Aspek Hukum Hak Guna Usaha Dan Peraturannya

Memahami hak atas tanah di Indonesia sering kali terasa seperti mengurai labirin hukum yang rumit, terutama ketika ekspansi bisnis sedang dipertaruhkan. Di bawah Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021, Hak Guna Usaha (HGU) telah mengalami pembaruan signifikan yang dirancang untuk meningkatkan kejelasan regulasi dan memperluas batasan operasional bagi perusahaan komersial.

Pengertian dan Dasar Hukum

Berdasarkan Pasal 28 ayat (1) Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (“UUPA“), Hak Guna Usaha adalah hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai oleh negara, dalam jangka waktu tertentu, untuk perusahaan pertanian, perikanan, atau peternakan (“HGU”). Pengaturan serta penjelasan mengenai HGU tidak hanya dijelaskan dalam UUPA, dimana salah satu yang mengatur adalah Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah (“PP 18/2021“) yang mencabut Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996 tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan, dan Hak Atas Tanah.

Subjek HGU

HGU hanya dapat diberikan kepada:

1. warga negara Indonesia; dan
2. badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia.

Dalam hal pemegang HGU tidak lagi memenuhi syarat sebagai warga negara Indonesia dan bukan badan hukum Indonesia yang berkedudukan di Indonesia, maka pemegang HGU tersebut dalam jangka waktu 1 (satu) tahun wajib melepaskan ataupun mengalihkan HGU tersebut kepada pihak lain yang memenuhi syarat. Apabila dalam jangka waktu 1 (satu) tahun, HGU tersebut tidak dilepaskan atau dialihkan, maka HGU tersebut hapus karena hukum.

Hak dan Kewajiban Pemegang HGU

Pemegang HGU berhak untuk:

1. Menggunakan dan memanfaatkan tanah yang diberikan sesuai dengan peruntukan dan persyaratan sebagaimana ditetapkan dalam keputusan dan perjanjian pemberian;
2. Memanfaatkan sumber air dan sumber daya alam di atas tanah yang diberikan dengan HGU sepanjang untuk mendukung penggunaan dan pemanfaatan tanah; dan/atau
3. Melakukan perbuatan hukum yang bermaksud melepaskan, mengalihkan, dan mengubah penggunaannya serta membebankan dengan hak tanggungan sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.

Pemegang HGU memiliki kewajiban untuk:

1. Melaksanakan usaha pertanian, perikanan, dan/atau peternakan sesuai peruntukan dan persyaratan sebagaimana ditetapkan dalam keputusan pemberian hak, paling lama 2 (dua) tahun sejak hak diberikan;
2. Mengusahakan tanah HGU dengan baik sesuai dengan kelayakan usaha sesuai kriteria instansi teknis;
3. Membangun dan memelihara prasarana serta fasilitas dalam areal HGU;
4. Memelihara tanah, menjaga kesuburan, mencegah kerusakan, dan melestarikan lingkungan hidup;
5. Memberikan akses jalan, saluran air, atau kemudahan lain bagi pekarangan atau tanah yang terkurung;
6. Mengelola, memelihara, dan mengawasai serta mempertahankan fungsi kawasan konservasi bernilai tinggi serta fungsi konservasi;
7. Menjaga fungsi konservasi sempadan badan air atau fungsi konservasi lainnya;
8. Mematuhi ketentuan pemanfaatan ruang sesuai rencana tata ruang;
9. Memfasilitasi pembangunan kebun masyarakat sekitar paling sedikit 20% dari luas HGU (bagi perseroan terbatas yang menggunakan HGU untuk Perkebunan);
10. Menyampaikan laporan penggunaan HGU setiap akhir tahun;
11. Melepaskan hak atas tanah untuk kepentingan umum apabila diperlukan; dan
12. Menyerahkan kembali tanah kepada negara atau pemegang Hak Pengelolaan setelah HGU hapus.

Larangan Pemegang HGU

Pemegang HGU dilarang:

1. Menyerahkan pemanfaatan tanah HGU kepada pihak lain, kecuali diperbolehkan oleh peraturan perundang-undangan.
2. Mengurung atau menutup pekarangan atau bidang tanah lain dari lalu lintas umum, akses publik, atau saluran air;
3. Membuka dan/atau mengolah lahan dengan cara membakar.
4. Merusak sumber daya alam dan kelestarian lingkungan hidup.
5. Menelantarkan tanah HGU; dan

Mendirikan bangunan permanen yang mengurangi fungsi konservasi tanggul, konservasi sempada, atau konservasi lainnya, dalam hal areal HGU terdapat sempadan badan air atau fungsi konservasi lainnya.

Objek HGU

Tanah yang dapat diberikan HGU adalah tanah negara dan tanah hak pengelolaan. HGU hanya dapat diberikan atas tanah yang luasnya paling sedikit 5 Hektar. Jika luas tanah yang dimohonkan HGU mencapai 25 hektar atau lebih, maka penggunaan HGU nya harus menggunakan investasi modal yang layak dan teknik perusahaan yang baik sesuai dengan perkembangan zaman.

Jika tanah yang akan diberikan HGU merupakan tanah negara, keputusan pemberian HGU tersebut akan diberikan oleh menteri yang menyelenggarakan urusan pemerintahan di bidang agrarian/pertanahan dan tata ruang (“Menteri”).

Untuk HGU di atas tanah hak pengelolaan, HGU diberikan dengan keputusan pemberian hak oleh Menteri berdasarkan persetujuan dari pemegang hak pengelolaan. Pemberian keputusan di atas dapat dilakukan secara elektronik.

Pemberian HGU

Pemberian HGU wajib didaftarkan pada kantor pertanahan, dan HGU terjadi sejak didaftar oleh kantor pertanahan. Pemegang HGU akan diberikan sertifikat Hak Atas Tanah (“HAT”) sebagai tanda bukti atas HGU yang didaftarkan.

Jangka Waktu HGU

HGU dapat diberikan untuk jangka waktu paling lama 35 (tiga puluh lima) tahun. Dapat diperpanjang dengan jangka waktu paling lama 25 (dua puluh lima) tahun, dan diperbaharui untuk jangka waktu paling lama 35 (tiga puluh lima) tahun. Setelah jangka waktu pemberian, perpanjangan, dan pembaruan berakhir, tanah HGU kembali menjadi tanah yang dikuasai langsung oleh negara atau tanah hak pengelolaan.

Untuk perpanjangan dan pembaharuan HGU, pemegang hak harus memenuhi syarat:

1. Tanah masih diusahakan dan dimanfaatkan dengan baik sesuai dengan keadaan, sifat, dan tujuan pemberian hak;
2. Syarat-syarat pemberian hak dipenuhi dengan baik oleh pemegang hak;
3. Pemegang hak masih memenuhi syarat sebagai pemegang hak;
4. Tanahnya masih sesuai dengan rencana tata ruang;
5. Tidak dipergunakan dan/atau direncanakan untuk kepentingan umum; dan
6. Mendapat persetujuan dari pemegang hak pengelolaan (tambahan untuk HGU di atas tanah hak pengelolaan).

Peralihan HGU

HGU dapat beralih, dialihkan, atau dilepaskan kepada pihak lain serta diubah haknya. Pelaksanaan peralihan tersebut dibuat oleh dan dihadapan pejabat yang berwenang dan dilaporkan kepada Menteri.

Pembebanan HGU

HGU dapat dijadikan jaminan utang melalui pembebanan dengan Hak Tanggungan.

Hapusnya HGU

Penyebab hapusnya HGU antara lain karena:

1. Berakhirnya jangka waktu sebagaimana ditetapkan dalam keputusan pemberian, perpanjangan atau pembaruan haknya;
2. Dibatalkan haknya oleh Menteri sebelum jangka waktunya berakhir, karena:
   • Kewajiban pemegang hak tidak dipenuhi dan/atau larangan telah kami uraikan dalam bagian Hak dan Kewajiban Pemegang HGU serta Larangan Pemegang HGU di atas;
   • Cacat administrasi; atau
   • Putusan pengadilan yang telah memperoleh kekuatan hukum tetap;
3. Diubah haknya menjadi HAT lain;
4. Dilepaskan secara sukarela oleh pemegang hak sebelum berakhirnya jangka waktunya;
5. Dilepaskan untuk kepentingan umum;
6. Dicabut berdasarkan Undang-Undang;
7. Ditetapkan sebagai tanah terlantar;
8. Ditetapkan sebagai tanah musnah;
9. Berakhirnya perjanjian pemanfaatan tanah, untuk HGU di atas tanah hak pengelolaan; atau
10. Pemegang HGU tidak lagi memenuhi syarat untuk mempunyai HGU.

Hapusnya HGU, mengakibatkan tanah tersebut menjadi tanah negara atau sesuai dengan amar putusan pengadilan, dan untuk HGU di atas tanah pengelolaan, tanah tersebut kembali ke dalam penguasaan pemegang Hak Pengelolaan.

HGU diatur secara lebih komprehensif dalam PP 18/2021. Pengaturan tersebut tidak hanya mengatur mengenai subjek, objek, pemberian, jangka waktu, peralihan, pembebanan, dan hapusnya HGU, tetapi juga memperjelas hak, kewajiban, serta larangan bagi pemegang HGU. Dengan kepastian hukum yang lebih jelas, pemanfaatan tanah atas hak HGU juga diharapkan secara praktiknya juga semakin jelas.

---

Author

---

---

Referensi:

• Undang-undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria
• Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah

Artikel ini sudah diperbarui sesuai aturan terbaru dalam Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021, yang menggantikan aturan lama pada Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996.