Perubahan dan Penambahan Penting dalam Peraturan Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun

Peraturan Menteri Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat Nomor 14 Tahun 2021 yang mengatur tentang Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun (“Permen PUPR No. 14/2021”) telah dicabut dengan diterbitkannya Peraturan Menteri Perumahan dan Kawasan Permukiman Nomor 4 Tahun 2025 tentang Pengelolaan Rumah Susun Milik Serta Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun (“Permen PKP No. 4/2025”) yang baru saja diterbitkan. Peraturan baru ini jauh lebih maju dibandingkan peraturan sebelumnya yang mengakomodasi bentuk modern dari Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun (PPPSRS) meski sudah terlambat bertahun-tahun, terutama jika dibandingkan dengan negara tetangga seperti Singapura dan Malaysia.

Beberapa perubahan penting tersebut antara lain penghapusan ketentuan ‘satu pemilik satu suara’ (one man one vote) dalam pemilihan pengurus dan pengawas PPPSRS, perubahan istilah ‘rapat umum anggota’ menjadi ‘musyawarah anggota’, tidak diwajibkannya mengikuti pedoman penyusunan anggaran dasar dan anggaran rumah tangga, tidak diwajibkannya serah terima satuan rumah susun dari pengembang kepada PPPSRS dilakukan di hadapan Notaris, dan syarat pemilihan pengurus dan pengawas PPPSRS. Selain itu, peraturan baru ini jauh lebih komprehensif dari peraturan sebelumnya karena mengatur beberapa hal yang belum diatur sebelumnya, misalnya, aspek pengelolaan rumah susun secara menyeluruh, perhitungan biaya pengelolaan dan dana endapan (sinking fund), format dokumen pembentukan PPPSRS dan serah terima, pembagian pengurus PPPSRS untuk hunian dan non hunian, pembagian terhadap benda dan bagian bersama, laporan keuangan, rekening dan pembukuan, defisit biaya pengelolaan, perjanjian penghunian dan pengelolaan, batas hak suara NPP, PPPSRS bersama, uji tuntas penyerahan pengelolaan rumah susun kepada PPPSRS, penindakan terhadap unit yang terlambat membayar biaya pengelolaan, forum pengelolaan kawasan, pencatatan PPPSRS, sanksi administratif, dan penyelesaian sengketa dalam pembentukan PPPSRS. Artikel ini akan membahas mengenai perubahan-perubahan dan penambahan-penambahan baru pada peraturan baru tahun 2025 yang berlaku sejak 17 April 2025 dari peraturan sebelumnya yang berlaku sejak 31 Maret 2021.

Umum

Peraturan baru ini memiliki ketentuan baru lebih dari dua kali lipat dari peraturan sebelumnya. Aturan sebelumnya berjumlah 43 pasal, tetapi peraturan baru ini berjumlah 101 pasal. Peraturan sebelumnya hanya melampirkan bentuk akta pendirian, anggaran dasar, dan anggaran rumah tangga PPPSRS. Peraturan baru ini mempunyai 5 (lima) lampiran, yaitu (i) perhitungan pengelolaan dan dana endapan (sinking fund), (ii) pedoman penyusunan anggaran dasar dan anggaran rumah tangga, (iii) bentuk format dokumen dan tata cara persiapan pembentukan PPPSRS, (iv) bentuk format dokumen dan tata cara pelaksanaan musyawarah pembentukan PPPSRS, dan (v) format berita acara serah terima pengelolaan dari pengembang kepada PPPSRS. Selain itu, peraturan baru ini memiliki judul yang berbeda dengan sebelumnya karena ketentuan pengelolaan PPPSRS yang lebih luas. Judul yang baru adalah “Pengelolaan Rumah Susun Milik serta Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun” sedangkan yang lama tidak ada “Pengelolaan Rumah Susun Milik” pada judulnya.

Perubahan Penting – Hak Suara

Pada peraturan sebelumnya, hak suara untuk memilih pengurus dan pengawas didasarkan pada satu suara per pemilik meskipun pemilik mempunyai lebih dari 1 (satu) satuan rumah susun. Dalam peraturan baru, bagi satuan rumah susun milik biasa yang mempunyai sertipikat hak milik atas satuan rumah susun (SHM Sarusun), hak suaranya didasarkan pada nilai perbandingan proporsional (NPP) dengan batasan 20% per pemilik. Sedangkan bagi rumah susun dengan kepemilikan bangunan saja atas dasar Sertipikat Kepemilikan Bangunan Gedung (SKBG), hak suaranya adalah satu suara per pemilik walaupun pemiliknya mempunyai lebih dari 1 (satu) satuan rumah susun. Ketentuan ini mengikuti aturan sebelumnya. Perubahan ini penting bagi pengembang terutama bagi pengembang yang mengembangkan fungsi campuran (mixed used). Namun, perubahan ini sendiri mungkin tidak cocok jika tidak dipadukan dengan konsep PPPSRS dua tingkat (two-tier) yang membagi fungsi hunian dan non hunian yang telah diakomodasi dalam peraturan baru.

Kekurangannya, peraturan baru ini tidak secara spesifik mengatur bahwa setiap subbagian dapat melakukan musyawarah (rapat) masing-masing anggota untuk memutuskan besaran biaya pengelolaan, dana endapan, dan hal-hal lain pada subbagian tersebut berdasarkan hak suara yang sah. Meski dipisahkan, pertanyaannya, apakah semua urusan harus diserahkan ke PPPSRS ‘induk’ dan diputuskan oleh seluruh anggota (hunian dan non hunian) atau diputuskan di tingkat subbagian? Hal ini tidak jelas.

Selain itu, ketentuan hak suara secara umum yang sebelumnya diatur dalam peraturan sebelumnya yaitu kepemilikan, pengelolaan, dan penghunian, telah dihilangkan di peraturan baru. Ini berarti bahwa tipe-tipe hak suara akan merujuk pada pengaturan di Peraturan Pemerintah Nomor 13 Tahun 2021 tentang Penyelenggaraan Rumah Susun (“PP Rumah Susun”).

Perubahan Penting – Rapat Umum Anggota

Istilah “rapat umum anggota” diubah menjadi “musyawarah anggota”. Tidak jelas mengapa perubahan ini dilakukan. Istilah yang diubah tersebut, menurut penulis, tidak mengubah maknanya. Seharusnya istilah yang berbeda ini tidak digunakan, karena istilah “rapat umum anggota” masih digunakan dalam PP Rumah Susun.

Perubahan Penting – Tidak wajibnya mengikuti pedoman penyusunan anggaran dasar dan anggaran rumah tangga

Ada dua aspek dalam hal ini. Pertama, pedoman tersebut tampaknya bersifat tidak wajib. Peraturan sebelumnya mengatur bahwa anggaran dasar dan anggaran rumah tangga disusun sesuai dengan dokumen terlampir. Peraturan baru ini hanya menyebutkan bahwa dokumen terlampir merupakan pedoman penyusunan anggaran dasar dan anggaran rumah tangga yang merupakan bagian tidak terpisahkan dari peraturan tersebut. Kedua, pedoman dalam aturan baru tersebut tidak mencakup bentuk akta pendirian PPPSRS.

Perubahan Penting – Tidak diwajibkannya serah terima pengelolaan rumah susun dari pengembang kepada PPPSRS dilakukan di hadapan Notaris

Peraturan sebelumnya mengatur bahwa penyerahan pengelolaan bagian dan benda bersama dari pengembang kepada PPPSRS dilakukan di hadapan Notaris. Dalam peraturan yang baru ini, penyerahan tersebut dapat dilakukan di hadapan Notaris, sehingga tidak wajib dilakukan di hadapan Notaris.

Perubahan Penting – Syarat terhadap pemilihan pengurus dan pengawas PPPSRS

Peraturan baru ini mengatur bahwa pemilihan pengurus dan pengawas PPPSRS dilakukan, jika berdasarkan NPP, sekurang-kurangnya 25% dari akta jual beli dari pengembang kepada pemilik telah dilaksanakan. Apabila akta jual beli satuan rumah susun belum mencapai 25% maka yang akan dibentuk adalah pengurus PPPSRS bersama yang berbeda dengan pengurus definitif PPPSRS. Kepengurusan bersama ini bersifat sementara dan pengurus PPPSRS bersama kemudian harus melakukan pemilihan pengurus dan pengawas PPPSRS definitif setelah ambang batas 25% tercapai.

Penambahan Baru – Aspek pengelolaan satuan rumah susun yang lebih luas

Aspek pengelolaan rumah susun pada peraturan sebelumnya sangat singkat dan tidak benar-benar melaksanakan ketentuan-ketentuan dalam PP Rumah Susun yang mencakup operasional, pemeliharaan, dan perawatan bangunan. Sebaliknya, peraturan baru ini secara spesifik mengatur setiap sub aspek pengelolaannya. Peraturan ini mengatur ruang lingkup dari setiap sub aspek. Sebagai contoh, operasional meliputi pengoperasian jalan, administrasi kepegawaian dan keuangan, keamanan dan kebersihan. Pemeliharaan meliputi pembersihan, perapian, pemeriksaan, pengujian, perbaikan dan penggantian. Perawatan meliputi rehabilitasi, renovasi, dan restorasi. Peraturan baru ini juga mengatur bahwa harus dibuat rekaman, sebelum dan sesudah pelaksanaan pekerjaan, yang akan disahkan dan disetujui oleh pengelola gedung. Peraturan baru ini juga mengatur bahwa PPPSRS dapat melakukan pengelolaan sendiri (yang sebelumnya tidak diatur dan hanya berlaku untuk bangunan yang memiliki intensitas kepadatan dan ketinggian dengan klasifikasi rendah), membentuk pengelola atau menunjuk pengelola.

Penambahan Baru – Perhitungan biaya pengelolaan dan dana endapan

Peraturan baru ini memberikan panduan dan formula lengkap untuk menghitung biaya pengelolaan dan dana endapan (sinking fund) satuan rumah susun dengan rumus dasar, yaitu: “Biaya Pengelolaan Per Tahun (BP Th) = Pendapatan – Belanja.”

Penambahan Baru – Format dokumen pembentukan PPPSRS dan serah terimanya

Peraturan baru ini mengatur tentang bentuk format dokumen untuk membentuk PPPSRS, pelaksanaannya, dan serah terima dari pengembang kepada PPPSRS. Formulir-formulir tersebut cukup rinci dan dapat dengan mudah digunakan sebagai acuan oleh panitia musyawarah.

Penambahan Baru – Subbagian kepengurusan PPPSRS untuk hunian dan non hunian

Organisasi PPPSRS tidak hanya ‘satu tingkat’ seperti dulu. Sekarang, dapat terdiri dari PPPSRS, subbagian hunian, dan subbagian non hunian. Subbagian non hunian dapat terdiri dari perkantoran, perdagangan, hotel, pariwisata, dan rekreasi. Pembentukan subbagian non hunian dapat dilakukan dalam hal fungsi non hunian sekurang-kurangnya 10% dari total luas lantai satuan rumah susun terbangun. Pembagian ini harus dilakukan pada saat pembentukan awal PPPSRS, dalam rancangan anggaran dasar dan anggaran rumah tangga. Pembagian ini menyebabkan adanya PPPSRS ‘dua tingkat’ di mana PPPSRS akan lebih berperan sebagai koordinator dari subbagian hunian dan non hunian di dalam rumah susun. Pembagian kepengurusan PPPSRS ini penting untuk bentuk PPPSRS yang modern dan untungnya, peraturan baru ini juga mengatur subbagian atas bagian dan benda bersama.

Penambahan Baru – Subbagian atas bagian dan benda bersama

Subbagian atas bagian dan benda bersama adalah bentuk modern PPPSRS yang penting yang sebelumnya tidak ada

Sudah menjadi hal yang wajar jika bagian dan benda bersama antara hunian dan non hunian digunakan secara terpisah. Peraturan baru ini menegaskan kemungkinan pemisahan ini dalam satuan rumah susun. Perbedaan bagian dan benda bersama dapat menunjuk pada kualitas fasilitas yang berbeda, jumlah fasilitas yang berbeda, dan jenis fasilitas yang berbeda. Sebagai contoh, benda bersama sebuah hotel yang mungkin mencakup kolam renang dan pusat kebugaran mungkin berbeda dengan benda bersama sebuah kantor yang mungkin tidak memiliki kedua fasilitas tersebut. Peraturan baru ini menetapkan bahwa subbagian kepengurusan PPPSRS hunian dan non hunian akan bertanggung jawab atas pengelolaan setiap bagian dan benda bersama yang berada di bawah tanggung jawab mereka. Ini adalah bentuk modern PPPSRS yang penting yang sebelumnya tidak ada.

Penambahan Baru – Laporan keuangan, rekening bank dan pembukuan

Pertanyaan tentang ke rekening mana biaya pengelolaan dan dana endapan dibayarkan, kini menjadi jelas. Ketika PPPSRS belum terbentuk, semua pembayaran dilakukan ke rekening pengembang setelah serah terima pertama kali terjadi. Penyerahan pertama ini tidak diatur lebih lanjut dalam peraturan yang baru. Namun, jika membaca PP Rumah Susun, hal tersebut telah mencakup peralihan kepemilikan dan serah terima satuan rumah susun. Ketika PPPSRS terbentuk, pembayaran akan dilakukan ke rekening bank PPPSRS.

Pengembang harus menyiapkan laporan keuangan 6 (enam) bulanan dan tahunan sesuai dengan standar akuntansi. Laporan keuangan ini harus disampaikan secara berkala kepada pemilik. Laporan keuangan tahunan harus diaudit. Hal yang sama juga berlaku untuk PPPSRS. PPPSRS harus menyusun laporan keuangan bulanan, triwulanan, dan tahunan sesuai standar akuntansi. Laporan keuangan triwulanan harus disampaikan kepada pemilik secara berkala dan laporan keuangan tahunan harus diaudit.

Penambahan Baru – Defisit biaya pengelolaan

Pengembang harus menanggung defisit biaya pengelolaan pada masa transisi ketika PPSRS belum terbentuk. Meskipun hal ini mungkin telah berlaku dalam praktiknya, hal ini diatur secara khusus dalam peraturan yang baru.

Penambahan Baru – Perjanjian Penghunian dan Pengelolaan

Peraturan baru ini mengatur bahwa perjanjian penghunian dan pengelolaan harus ditandatangani antara pengembang dan pembeli. Perjanjian ini berisi kesanggupan pemilik untuk mematuhi tata tertib hunian, membayar biaya pengelolaan dan dana endapan, serta membayar denda atas keterlambatan pembayaran. Perjanjian pengelolaan sesungguhnya sudah ada sejak lama meski tidak diatur secara khusus. Yang membingungkan, peraturan baru mengatur bahwa perjanjian pengelolaan ini harus ditandatangani kembali antara pemilik dan PPPSRS setelah PPPSRS terbentuk. Hal ini tidak diperlukan karena pemilik akan terikat pada anggaran dasar dan anggaran rumah tangga PPPSRS. Ketentuan tersebut pada hakikatnya akan mengurangi kekuasaan dan kewenangan PPPSRS. Sebagai badan hukum, dan sebagai perhimpunan yang mempunyai wewenang dalam pengelolaan bagian dan benda bersama, tanpa adanya perjanjian tersendiri, maka setiap pemilik terikat secara hukum untuk menaati peraturan PPPSRS.

Penambahan Baru – Uji tuntas dalam serah terima pengelolaan satuan rumah susun

Serah terima pengelolaan satuan rumah susun dilakukan melalui laporan pengelolaan satuan rumah susun dan uji tuntas (due diligence). Uji tuntas meliputi pemeriksaan secara menyeluruh atas kesesuaian bangunan gedung terhadap dokumen pertelaan dan sertifikat laik fungsi, dokumen hukum dan perizinan, serta catatan pengelolaan. PPPSRS dapat menggunakan jasa profesional untuk melakukan uji tuntas.

Penambahan Baru – Tindakan atas keterlambatan pembayaran biaya pengelolaan

Ketika pemilik memiliki tunggakan karena keterlambatan pembayaran biaya pengelolaan dan dana endapan (sinking fund) lebih dari 30% dari harga pembelian pertama kali, pengembang atau PPPSRS dapat menempuh jalur pengadilan untuk menjual satuan rumah susun yang dimiliki oleh pemilik tersebut. Tidak jelas mekanisme hukum apa yang harus diikuti oleh pengembang atau PPPSRS untuk melakukan penjualan ini. Pengembang atau PPPSRS tentu saja dapat menggugat pemilik yang memiliki tunggakan tersebut, namun penjualan melalui prosedur eksekusi hanya dapat dilakukan setelah gugatan tersebut berhasil dan telah memperoleh putusan yang berkekuatan hukum tetap.

Penambahan Baru – Forum pengelola kawasan

Dalam pembangunan satuan rumah susun secara bertahap dalam satu kompleks, setiap PPPSRS di setiap tanah bersama harus dibentuk sebelum masa transisi berakhir. Setelah semua PPPSRS terbentuk, maka PPPSRS tersebut harus membentuk forum pengelola kawasan. Forum ini dibentuk melalui rapat gabungan di antara kepengurusan PPPSRS yang sudah terbentuk dalam satu kompleks. Peraturan baru ini tidak secara jelas mengatur maksud dari forum ini selain kewajiban untuk membentuk forum.

Penambahan Baru – Pencatatan PPPSRS

Pencatatan PPPSRS belum diatur pada peraturan sebelumnya. Dalam peraturan baru ini, persyaratan pencatatan terdiri atas pencatatan pertama kali dan pencatatan penggantian pengurus dan pengawas PPSRS.

Penambahan Baru – Sanksi administratif

Peraturan baru mengatur berbagai sanksi administratif yang dapat ditetapkan oleh pemerintah daerah, mulai dari teguran hingga pencabutan izin. Sanksi ini dapat diberikan secara bertahap, bebas, dan kumulatif.

Penambahan Baru – Penyelesaian sengketa pembentukan PPPSRS

Apabila terjadi sengketa dalam pembentukan PPPSRS, instansi teknis dapat memfasilitasi penyelesaian sengketa tersebut sebanyak dua kali berdasarkan pengaduan pemilik atau pengembang. Apabila para pihak yang bersengketa tidak menerima fasilitasi tersebut, maka sengketa dapat diselesaikan melalui pengadilan atau penyelesaian di luar pengadilan. Sengketa internal setelah PPPSRS terbentuk akan diselesaikan melalui mekanisme berdasarkan anggaran dasar dan anggaran rumah tangga.

Meskipun peraturan baru ini pada dasarnya positif dan bermanfaat bagi semua pengembang real estat, masih ada ketidakjelasan atau kurangnya ketentuan lebih lanjut yang harus lebih diperhatikan oleh pemerintah di masa depan, terutama ketika mengubah peraturan baru tahun 2025 ini

Segala perubahan dan penambahan dalam peraturan baru ini sangat penting untuk mencapai bentuk PPPSRS yang modern yang selama ini belum dimiliki oleh Indonesia. Namun, dari semua perubahan dan penambahan tersebut, dari sudut pandang pengembang real estat fungsi campuran (mixed use) dan pengembang secara umum, perubahan hak suara dalam pemilihan pengurus dan pengawas PPPSRS dari ‘satu pemilik satu suara’  menjadi pemungutan suara berdasarkan NPP, subbagian kepengurusan PPPSRS untuk hunian dan non hunian, dan subbagian terhadap bagian dan benda bersama di antara berbagai jenis properti dalam satu kompleks merupakan hal yang terpenting. Perubahan dan penambahan baru ini dapat memotivasi dan mendorong pengembang real estat yang kecewa dan bingung untuk menyelesaikan pembentukan PPPSRS yang tertunda dan memulai proyek real estat fungsi campuran yang selama ini tertunda. Meskipun peraturan baru ini pada dasarnya positif dan bermanfaat bagi semua pengembang real estat, masih ada ketidakjelasan atau kurangnya ketentuan lebih lanjut yang harus lebih diperhatikan oleh pemerintah di masa depan, terutama ketika mengubah peraturan baru tahun 2025 ini. Terlepas dari apa yang telah disampaikan di atas, masih tidak jelas apakah PPPSRS dengan fungsi non hunian misalnya pusat perbelanjaan, perkantoran, dan hotel dapat menyesuaikan anggaran dasar dan anggaran rumah tangga eksisting mereka berdasarkan peraturan baru ini, yang mungkin akan sangat bermanfaat bagi pemilik dan pengelolaan kompleks tersebut. Dapat dikatakan bahwa pemerintah tidak berhak turut campur dalam perubahan anggaran dasar dan rumah tangga yang telah disetujui sebelumnya oleh para pemilik. Tetapi karena sangat sulit untuk mengubahnya, hukum sepantasnya dapat dijadikan dasar hukum untuk melakukan penyesuaian tersebut. Namun untuk saat ini, pengembang real estat di Indonesia tidak bisa lebih senang lagi dengan diterbitkannya peraturan baru ini.

—oo00oo—

Dr. Eddy M. Leks

---