. melepaskan hak/penguasaan/garapan tanah kepada negara untuk selanjutnya ditata melalui Konsolidasi Tanah, termasuk menyerahkan sebagian tanahnya sebagai tanah untuk pembangunan sesuai kesepakatan; dan
  4. menjadi anggota perhimpunan peserta Konsolidasi Tanah.

Pengawasan Konsolidasi Tanah

Pengawasan Konsolidasi Tanah dilaksanakan oleh tim koordinasi Konsolidasi Tanah, meliputi kegiatan:

  1. Pemantauan kesesuaian tahapan dan dokumen Konsolidasi Tanah.
    Pemantauan kesesuaian tahapan dan kelengkapan dokumen Konsolidasi Tanah dimaksudkan untuk menjamin konsistensi dan kualitas penyelenggaraan Konsolidasi Tanah pada tahap perencanaan dan pelaksanaan Konsolidasi Tanah.
    Pemantauan dilakukan meliputi:

    1. tanah dan/atau Konsolidasi Tanah vertikal;
    2. aspek teknis penyelenggaraan Konsolidasi Tanah; dan
    3. aspek kualitas dan kinerja penyelenggaraan Konsolidasi Tanah.
  2. Pemantauan kesesuaian tahapan dan dokumen Konsolidasi Tanah.
    Pemantauan kesesuaian tahapan dan kelengkapan dokumen Konsolidasi Tanah dimaksudkan untuk menjamin konsistensi dan kualitas penyelenggaraan Konsolidasi Tanah pada tahap perencanaan dan pelaksanaan Konsolidasi Tanah.
    Pemantauan dilakukan meliputi:

    1. tahap persiapan pembangunan Konsolidasi Tanah;
    2. tahap pembangunan lokasi Konsolidasi Tanah; dan
    3. tahap pengelolaan pasca pembangunan Konsolidasi Tanah;
  3. Pemantauan dan evaluasi dampak sosial, ekonomi dan lingkungan;
    Pemantauan dan evaluasi dampak sosial, ekonomi dan lingkungan dimaksudkan untuk memastikan pengaruh penyelenggaraan Konsolidasi Tanah terhadap peningkatan nilai tambah kawasan.
    Pemantauan dan evaluasi dampak, meliputi:

    1. perubahan perilaku sosial budaya;
    2. peningkatan ekonomi; dan
    3. perbaikan lingkungan.
  4. Evaluasi kinerja kawasan dan pembangunan berkala setiap 5 (lima) tahun;
    Evaluasi kinerja kawasan dan pembangunan berkala setiap 5 (lima) tahun dimaksudkan untuk mengetahui perkembangan dan perubahan fisik kawasan serta keberlanjutan fungsi kawasan sesuai dengan tujuan penyelenggaraan Konsolidasi Tanah.
  5. Perencanaan dan pembangunan kembali kawasan (Jangka Panjang).
    Perencanaan dan pembangunan kembali kawasan (jangka panjang) dimaksudkan untuk mengantisipasi kebutuhan peremajaan dan revitalisasi kawasan hasil Konsolidasi Tanah.
Lihat Juga  Daily tips: Persiapan Dokumen Pendukung Untuk Pengajuan Permohonan IMB

Pengawasan Konsolidasi Tanah dilaksanakan terhadap seluruh proses penyelenggaraan Konsolidasi Tanah mulai dari perencanaan, pelaksanaan dan pembangunan Konsolidasi Tanah termasuk Konsolidasi Tanah Vertikal.

Pembiayaan dan Kerjasama Konsolidasi Tanah

Pembiayaan penyelenggaraan Konsolidasi Tanah berasal dari sumber sebagai berikut:

  1. partisipasi masyarakat;
  2. Anggaran Pendapatan dan Belanja Negara (APBN);
  3. Anggaran Pendapatan dan Belanja Daerah (APBD) dan/atau;
  4. sumber pembiayaan lainnya yang sah.

Pembiayaan yang berasal dari partisipasi masyarakat dapat berupa tanah untuk pembangunan serta iuran lainnya yang disepakati oleh perhimpunan peserta.

Pembiayaan penyelenggaraan Konsolidasi Tanah diperuntukkan bagi:

  1. biaya perencanaan;
  2. biaya administrasi pertanahan melalui mekanisme Penerimaan Negara Bukan Pajak (PNBP);
  3. biaya kompensasi dan ganti rugi;
  4. biaya relokasi sementara dan tunjangan kehilangan penghasilan;
  5. biaya administrasi perizinan;
  6. biaya pembangunan fisik bangunan, prasarana, sarana dan utilitas;
  7. biaya pemeliharaan bangunan/gedung;
  8. biaya peremajaan bangunan/gedung; dan
  9. biaya lain-lain.

Konsolidasi Tanah dapat dilakukan melalui bentuk-bentuk kerja sama antara Pemerintah, Badan Usaha, Akademisi, Praktisi Kelompok Masyarakat dan pihak terkait lainnya.

Shalomo Mashury Tampubolon