ArticlesHak atas tanahSlider

Hak atas Tanah pada Ruang Bawah Tanah (RBT) menurut UU Ciptaker dan PP 18/2021

By November 24, 2022 No Comments

Ruang Bawah Tanah (RBT) adalah ruang yang berada di bawah permukaan tanah yang digunakan untuk kegiatan tertentu yang penguasaan, pemilihan, penggunaan dan pemanfaatannya terpisah dari penguasaan, pemilikan, penggunaan, dan pemanfaatan pada bidang tanah.

Ketentuan mengenai Pemberian Hak atas Tanah/Hak Pengelolaan pada Ruang Bawah Tanah diatur dalam Paragraf 4 Undang-Undang Nomor 11 Tahun 2020 tentang Cipta Kerja (UU Ciptaker). Dimana menurut Pasal 146 ayat (1) UU Ciptaker, Tanah atau ruang yang terbentuk RBT yang digunakan untuk kegiatan tertentu dapat diberikan beberapa hak, seperti:

  1. Hak Guna Bangunan;
  2. Hak Pakai; atau
  3. Hak Pengelolaan

Lalu bagaimana dengan batas kepemilikan RBT? Sejauh mana sih RBT tersebut dapat dimiliki? Batas kepemilikan tanah pada ruang bawah tanah oleh pemegang hak atas tanah diberikan sesuai dengan batas kedalaman pemanfaatan yang diatur sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan. (Lihat Pasal 146 ayat (3) UU Ciptaker)

Ketentuan lebih lanjut mengenai RAT dan RBT diatur dalam Peraturan Pemerintah No.18 Tahun 2021 (PP 18/2021) yang terbagi menjadi 4 bagian, diantaranya:

  1. Bagian 1 (Pasal 74 dan 75 tentang Objek RBT), mengatur tentang:
    • Ruang Bawah Tanah terdiri dari (Pasal 74 ayat (3)):
      • RBT Dangkal;
        RBT dangkal merupakan Tanah yang dipunyai oleh pemegang Hak Atas Tanah dengan batas kedalaman sebagaimana dimaksud pada ayat (1) huruf b. (lihat Pasal 74 ayat (4)).
      • RBT Dalam
        RBT Dalam merupakan Tanah yang secara struktur dan/atau fungsi terpisah dari pemegang Hak Atas Tanah sebagaimana dimaksud pada ayat (2). (lihat Pasal 74 ayat (5)).
    • Dalam hal terjadi kelangkaan sumber daya minyak dan gas bumi serta mineral dan batubara, Hak Atas Tanah pada RBT tidak dapat diberikan. (lihat Pasal 75).
  2. Bagian 2 (Terjadinya HPL, HGB, HP pada RBT)
    • RBT dapat diberikan Hak Pengelolaan, Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai setelah RBT dimanfaatkan berdasarkan keputusan pemberian hak oleh Menteri.
    • Namun, apabila pemanfaatan RBT mengganggu kepentingan umum dan/atau kepentingan pemegang Hak atas Tanah pada Permukaan Tanah, maka diperlukan persetujuan dari pemegang Hak atas Tanah yang dibuat dalam bentuk Akta Otentik.
  3. Bagian 3 (Subjek, Jangka Waktu, Pembebanan, Peralihan, Pelepasan, Pembatalan HPL, HGB dan HP pada RBT)
    • Pasal 81 PP 18/2021 menjelaskan bahwa Ketentuan mengenai subjek, jangka waktu, pembebanan, peralihan dan pelepasan, dan pembatalan Hak Pengelolaan, HGB, dan HP atas Tanah berlaku secara mutatis mutandis terhadap ketentuan mengenai subjek, jangka waktu, pembebanan, peralihan dan pelepasan, dan pembatalan Hak Pengelolaan, hak guna bangunan, dan hak pakai pada RAT atau RBT.
  4. Bagian 4 (Hapusnya HPL, HGB dan HP pada RBT)
    • Hak Pengelolaan pada RBT hapus apabila:
      • Dibatalkan oleh Menteri karena cacat administrasi atau putusan pengadilan yang telah memperoleh kekuatan hukum tetap;
      • Bangunan/satuan ruangnya dan/atau tanahnya musnah dan tidak dapat digunakan atau dimanfaatkan lagi;
      • Dilepaskan secara sukarela oleh pemegang haknya;
      • Dilepaskan untuk kepentingan umum;
      • Dicabut berdasarkan undang-undang.
    • HGB dan HP pada RBT hapus apabila:
      • Berakhirnya jangka waktu sebagaimana ditetapkan dalam keputusan pemberian, perpanjangan, atau pembaruan haknya;
      • Dibatalkan haknya oleh Menteri sebelum jangka waktunya berakhir karena:
        • Tidak memenuhi kewajiban dan/atau melanggar larangan;
        • Tidak terpenuhinya syarat atau kewajiban yang tertuang dalam perjanjian pemanfaatan HP pada RBT;
        • Cacat administrasi;
        • Putusan pengadilan yang telah memperoleh kekuatan hukum tetap;
      • Diubah haknya menjadi hak atas tanah lain;
      • Dilepaskan secara sukarela oleh pemegang haknya sebelum jangka waktu berakhir;
      • Dilepaskan untuk kepentingan umum;
      • Dicabut berdasarkan undang-undang;
      • Bangunan/satuan ruangnya dan/atau tanahnya musnah dan tidak dapat digunakan atau dimanfaatkan lagi
      • Berakhirnya perjanjian pemberian hak atau pemanfaatan Tanah untuk HGB atau HP.
      • Pemegang hak sudah tidak memenuhi syarat sebagai subjek hak.

Berdasarkan uraian diatas, maka dapat disimpulkan bahwa RBT yang dimanfaatkan untuk kegiatan tertentu dapat diberikan hak yang terpisah dari hak permukaan tanahnya. Hak atas RBT tersebut dapat berupa Hak Guna Bangunan, Hak Pakai atau Hak Pengelolaan. Meskipun demikian, hak-hak tersebut dapat dihapus dan dibatalkan dalam keadaan-keadaan tertentu sesuai dengan peraturan perundang-undangan.

Agita Asmara Pratama Putri