Hukum proeprti di Indonesia diatur dalam Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (“UU Agraria“)
Hak atas Tanah
Dalam UU Agraria diatur beberapa hak atas tanah yaitu sebagai berikut:
- Hak Milik;
- Hak Guna Bangunan;
- Hak Guna Usaha;
- Hak Pakai;
- Hak Sewa.
Selain itu, berdasarkan peraturan pelaksana UU Agraria, terdapat juga Hak Pengelolaan, yaitu hak yang secara khusus diberikan kepada instansi pemerintah atau perusahaan milik pemerintah sehingga dapat mengelola dan menentukan peruntukan tanah di wilayahnya.
Hak Milik adalah hak terkuat atas tanah. Untuk tanah dengan alas hak ini dapat digunakan untuk lahan tempat tinggal maupun fungsi komersial. Namun, tanah dengan alas hak ini secara umum digunakan untuk lahan tempat tinggal. Hak ini memiliki jangka waktu kepemilikan yang tidak terbatas.
Hak Guna Bangunan adalah hak untuk membangun dan memiliki bangunan yang dibangun di atas tanah. Hak ini diberikan untuk jangka waktu maksimum 30 (tiga puluh) tahun dan dapat diperpanjang untuk jangka waktu selama 20 (dua puluh) tahun.
Hak Guna Usaha umumnya dimintakan untuk area yang akan digunakan untuk kawasan perkebunan, perikanan maupun peternakan.
Hak Pakai adalah hak untuk menggunakan atau mengolah tanah yang dimiliki oleh Negara atau pihak lain.
Berdasarkan peraturan pelaksanaan UU Agraria, hak pakai dapat diberikan untuk jangka waktu maksimum 25 (dua puluh lima) tahun dan dapat diperpanjang selama 25 (dua puluh lima) tahun. Hak Pakai ini dapat diberikan untuk jangka waktu yang tidak terbatas dengan tujuan tertentu misalnya diberikan Hak Pakai untuk perwakilan kedutaan asing di Indonesia.
Hak Kepemilikan atas Tanah
Hak Milik hanya dapat dimiliki oleh warga negara Indonesia dan badan hukum Indonesia yang didirikan berdasarkan hukum Indonesia.
Hak Guna Bangunan dapat dimiliki oleh (i) warga negara Indonesia dan (ii) badan hukum Indonesia yang berdomisili di Indonesia. Perusahaan Penanaman Modal Asing (PMA) berada dalam ruang lingkup badan hukum Indonesia yang berdomisili di Indonesia.
Hak Pakai dapat dimiliki oleh (i) warga negara Indonesia (ii) warga negara asing (iii) badan hukum Indonesia dan (iv) badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia. Pemegang Hak Sewa sama dengan pemegang Hak Pakai.
Strata Title Bangunan
Strata title diatur dalam Undang-Undang Nomor 16 Tahun 1985 tentang Rumah Susun (“UU Rusun“). Di dalam UU Rusun, diatur bahwa rumah susun hanya dapat dibangun di atas tanah dengan alas hak antara lain Hak Milik, Hak Guna Bangunan, Hak Pakai atau Hak Pengelolaan sesuai dengan hukum yang berlaku.
Disebut sebagai “strata title” karena kepemilikan tersebut merupakan kombinasi dari kepemilikan pribadi dan bersama.
Pengembang rumah susun memiliki kewajiban untuk menentukan bagian-bagian rumah susun sebelum badan pertanahan dapat menerbitkan Sertifikat Hak Milik atas Satuan Rumah Susun.
Hak untuk memiliki strata title dikenal sebagai hak milik atas satuan rumah susun. Hak ini mengatur hak individual dan terpisah dari bagian bersama. Hak ini juga mencakup tanah bersama, bagian bersama dan benda bersama. Hak milik atas satuan rumah susun dapat dimiliki oleh individu dan badan hukum yang memenuhi persyaratan sebagaimana diatur dalam hukum yang berlaku. Persyaratan tersebut akan bergantung pada alas hak atas tanah dimana rumah susun dibangun.
Jika rumah susun dibangun di atas Hak Milik, maka rumah susun tersebut hanya dapat dimiliki oleh warga negara Indonesia atau badan hukum Indonesia yang ditetapkan oleh Pemerintah Indonesia.
Jika rumah susun dibangun di atas Hak Guna Bangunan, maka rumah susun dapat dimiliki oleh (i) warga negara Indonesia dan (ii) badan hukum Indonesia yang berdomisili di Indonesia. Ini adalah konsep yang paling banyak digunakan dan tersedia di Indonesia. Sebagian besar bangunan strata title dibangun di atas Hak Guna Bangunan.
Jika dibangun di atas Hak Pakai, maka hak tersebut dapat dimiliki oleh (i) warga negara Indonesia (ii) warga negara asing (iii) badan hukum Indonesia dan (iv) badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia. Hak ini adalah alas hak terbaik yang dapat dimiliki secara langsung oleh warga negara asing atau badan hukum asing. Namun, sampai saat ini kami belum mengetahui bahwa ada bangunan strata title yang dibangun di atas lahan dengan alas hak ini. Salah satu alasannya adalah bahwa hal tersebut tidak umum bagi warga negara Indonesia maupun badan hukum Indonesia untuk memiliki hak tersebut. Selain itu, sehubungan dengan Hak Pakai, untuk tujuan pembiayaan dari lembaga pembiayaan atau bank, hak ini dianggap memiliki nilai yang lebih rendah dibanding Hak Milik atau Hak Guna Bangunan.
Penanaman Modal Asing pada Pengembangan Properti / Sektor Penanaman Modal
Saat ini di Indonesia, tidak ada batasan untuk warga negara asing atau badan hukum asing untuk mendirikan suatu badan hukum Indonesia yang sepenuhnya dimiliki oleh warga negara asing atau badan hukum asing, yang memiliki bisnis utama dalam pengembangan properti. Hal ini diatur dalam Peraturan Presiden Republik Indonesia Nomor 36 Tahun 2010 tentang Daftar Bidang Usaha Tertutup dan Bidang Usaha yang Terbuka dengan Persyaratan di Bidang Penanaman Modal.
Seperti dijelaskan sebelumnya, Hak Guna Bangunan dapat dimiliki oleh badan hukum Indonesia dimana perusahaan PMA juga dianggap sebagai badan hukum Indonesia. Selanjutnya, untuk pengembangan properti, tidak ada batasan untuk warga negara asing atau badan hukum asing untuk mendirikan sebuah perusahaan PMA. Oleh karena itu, warga negara asing atau badan hukum asing, melalui perusahaan PMA, dapat memiliki properti atau bangunan strata title yang dibangun di atas tanah Hak Guna Bangunan.
