Pendaftaran Peralihan Hak Atas Tanah Akibat Pelaksanaan Lelang

Latar Belakang

Terdapat beberapa jenis peralihan hak atas tanah yang diatur di dalam Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, di antaranya adalah peralihan hak atas tanah akibat (i) jual beli, (ii) warisan, (iii) wasiat, (iv) hibah, dan (v) lelang. Prosedur pendaftaran peralihan hak atas tanah akibat pelaksanaan lelang cenderung sangat berbeda dengan jenis pendaftaran peralihan hak atas tanah melalui jual beli dan jenis-jenis lainnya. Yang dimaksud dengan lelang adalah setiap penjualan barang di muka umum dengan cara penawaran harga secara lisan dan/atau tertulis melalui usaha pengumpulan peminat atau calon pembeli.

Jenis-Jenis Peralihan Hak atas Tanah Melalui Lelang

Melalui sifatnya, lelang dibagi menjadi dua bagian, yaitu (i) lelang eksekusi, dan (ii) lelang non-eksekusi. Lelang eksekusi meliputi lelang dalam rangka putusan pengadilan, hak tanggungan, sita pajak, sita yang dilakukan oleh Kejaksaan atau Penyidik, dan sita yang dilakukan oleh Panitia Urusan Piutang Negara. Lelang non-eksekusi adalah lelang terhadap barang yang dikuasai atau dimiliki oleh instansi pemerintah pusat maupun daerah, Badan Usaha Milik Negara atau Badan Usaha Milik Daerah, dan lelang sukarela terhadap hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun yang dimiliki atau dikuasai oleh perseorangan atau badan hukum.

Dalam prakteknya, pada lelang eksekusi akan sering sekali timbul permasalahan dimana tereksekusi akan menolak untuk menyerahkan sertifikat asli hak atas tanah yang akan dilelang. Namun, hal tersebut tidak menjadi halangan untuk dilaksanakannya lelang. Dalam hal sertifikat tersebut tidak diserahkan kepada pembeli lelang eksekusi, maka bukti untuk pendaftaran tanah tersebut adalah surat keterangan dari Kepala Kantor Lelang, yang berisi tentang alasan tidak diserahkannya sertifikat tersebut kepada pembeli lelang. Dalam hal tanah yang menjadi objek lelang tersebut belum terdaftar, maka yang dokumen yang digunakan sehubungan dengan pendaftaran peralihan hak tersebut adalah surat keterangan dari Kepala Desa/Kelurahan, yang menyatakan tentang penguasaan hak atas tanah, dan surat keterangan mengenai tanah tersebut.

Prosedur Lelang dan Pendaftaran Tanah Melalui Lelang.

Peralihan hak atas tanah melalui lelang hanya dapat didaftarkan kepada Kantor Pertanahan jika dibuktikan melalui kutipan risalah lelang yang dibuat oleh pejabat lelang. Dalam waktu 7 (tujuh) hari sebelum dilakukannya lelang, Kepala Kantor Lelang mempunyai kewajiban untuk meminta keterangan mengenai data fisik, dan data yuridis yang tersimpan di dalam peta pendaftaran, daftar tanah, surat ukur, dan buku tanah dari Kantor Pertanahan. Kantor Pertanahan kemudian menyampaikan keterangan tersebut kepada Kepala Kantor Lelang dalam waktu 5 (lima) hari semenjak permintaan tersebut diterima. Keterangan tersebut diperlukan untuk menghindari terjadinya pelelangan umum yang tidak jelas obyek tanahnya, sehingga Pejabat Lelang akan mempunyai keyakinan lebih untuk melelang tanah tersebut.

Permohonan pendaftaran peralihan hak atas tanah yang diperoleh melalui lelang diajukan oleh pembeli lelang atau kuasanya kepada Kepala Kantor Pertanahan dengan melampirkan dokumen-dokumen sebagai berikut:

1. Kutipan risalah lelang.
2. Sertifikat hak milik atas tanah maupun satuan rumah susun, apabila hak atas tanah yang akan dilelang sudah terdaftar;
3. Surat keterangan dari Kepala Kantor Lelang tentang alasan tidak diberikannya sertifikat, apabila sertifikat hak atas tanah tersebut tidak diserahkan kepada pembeli lelang;
4. Jika tanah tersebut belum terdaftar, maka melampirkan (i) surat bukti hak, seperti bukti-bukti tertulis mengenai hak atas tanah, keterangan saksi, dan/atau atau pernyataan yang bersangkutan mengenai kepemilikan tanah yang akan dinilai oleh Panitia Adjudikasi/Kepala Kantor Pertanahan atau surat keterangan Kepala Desa/Kelurahan mengenai penguasaan tanah, dan (ii) Surat keterangan yang menyatakan bahwa tanah tersebut belum bersertifikat dari Kantor Pertanahan.
5. Bukti identitas pembeli lelang;
6. Bukti pelunasan harga pembelian;
7. Bukti pelunasan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB);
8. Bukti pelunasan Pajak Penghasilan (PPh).

Dengan dilakukannya pendaftaran tersebut ke Kantor Pertanahan, maka pemenang lelang atau pembeli lelang akan terdaftar sebagai pemegang hak atas tanah terhadap tanah yang dilelang tersebut.