ArticlesSlider

Persetujuan Bangunan Gedung

Pada 2 November 2020, Presiden Joko Widodo memberlakukan Undang-Undang Nomor 11 Tahun 2020 tentang Cipta Kerja (“UU Cipta  Kerja”) yang berlaku pada hari yang sama. Beberapa peraturan pelaksana UU Cipta Kerja diterbitkan oleh Pemerintah, antara lain Peraturan Pemerintah Nomor 16 Tahun 2021 tentang Peraturan Pelaksana Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung (“PP No. 16/2021”), yang telah menggantikan Peraturan Pemerintah Nomor 36 Tahun 2005 tentang Peraturan Pelaksanaan UU Bangunan Gedung. PP 16/2021 mengatur berbagai ketentuan antara lain, persetujuan bangunan gedung.  Artikel ini akan focus kepada persetujuan bangunan gedung saja.

Sejak UU Cipta Kerja berlaku Izin Mendirikan Bangunan (“IMB”) diganti dengan Persetujuan Bangunan Gedung (“PBG”). Berdasarkan Pasal 1 angka 17 PP No. 16/2021, PBG adalah perizinan yang diberikan kepada pemilik bangunan gedung untuk membangun bangunan baru, mengubah, memperluas, mengurangi, dan/atau merawat bangunan gedung sesuai dengan standar teknis bangunan gedung.

PBG merupakan persyaratan “baru” yang perlu diperoleh oleh pemilik gedung sebelum memulai kontruksi atau mengubah bagunan gedung. Tetapi, IMB yang diterbitkan sebelum berlakunya PP No. 16/2021 tetap berlaku sampai dengan berakhir. Dilihat dari definisi, tidak ada perbedaan subtansial antara PBG dan IMB. Akan tetapi, terdapat penggunaan kata-kata yang berbeda terkait dengan acuan yang digunakan dalam pemberian izin. Untuk IMB, izin diberikan apabila telah sesuai dengan persyaratan administratif dan persyaratan teknis yang berlaku. Sedangkan, PBG diberikan apabila sudah sesuai dengan standar teknis bangunan gedung.

Standar Teknis Bangunan Gedung

UU Cipta Kerja mengatur bahwa PBG hanya dapat diterbikan apabila telah terpenuhinya standar teknis bangunan yang ditentukan oleh Pemerintah Pusat atau Pemerintah Daerah terkait. Ketentuan-ketentuan tersebut perihal persyaratan standar teknis bangunan gedung meliputi:

  • standar perencanaan dan perancangan bangunan gedung;
  • standar pelaksanaan dan pengawasan konstruksi bangunan gedung;
  • standar pemanfaatan bangunan gedung;
  • standar pembongkaran bangunan gedung;
  • ketentuan penyelenggara bangunan gedung cagar Budaya (BGCB);
  • ketentuan penyelenggara bangunan gedung fungsi khusus (BGFK);
  • ketentuan penyelenggara bangunan gedung hijau (BGH);
  • ketentuan penyelenggara bangunan gedung negara (BGN);
  • ketentuan dokumen; dan
  • ketentuan pelaku penyelenggara bangunan gedung.
Lihat Juga  Arsitek di Dalam RUU Cipta Kerja (Omnibus Law)

Tata Cara Pengajuan PBG

Proses penerbitan PBG meliputi (i) konsultasi perencanaan, dan (ii) penerbitan PBG. PBG dapat diperoleh apabila dokumen rencana teknis telah diperiksa dan telah disetujui dalam proses kosultasi perencanaan. Berikut adalah uraian mengenai tata cara pengajuan PBG mengacu pada ketentuan pada PP No. 16/2021.

  1. Pendaftaran Konsultasi Perencanaan

    Pemilik Bangunan Gedung atau kuasanya (“Pemohon”), mendaftar melalui Sistem Informasi Manajemen Bangunan Gedung (“SIMBG”) untuk dapat melakukan proses konsultasi perencanaan. Dokumen yang perlu disertakan untuk pendaftaran tersebut adalah:

    a. Data pemohon;
    b. Data bangunan gedung; dan
    c. Dokumen rencana teknis.
  2. Konsultasi Perencanaan

    Konsultasi Perencaan melibatkan sekelompok penyedia jasa bangunan, termasuk termasuk penyedia jasa perencanaan konstruksi, penyedia jasa pelaksana konstruksi dan penyedia jasa pengawasan atau penyedia jasa manajemen konstruksi.

    Penyedia jasa perencana konstruksi tersebut akan menyiapkan rencana teknis yang kemudian akan disampakan kepada pihak berwenang melalui SIMBG untuk permohonan PBG.
    • Pemeriksaan Pemenuhan Standar Teknis
      Tenaga ahli atau teknis yang telah ditunjuk oleh pemerintah daerah akan memeriksa apakah dokumen yang diajukan oleh Pemohon telah memenuhi Standar Teknis atau tidak. 13 Tenaga ahli atau teknis tersebut terdiri atas 2 (dua) kelompok tergantung pada luas bangunannya, yakni:
      1. Tim Penilai Teknis (“TPT”) yang melakukan pemeriksaan atas dokumen rencana teknis untuk Bangunan Gedung berupa rumah tinggal tunggal 1 (satu) lantai dengan luas paling banyak 72m2 (tujuh puluh dua meter persegi) dan rumah tinggal tunggal 2 (dua) lantai dengan luas lantai paling banyak 90m2 (sembilan puluh meter persegi); atau
      2. Tim Penilai Ahli (“TPA”), yang melakukan pemeriksaan atas Dokumen Rencana Teknis untuk Bangunan Gedung selain dari Bangunan Gedung yang diperiksa oleh TPT di atas.
        Apabila Pihak yang berwenang untuk memeriksa telah menerima permohonan PBG, maka pihak tersebut akan menilai:
        1) Dokumen rencana arsitektur; dan
        2) Dokumen rencana struktur, mekanikal, elektrikal dan perpipaan (plumbing).

    • Pernyataan Pemenuhan Standar Teknis
      Apabila dokumen telah memenuhi seluruh persyaratan teknis, Dinas Teknis terkait yang bertanggung jawab atas urusan bangunan di daerah akan mengeluarkan rekomendasi untuk penerbitan pernyataan tertulis kepatuhan terhadap persyaratan teknis. Rekomendasi tersebut juga akan menentukan biaya wajib yang harus dibayarkan oleh pemohon PBG yang akan menjadi dasar penerbitan PBG.
  3. Penerbitan PBG
    Pihak yang berwenang untuk menerbtikan PBG adalah Dinas Penanaman Modal Pelayanan Terpadu Satu Pintu (“DPMPTSPT”) kabupaten/kota atau provinsi. Proses penerbitan PBG meliputi:
    a. Penetapan nilai retribusi daerah;
    b. Pembayaran retribusi daerah; dan
    c. Penerbitan PBG.
    DPMPTSP akan menerbitkan PBG apabila telah menerima bukti pembayaran retribusi oleh Pemohon. PBG yang diterbitkan meliputi dokumen PBG dan lampiran dokumen PBG.
Lihat Juga  Undang-Undang Perumahan dan Permukiman Pasca UU Cipta Kerja

Pasca Penerbitan PBG

Apabila PBG telah diterbitkan dan Pemohon telah memberikan tanggal dimulainya konstruksi kepada Dinas Teknis melalui SIMBG, maka konstruksi dapat dimulai. Jika pemohon tidak memberikan tanggal, maka Dinas Teknis akan meminta klarifikasi tanggal dimulainya konstruksi. Kemudian, apabila pemohon tetap belum memberikan tanggal, PBG akan dicabut dan dinyatakan tidak sah.

Lalu, selama pembangunan gedung, Dinas Teknis melalui pengawas yang ditunjuk (pemilik), akan melakukan pengawasan pembangunan untuk memastikan bahwa hal tersebut sejalan dengan PBG.

Sehubungan dengan pembangunan beberapa bangunan dalam satu area di bawah rencana teknis yang sama, PP No. 16/2021 mewajibkan bagi satu penyedia layanan untuk membangunnya. Kemudian, bangunan tersebut harus dimiliki oleh satu orang/badan hukum ketika permohonan PBG diajukan dan PBG kolektif akan diterbitkan.

Perubahan PBG

Apabila terdapat perubahan pada hal-hal tertentu yang berkaitan dengan gedung, maka PBG harus diubah. Hal yang berkaitan dengan gedung tersebut antara lain:

  1. fungsi bangunan;
  2. lapis bangunan;
  3. luas bangunan;
  4. tampak bangunan;
  5. spesifikasi dan dimensi komponen bangunan yang mempengaruhi aspek keselamatan dan/atau kesehatan bangunan;
  6. perkuatan bangunan terhadap tingkat kerusakan sedang atau berat;
  7. perlindungan atau pengembangan bangunan cagar budaya; atau
  8. perbaikan bangunan yang terletak di kawasan cagar budaya dengan tingkat kerusakkan ringan, sedang, atau berat.

Untuk pemeliharaan atau perawatan bangunan, tidak perlu dilakukan amendemen pada PBG.

Adhika Patria