ArticlesPPJBSlider

Peraturan Gubernur DKI Jakarta mengenai BPHTB pada PPJB

By January 27, 2021 No Comments

Latar Belakang

Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (“BPHTB”) merupakan bea yang dikenakan kepada orang perorangan atau badan atas setiap perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan. Secara umum, BPHTB diatur di dalam Undang-Undang Nomor 21 Tahun 1997 tentang Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan sebagaimana telah diubah oleh Undang-Undang Nomor 20 tahun 2000 namun kemudian dicabut oleh Undang-Undang Pajak Daerah. Undang-Undang Pajak Daerah mengatur bahwa setiap perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan, baik yang diakibatkan oleh pemindahan hak atau pemberian hak baru, ditetapkan sebagai objek pajak. Salah satu peristiwa yang memindahkan hak atas tanah dan/atau bangunan adalah jual beli. Untuk perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan yang dilakukan melalui jual beli, BPHTB menjadi terutang pada saat dibuatnya akta jual beli dan wajib dilunasi oleh pembeli selaku pihak yang memperoleh hak atas tanah dan/atau bangunan.

Praktik jual beli tanah dan/atau bangunan di DKI Jakarta sering dilakukan oleh pengembang dan pembeli dengan Perjanjian Pendahuluan Jual Beli (“PPJB”) sebelum akta jual beli dibuat. Untuk itu, Gubernur DKI Jakarta memandang perlu untuk melakukan pemungutan BPHTB atas PPJB guna mencegah praktik penghindaran pajak.

Terhadap hal tersebut, artikel ini membahas secara sistematis mengenai penyetoran BPHTB atas PPJB sebagaimana diatur di dalam Peraturan Gubernur DKI Jakarta Nomor 117 Tahun 2019 Tentang Penyetoran Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan atas Perjanjian Pendahuluan Jual Beli (“Pergub DKI No.117/2019”).

Kriteria PPJB dan Penyetoran BPHTB

Dari definisi PPJB sebagaimana Pergub DKI No.117/2019, dapat dimengerti bahwa di dalam PPJB:

  1. terdapat 2 (dua) pihak yaitu penjual dan pembeli;
  2. merupakan kesepakatan antara para pihak untuk melakukan jual beli;
  3. yang menjadi objek jual beli adalah rumah atau satuan rumah susun (baik yang berfungsi sebagai hunian atau bukan hunian);
  4. dilakukan (i) sebelum pembangunan rumah susun, atau (ii) pada saat proses pembangunan rumah tinggal tunggal atau rumah deret; dan
  5. dibuat di dalam akta notaris.
Lihat Juga  Rumah Susun Di Dalam RUU Omnibus Law

Penyetoran BPHTB atas PPJB wajib dilakukan oleh pihak penjual pada saat penandatanganan PPJB atau serah terima kunci dari penjual kepada pembeli. Namun demikian, penjual tidak serta merta diwajibkan untuk menyetorkan BPHTB untuk setiap PPJB yang dibuatnya. Penyetoran BPHTB menjadi wajib disetor oleh penjual apabila persyaratan-persyaratan sebagai berikut terpenuhi:

  1. objek PPJB telah selesai dibangun;
  2. BPHTB termasuk sebagai komponen pada harga transaksi; dan
  3. pembeli telah membayar lunas uang muka atau telah melunasi kewajiban pembayarannya atas objek PPJB.

Perhitungan BPHTB

Penyetoran BPHTB oleh penjual dihitung berdasarkan harga transaksi yang tercantum dalam PPJB. Penyetoran tersebut diakui sebagai kredit pajak daerah untuk pembeli. Sebagaimana yang telah diuraikan dalam Latar Belakang artikel ini, pembeli wajib menyediakan bukti pembayaran BPHTB sebelum penandatanganan akta jual beli berdasarkan nilai perolehan objek pajak. Pada saat PPJB ditindaklanjuiti dengan akta jual beli, jumlah BPHTB yang telah disetorkan oleh penjual akan diperhitungkan dalam perhitungan jumlah BPHTB yang wajib disetor oleh pembeli.

Restitusi dan Kompensasi

Apabila transaksi berdasarkan PPJB dibatalkan, pembeli dapat mengajukan permohonan restitusi atau kompensasi atas BPHTB yang telah disetorkan. Namun demikian, perlu diperhatikan bahwa restitusi atau kompensasi hanya dapat dilakukan sebelum akta jual beli ditandatangani.

Permohonan restitusi atau kompensasi diajukan secara tertulis kepada Kepala Unit Pelayanan Pajak dan Retribusi Daerah dengan melampirkan:

  1. salinan akta pembatalan transaksi dari notaris;
  2. salinan identitas penjual dan pembeli atau kuasanya;
  3. surat kuasa;
  4. salinan PPJB yang bersangkutan;
  5. surat setoran BPHTB;
  6. nomor rekening bank pembeli; dan
  7. bukti pemindahbukuan atau bukti pengembalian pembayaran atas objek jual beli dalam PPJB.

Apabila persyaratan-persyaratan tersebut telah dipenuhi, Kepala Unit Pelayanan Pajak dan Retribusi Daerah akan menerbitkan surat ketetapan pajak daerah lebih bayar.

Lihat Juga  Penilaian Ganti Kerugian Dalam Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum

Sanksi

Penjual merupakan wajib pajak dalam penyetoran BPHTB atas PPJB berdasarkan ketentuan dalam Pergub DKI No.117/2019. Oleh karenanya apabila penjual telah menerima pembayaran dari komponen BPHTB dalam PPJB dari pembeli namun tidak menyetorkan pada Pemerintah Provinsi DKI Jakarta, maka penjual akan dikenakan sanksi administratif berupa denda sebesar 2% (dua persen) per bulan dari jumlah BPHTB yang terutang.

Kevin Samuel Fridolin Manogari