Borg, Borrot, Boreh (H.A): Jaminan, tanggungan, biasanya atau kebanyakan kalinya berupa tanah dalam perjanjian peminjaman: "saya berjanji selama pinjaman saya belum lunas tidak akan membuat pinjaman tanah atas tanah saya, kecuali untuk kepentingan si berpiutang saya"....
Latar Belakang
Hak Tanggungan diatur dalam Undang-undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan (“UUHT”). Sebagaimana pengaturan dalam UUHT, jaminan pelunasan utang menggunakan Hak Tanggungan memberikan suatu keistimewaan pada krediturnya sebagai kreditur preferen. Kreditur Preferen adalah kreditur yang diistimewakan/didahulukan dari kreditur lainnya atas pelunasan utang debitur apabila terjadi gagal tagih. Pemegang Hak Tanggungan yang juga merupakan kreditur separatis mempunya kedudukan yang dipisahkan dari kreditur-kreditur lainnya dalam hal terjadinya suatu keadaan pailit yang dialami oleh debitur perorangan atau badan hukum sebagaimana diatur dalam Undang-undang Nomor 37 Tahun 2004 tentang Kepailitan dan Penundaan Kewajiban Pembayaran Utang.
Eksekusi
Menurut Kamus Besar Bahasa Indonesia yang dimaksud dengan eksekusi adalah pelaksanaan putusan hakim; pelaksanaan hukuman badan peradilan atau penjualan harta orang karena berdasarkan penyitaan.
3 (tiga) macam Eksekusi Hak Tanggungan menurut UUHT adalah :
1. Titel Eksekutorial
Yaitu eksekusi berdasarkan irah- irah “Demi Keadilan berdasarkan Ketuhanan Yang Maha Esa” yang dilakukan melalui tata cara dengan menggunakan lembaga parate executie sesuai dengan Hukum Acara Perdata. Jenis eksekusi ini mempunyai kekuatan eksekutorial yang sama dengan putusan pengadilan yang sudah mempunyai kekuatan hukum tetap.
2. Eksekusi atas Kekuasaan Sendiri
Eksekusi atas kekuasaan sendiri ini harus diperjanjikan dalam perjanjian sebelumnya. Menurut Pasal 20 ayat (1) huruf (a) jo. Pasal 6 UUHT, apabila debitur wanprestasi, maka kreditor pemegang hak tanggungan pertama mempunyai hak untuk menjual obyek hak tanggungan atas kekuasaan sendiri melalui pelelangan umum dan mengambil pelunasan piutangnya dari hasil penjualan itu.
3. Eksekusi Dibawah Tangan
Eksekusi penjualan di bawah tangan obyek hak tanggungan diatur dalam Pasal 20 (2) dan (3) UUHT. Inti dasar dari pasal ini adalah adanya kesepakatan antara pemberi dan pemegang hak tanggungan bahwa penjualan di bawah tangan obyek hak tanggungan akan memperoleh harga tertinggi yang akan menguntungkan semua pihak. Penjualan di bawah tangan hanya dapat dilakukan setelah lewat 1 (satu) bulan sejak diberitahukan secara tertulis oleh pemegang hak tanggungan kepada pihak-pihak yang berkepentingan dan diumumkan sedikit-dikitnya dalam 2 (dua) surat kabar yang beredar pada daerah yang bersangkutan serta tidak ada pihak yang menyatakan keberatan.
Ivan Ari & Ivan Setiady
Latar Belakang
Merujuk kepada Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan atas Tanah Beserta Benda-Benda yang Berkaitan dengan Tanah (“UU 4/96”), terutama Pasal 10 ayat (1), disebutkan bahwa pemberian hak tanggungan didahului dengan janji untuk memberikan hak tanggungan sebagai jaminan pelunasan utang tertentu, yang dituangkan di dalam dan merupakan bagian tak terpisahkan dari perjanjian utang-piutang yang bersangkutan atau perjanjian lainnya yang menimbulkan utang tersebut. Hak tanggungan bersifat accessoir, dimana hal tersebut berarti bahwa pemberian suatu hak tanggungan haruslah merupakan ikutan dari perjanjian pokok, yaitu perjanjian yang menimbulkan hubungan hukum utang-piutang yang dijamin pelunasannya. Berdasarkan hal tersebut maka dapat dikatakan bahwa eksistensi atas suatu hak tanggungan selalu diperjanjikan dan mengikuti (accessoir) perjanjian pokoknya, yaitu perjanjian yang menimbulkan hubungan hukum utang-piutang.
Perlunasan Utang Tertentu
Telah dijelaskan sebelumnya bahwa hak tanggungan selalu bersifat accessoir, mengikuti perjanjian pokok, yaitu perjanjian yang menimbulkan hubungan hukum utang-piutang yang dijamin pelunasannya. Menurut Pasal 3 ayat (1) UU 4/96, utang yang dijamin pelunasannya dapat berupa:
1. utang yang sudah ada pada waktu dibebankan hak tanggungan;
2. utang belum ada akan tetapi sudah diperjanjikan.
Selanjutnya, diatur bahwa jumlah utang yang pelunasannya dijamin dengan hak tanggungan dapat ditentukan secara tetap pada saat diperjanjikan (diperjanjikan dalam perjanjian yang bersangkutan) atau ditentukan pada saat permohonan eksekusi hak tanggungan diajukan, berdasarkan perjanjian utang-piutang atau perjanjian lain yang menimbulkan hubungan utang-piutang yang bersangkutan.
Pasal 3 ayat (2) UU 4/96 menyatakan bahwa hak tanggungan dapat diberikan untuk suatu utang yang berasal dari satu hubungan hukum atau untuk satu utang atau lebih yang berasal dari beberapa hubungan hukum. Berdasarkan hal tersebut di atas, Rachmadi Usman, S,H., M.H. menafsirkan bahwa pemberian satu hak tanggungan dimungkinkan untuk:
1. beberapa kreditur yang (bergabung) memberikan utang kepada seorang debitur berdasarkan satu hubungan hukum (perjanjian utang piutang);
2. beberapa kreditur yang memberikan utang kepada seorang debitur berdasarkan beberapa hubungan hukum (perjanjian utang piutang) yang berlainan antara masing-masing kreditur dengan debitur yang bersangkutan.