Artikel

Summary Peraturan Daerah Provinsi Daerah Khusus Ibukota Jakarta Nomor 7 Tahun 2010 tentang Bangunan Gedung

, ,

Latar Belakang

Provinsi DKI Jakarta adalah salah satu kota terbesar di Indonesia. Sebagai ibukota Indonesia, DKI Jakarta memberikan berbagai macam pelayanan bagi masyarakat. Salah satu pelayanannya adalah perizinan yang berkaitan dengan pembangunan gedung. Sebagai upaya pelayanan, penataan, pengawasan, dan penertiban kegiatan fisik dan administrasi penyelenggaraan bangunan gedung dan bangunan di wilayah Provinsi DKI Jakarta, Pemerintah Daerah telah menetapkan Peraturan tentang Bangunan dalam Wilayah DKI Jakarta, dengan dikeluarkannya Peraturan Daerah Nomor 7 Tahun 1991 (“Perda No. 7/1991”).

Seiring perkembangan zaman, Pemerintah Indonesia membentuk peraturan yang berkaitan dengan Bangunan Gedung, yaitu Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung (“UU No. 28/2002”). Keberlakuan UU Bangunan Gedung membuat Pemerintah Daerah Provinsi DKI Jakarta perlu untuk menyesuaikan kembali Perda No. 7/1991. Berdasarkan pertimbangan tersebut, maka Pemerintah Daerah Provinsi DKI Jakarta membentuk Peraturan Daerah Provinsi Daerah Khusus Ibukota Jakarta Nomor 7 Tahun 2010 tentang Bangunan Gedung (“Perda No. 7/2010”) yang mulai berlaku sejak tanggal 5 November 2010.

Klasifikasi Bangunan Gedung

Fungsi bangunan gedung diklasifikasikan berdasarkan:

a. tingkat kompleksitas, yang meliputi bangunan gedung sederhana, bangunan gedung tidak sederhana, dan bangunan gedung khusus.

b. tingkat permanensi, yang meliputi bangunan gedung permanen, bangunan gedung semi permanen, dan bangunan gedung darurat atau sementara.

c. tingkat risiko kebakaran, yang meliputi bangunan gedung dengan tingkat risiko kebakaran tinggi, tingkat risiko kebakaran sedang, dan tingkat risiko kebakaran rendah.

d. tingkat zonasi gempa yang ditetapkan oleh instansi yang berwenang.

e. lokasi, yang meliputi bangunan gedung di lokasi padat, bangunan gedung di lokasi sedang, dan bangunan gedung di lokasi renggang.

f. ketinggian, yang meliputi bangunan gedung bertingkat tinggi, bangunan gedung bertingkat sedang, dan bangunan gedung bertingkat rendah.

g. kepemilikan, yang meliputi bangunan gedung milik negara, bangunan gedung milik badan usaha, dan bangunan gedung milik perorangan.

Status Hak atas Tanah

Setiap orang yang akan mendirikan bangunan gedung wajib memiliki tanah yang status kepemilikannya jelas. Bagi bangunan yang dibangun di tanah milik orang lain harus mendapat izin pemanfaatan tanah dari pemegang hak atas tanah, dalam bentuk perjanjian tertulis yang sekurang-kurangnya harus memuat:

a. hak dan kewajiban para pihak;

b. luas, letak dan batas-batas tanah;

c. fungsi bangunan gedung; dan

d. jangka waktu pemanfaatan tanah.

Status Kepemilikan Bangunan Gedung

Setiap orang yang memiliki sebagian atau seluruh bangunan gedung harus memiliki surat bukti kepemilikan bangunan gedung yang dikeluarkan oleh Pemerintah Daerah, kecuali bangunan gedung fungsi khusus oleh Pemerintah. Agar bukti kepemilikan bangunan gedung dapat diterbitkan, maka setiap bangunan gedung harus telah memiliki Izin Mendirikan Bangunan (“IMB”) dan Sertifikat Laik Fungsi (“SLF”).

Dalam satu bangunan gedung dapat diberikan lebih dari 1 (satu) surat bukti kepemilikan bangunan gedung. Bukti kepemilikan bangunan gedung dapat dimiliki oleh pemilik yang berbeda-beda dan dapat dialihkan kepada pihak lain. Dalam hal pemilik bangunan gedung bukan pemilik tanah, pengalihan hak harus mendapat persetujuan dari pemilik tanah.

Syarat Penerbitan IMB

Setiap orang yang akan mendirikan bangunan wajib memiliki IMB. IMB dapat bersifat tetap atau sementara dan dapat diberikan secara bertahap. Untuk mendapatkan IMB, setiap orang harus mengajukan permohonan secara tertulis kepada Kepala Dinas dengan melampirkan persyaratan yang sekurang-kurangnya memuat:

a. tanda bukti status kepemilikan hak atas tanah atau tanda bukti perjanjian;

b. izin pemanfaatan tanah dari pemilik tanah;

c. identitas/data pemilik bangunan gedung;

d. rencana teknis bangunan gedung; dan

e. hasil analisis mengenai dampak lingkungan bagi bangunan gedung yang menimbulkan dampak penting terhadap lingkungan.

IMB diterbitkan dengan jangka waktu paling lambat 30 (tiga puluh) hari terhitung sejak persetujuan dokumen rencana teknis diberikan. Permohonan IMB yang telah memenuhi persyaratan administratif dan persyaratan teknis, disetujui dan disahkan oleh Pemerintah Daerah. Kepala Dinas dapat menangguhkan proses penerbitan IMB atau menolak permohonan IMB yang tidak memenuhi persyaratan.

Syarat Penerbitan SLF

SLF diberikan kepada bangunan gedung yang telah selesai dibangun, memenuhi persyaratan keandalan bangunan gedung dan kelaikan fungsi, serta fungsi penggunaannya sesuai dengan IMB. SLF dapat diberikan secara bertahap sesuai dengan tahapan pekerjaan yang telah diselesaikan berdasarkan permohonan tertulis. Pemeriksaan kelaikan fungsi bangunan gedung berdasarkan kesesuaian IMB yang telah diberikan, mencakup:

a. kesesuaian fungsi;

b. persyaratan tata bangunan;

c. keselamatan;

d. kesehatan;

e. kenyamanan; dan

f. kemudahan.

Syarat Penerbitan Bukti Kepemilikan Bangunan Gedung

Untuk mendapatkan surat bukti kepemilikan bangunan, setiap orang harus mengajukan permohonan secara tertulis kepada Kepala Dinas dengan melampirkan persyaratan administratif, yang sekurang-kurangnya terdiri dari:

a. kesepakatan dan/atau persetujuan dari kedua belah pihak dalam bentuk perjanjian tertulis;

b. kepemilikan dokumen IMB;

c. kesesuaian data aktual (terakhir) dengan data dalam dokumen status hak atas tanah; dan

d. kesesuaian data aktual (terakhir) dengan data dalam IMB, dan/atau dokumen status kepemilikan bangunan gedung yang semula telah ada/dimiliki.

Terhadap bangunan gedung yang memiliki lebih dari 1 (satu) bukti kepemilikan bangunan gedung, pemilik harus melampirkan perjanjian tertulis yang berisi sekurang-kurangnya:

a. hak dan kewajiban para pihak;

b. luas, letak dan batas-batas bangunan gedung;

c. fungsi bangunan gedung; dan

d. jangka waktu pemanfaatan banguan gedung.

Surat bukti kepemilikan bangunan diterbitkan dengan jangka waktu paling lambat 30 (tiga puluh) hari terhitung sejak permohonan dinyatakan memenuhi persyaratan. Masa berlaku bukti kepemilikan bangunan gedung berdasarkan masa berlaku surat tanah dan/atau perjanjian tertulis. Permohonan bukti kepemilikan bangunan gedung dapat ditangguhkan atau ditolak apabila tidak memenuhi persyaratan.

Persyaratan Pengendalian Dampak Lingkungan

Setiap perencanaan bangunan gedung yang dapat menimbulkan dampak penting terhadap lingkungan hidup wajib memiliki analisis mengenai dampak lingkungan hidup. Perencanaan bangunan gedung yang tidak menimbulkan dampak penting terhadap lingkungan wajib memiliki dokumen upaya pengelolaan lingkungan hidup dan upaya pemantauan lingkungan hidup atau surat pernyataan pengelolaan lingkungan hidup.

Sanksi Administratif

Setiap pemilik bangunan gedung, pengguna bangunan gedung, penyedia jasa konstruksi bangunan gedung, pengelola bangunan gedung yang tidak memenuhi kewajiban pemenuhan fungsi, dan/atau persyaratan, dan/atau penyelenggaraan bangunan gedung dikenai sanksi administratif yang dapat berupa:

a. peringatan tertulis;

b. pembatasan kegiatan pembangunan;

c. penghentian sementara atau tetap pada pekerjaan pelaksanaan pembangunan;

d. penghentian sementara atau tetap pada pemanfaatan bangunan gedung;

e. pembekuan IMB;

f. pencabutan IMB;

g. pembekuan SLF;

h. pencabutan SLF;

i. pembekuan IPTB;

j. penurunan golongan IPTB (“Izin Pelaku Teknis Bangunan”)

k. pencabutan IPTB;

l. pencabutan persetujuan rencana teknis bongkar;

m. pembekuan persetujuan rencana teknis bongkar;

n. pengenaan denda; atau

o. perintah pembongkaran bangunan gedung.

Jenis pengenaan sanksi ditentukan oleh berat dan ringannya pelanggaran yang dilakukan.

Ketentuan Pidana

Setiap pelaku teknis bangunan gedung yang melanggar kewajiban, tanggung jawab, dan larangannya, dipidana dengan pidana kurungan paling lama 3 (tiga) bulan atau denda paling banyak Rp 50.000.000 (lima puluh juta Rupiah).

Setiap pemilik bangunan gedung yang tidak memiliki IMB dan SLF sebagai syarat penerbitan bukti kepemilikan bangunan gedung, yang mendirikan bangunan tanpa memiliki IMB, yang tidak memiliki SLF ketika ingin memanfaatkan bangunan gedung, dan yang tidak memiliki surat bukti kepemilikan bangunan, dipidana dengan pidana kurungan paling lama 6 (enam) bulan atau denda paling banyak Rp 50.000.000 (lima puluh juta Rupiah).

Ketentuan Peralihan

Setelah Peraturan Daerah ini mulai berlaku, maka:

a. permohonan izin yang diajukan dan diterima sebelum tanggal berlakunya Peraturan Daerah ini dan masih dalam proses penyelesaian, diproses berdasarkan ketentuan yang lama;

b. IMB yang sudah diterbitkan berdasarkan ketentuan yang lama tetapi izin penggunaannya belum diterbitkan, berlaku ketentuan yang lama;

c. Bangunan gedung yang telah berdiri, tetapi belum memiliki IMB pada saat peraturan daerah ini diberlakukan, untuk memperoleh IMB terlebih dahulu harus mendapatkan SLF; dan

d. selama belum ditetapkan peraturan pelaksanaan Peraturan Daerah ini, maka peraturan pelaksanaan yang ada tetap masih berlaku sepanjang tidak bertentangan dengan ketentuan dalam Peraturan Daerah ini.

Alsha Alexandra Kartika

read more

Aspek Hukum Pemberian Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai di atas Tanah Hak Milik

, ,

Berdasarkan Pasal 35 ayat (1) Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Pokok-Pokok Agraria (“UUPA”), menyebutkan:
“Hak Guna Bangunan adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan-bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri, dengan jangka waktu paling lama 30 tahun.”

Hak Guna Bangunan (“HGB”) dapat diperpanjang dengan jangka waktu paling lama 20 tahun atas permintaan dari pemegang hak dan dengan mengingat keperluan serta keadaan bangunan-bangunannya. Subyek yang dapat menjadi pemegang HGB adalah Warga Negara Indonesia atau badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia. Yang termasuk dalam badan hukum adalah semua lembaga yang menurut peraturan perundang-undangan yang berlaku diberi status sebagai badan hukum, misalnya adalah Perseroan Terbatas, Koperasi, Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun, dan Yayasan.

Berdasarkan Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 40 Tahun 1996 tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan, dan Hak Pakai Atas Tanah, pemberian HGB di atas tanah Hak Milik dilakukan oleh pemegang Hak Milik dengan akta yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (“PPAT”). Pemberian tersebut dilakukan dengan suatu perjanjian antara pemegang Hak Milik dengan calon pemegang HGB yang dicantumkan dalam akta yang dibuat oleh PPAT. Pemberian HGB di atas tanah Hak Milik tersebut wajib didaftarkan pada Kantor Pertanahan. Jangka waktu HGB di atas tanah Hak Milik diberikan paling lama 30 (tiga puluh) tahun. HGB di atas tanah Hak Milik dapat diperbaharui dengan pemberian HGB baru berdasarkan perjanjian yang dituangkan dalam akta yang dibuat oleh PPAT dan hak tersebut wajib didaftarkan pada kantor pertanahan setempat.

Berdasarkan Pasal 41 UUPA, menyebutkan: ,

“Hak Pakai adalah hak untuk menggunakan dan/ atau memungut hasil dari tanah yang dikuasai langsung oleh Negara atau tanah milik orang lain, yang memberi wewenang dan kewajiban yang ditentukan dalam keputusan pemberiannya oleh pejabat yang berwenang memberikannya atau dalam perjanjian dengan pemilik tanahnya, yang bukan perjanjian sewa-menyewa atau perjanjian pengolahan tanah, segala sesuatu asal tidak bertentangan dengan jiwa dan ketentuan-ketentuan Undang-undang ini.”

Pemberian Hak Pakai di atas tanah Hak Milik terjadi dengan pemberian tanah oleh pemegang Hak Milik dengan akta yang dibuat oleh PPAT. Pemberian Hak Pakai di atas tanah Hak Milik tersebut wajib didaftarkan dalam buku tanah pada Kantor Pertanahan. Hak Pakai di atas tanah Hak Milik juga mengikat pihak ketiga sejak saat pendaftarannya. Hak Pakai di atas tanah Hak Milik diberikan untuk jangka waktu paling lama 25 (dua puluh lima) tahun dan tidak dapat diperpanjang. Hak Pakai atas tanah Hak Milik dapat diperbaharui dengan pemberian Hak Pakai Baru berdasarkan perjanjian antara pemegang Hak Pakai dengan pemegang Hak Milik, yang dituangkan dalam akta yang dibuat oleh PPAT dan wajib didaftarkan pada kantor pertanahan setempat.

Alsha Alexandra Kartika

read more

Persyaratan Teknis dan Administratif Bangunan Gedung

,

Setiap bangunan gedung harus memenuhi persyaratan teknis dan administratif.

Persyaratan teknis meliputi bangunan gedung meliputi:

Persyaratan tata bangunan.
Persyaratan kendala bangunan gedung.

Sedangkan persyaratan administratif meliputi:

Persyaratan status hak atas tanah.
Status kepemilikan bangunan gedung.
Izin mendirikan bangunan gedung (IMB).

Sesuai ketentuan peraturan Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2002 pasal 8 ayat 1

read more

Peran Broker Properti

,

Broker properti berperan menegosiasikan penjualan properti antara penjual dan pembeli dengan menerima imbalan komisi tertentu. Broker propesional harus bertindak bagi kepentingan penjual dan pembeli dan bukan untuk kepentingan diri sendiri. Broker properti juga harus mampu memberikan solusi apabila ada ketidaksesuaian antara penjual dan pembeli dengan pendekatan win-win solution (sama-sama menang) sehingga tidak ada pihak yang merasa dirugikan.

read more

Broker Properti

,

Broker properti atau perantara perdagangan properti adalah seseorang yang memiliki keahlian khusus di bidang peroperti dibuktikan dengan sertifikat yang terakreditasi. Broker properti dapat bekerja sendiri atau di bawah naungan perusahaan perantara perdagangan properti.

read more

Penggolongan Kontraktor

,

Kontraktor dapat digolongkan dalam 3 (tiga) jenis:

Kontraktor utama (main contractor)
Subkontraktor domestik
Subkontraktor nonstruktur
Kontraktor utama (main contractor) adalah seorang atau perusahaan yang ahli, berpengetahuan dan berpengalaman dalam bidang pengerjaan konsrtuksi dan penanganan proyek. Kontraktor utama inilah yang akan menandatangani kontrak kerja dengan pengembang (developer) untuk membangun rumah, atau keperluan lain, sesuai permintaan pengemban yang disepakati dalam kontrak kerja.

Dalam melaksanakan tugasnya, kontraktor utama dapat mengerjakan sendiri proyek tersebut atau melimpahkan sebagian pekerjan kepada kotraktor lain selaku subkontraktor.

read more

Kontraktor

,

Kontraktor secara harfiah dapat diartikan sebagai pihak yang melakukan pekerjaan atas dasar kontrak kerja dengan pihak lain. Kontraktor harus mempunyai surat izin dan sertifikat dari lembga yang berwenang.

read more