Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun (PPPSRS) adalah badan hukum yang beranggotakan para pemilik atau penghuni satuan rumah susun. Ketentuan PPPSRS diatur dalam Undang-undang No. 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun (UU Rumah Susun). Pembentukan PPPSRS merupakan kewajiban kepada pemilik Sarusun, yang difasilitasi oleh pelaku pembangunan, dan diatur dalam ketentuannya dalam UU Rumah Susun. PPPSRS berfungsi dan berkewajiban mengurus kepentingan para pemilik dan penghuni Rumah Susun (Rusun) yang berkaitan dengan pengelolaan kepemilikan benda bersama, bagian bersama, tanah bersama dan penghuninya.
Tepat pada tanggal 23 Mei 2019, Mahkamah Agung (MA) menjatuhkan Putusan (Putusan No. 28 P/HUM/2019) atas permohonan keberatan hak uji materiil atas ketentuan Peraturan Menteri Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat tentang Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun (Permen PUPR No.23), yaitu Pasal 15 ayat (3) dan ayat (6), Pasal 19 ayat (3), Pasal 24, Pasal 28, dan Lampiran II Permen Permen PUPR No.23. MA menolak permohonan keberatan hak uji materill seluruhnya, dan menyatakan, bahwa “menolak permohonan keberatan hak uji materiil dari para pemohon”.
Adapun isi dari Pasal 15 ayat (3) dan ayat (6), Pasal 19 ayat (3), Pasal 24, Pasal 28, dan Lampiran II Permen PUPR No.23, antara lain:
(A). Pasal 15 ayat (3) menjelaskan “Perseorangan yang menjadi wakil Pemilik sebagaimana dimaksud pada ayat (2) meliputi (i) istri atau suami; (ii) orang tua kandung perempuan atau laki-laki; (iii) salah satu saudara kandung; (iv) salah satu anak yang telah dewasa dari Pemilik; atau (v) salah satu anggota pengurus badan hukum yang tercantum dalam akta pendirian apabila Pemilik merupakan badan hukum”;
(B). Pasal 15 ayat (6) menjelaskan “dalam hal wakil Pemilik yang berbentuk badan hukum tidak hadir maka dapat memberikan kuasa secara tertulis kepada karyawan”;
(C). Pasal 19 ayat (3) menjelaskan “Pemilik atau wakil Pemilik, hanya memiliki 1 (satu) suara walaupun memiliki lebih dari 1 (satu) Sarusun”;
(D). Pasal 24 ayat (1) menjelaskan: “ketua Pengurus yang terpilih dalam musyawarah bertugas, antara lain (i) melengkapi struktur kepengurusan PPPSRS paling lama 2 (dua) bulan sejak terpilihnya sebagai ketua pengurus; (ii) menyelenggarakan pelantikan pengurus; (iii) menetapkan rencana kerja tahunan berdasarkan program kerja pengurus; dan (iv) membentuk panitia musyawarah paling lambat 3 (tiga) bulan sebelum berakhirnya waktu kepengurusan PPPSRS”;
(E). Pasal 28 ayat (2) menjelaskan: “Pencatatan akta pendirian, anggaran dasar, dan anggaran rumah tangga sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dilakukan oleh ketua PPPSRS atau pengurus lain yang tercantum dalam akta pendirian paling lambat 14 (empat belas) hari kerja setelah pelaksanaan musyawarah”; dan
(F). lampiran II Anggaran Dasar Bagian VIII angka 2 huruf I yang berbunyi “tidak dalam status sebagai anggota pengurus atau pengawas di Rumah Susun lain”.
Berikut adalah dalil pemohon dan pertimbangan MA:
-
Dalil Pemohon secara umum terhadap Permen PUPR No.23
Pemohon uji materill mendalilkan bahwa kesemua pasal tersebut melanggar KUHPerdata, UU Rumah Susun dan Undang-undang No. 12 Tahun 2011 tentang Pembentukan Peraturan Perundang-undangan (UU Pembentukan Peraturan Perundang-undangan). Pada dasarnya, Pemohon mengemukakan bahwa Menteri Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat (Menteri) tidak memiliki kewenangan dalam mengatur mengenai PPPSRS, dan PPPSRS seyogyanya diatur lebih lanjut dalam Peraturan Pemerintah, berdasarkan dengan ketentuan Pasal 78 UU Rumah Susun “ketentuan lebih lanjut mengenai PPPSRS sebagaimana yang dimaksud dalam Pasal 74, Pasal 75, Pasal 76, dan Pasal 77 diatur dengan Peraturan Pemerintah”.
Pertimbangan Mahkamah Agung (MA)
MA menjelaskan bahwa dalam hal Presiden belum menetapkan suatu Peraturan Pemerintah, maka dalam upaya mengisi kekosongan hukum dan merujuk pada Pasal 5 ayat (1) dan ayat (2) huruf a serta Pasal 6 ayat (1) UU Rumah Susun menyebutkan bahwa “Negara bertanggung jawab atas penyelenggaraan rumah susun yang pembinaannya dilaksanakan oleh pemerintah”, pada tingkat nasional dilaksanakan oleh Menteri yang menurut Undang-undang ini adalah Menteri yang menyelenggarakan urusan pemerintahan di bidang perumahan dan Kawasan permukiman. “Pembinaan tersebut meliputi perencanaan, pengaturan, pengendalian dan pengawasan.” Maka sudah tepat bahwa pemerintah dalam hal ini Menteri mendapatkan kewenangan secara atribusi untuk mengatur, menyelenggarakan urusan pemerintahan di bidang perumahan dan kawasan permukiman in casu mengeluarkan Permen PUPR No.23.
-
Dalil Pemohon terhadap Pasal 15 ayat (3) Permen PUPR No. 23
Pemohon uji materiil kemudian mendalilkan secara spesifik bahwa ketentuan Pasal tersebut limitatif, oleh karena itu, bertentangan dengan Pasal 1320 jo. 1330 jo. 1792 KUHPerdata yang membebaskan siapa saja untuk menjadi kuasa sepanjang memenuhi syarat menurut hukum. Begitu pula, Pasal 15 ayat (6) Permen PUPR No.23 yang dianggap pemohon melimitasi pemberian kuasa hanya kepada “kepada karyawan”.
Pertimbangan Mahkamah Agung (MA)
Didalam pertimbangan MA, menjelaskan bahwa dalam hal wakil pemilik dan pemilik yang berhalangan hadir maka dapat memberikan kuasa hanya kepada keluarga terdekat untuk hadir dan mewakili kepentingannya, sedangkan untuk pemilik yang berbadan hukum maka memberikan kuasa hanya kepada karyawan tetap. Bahwa, digunakannya frasa wakil pemilik dalam Pasal tersebut menunjukkan norma a quo lebih menekankan pengaturan pada Lembaga perwakilan. Hal ini bertujuan untuk memberikan perlindungan kepada pemilik Sarusun yang berhalangan hadir hadir dengan memberikan kuasa untuk hadir mewakili kepentingannya. Adapun kuasa tertulis diperlukan sebatas bukti untuk menentukan kebenaran data dari pihak-pihak yang diwakili maupun yang mewakili.
-
Dalil Pemohon terhadap Pasal 19 ayat (3) Permen PUPR No. 23
Selanjutnya, pemohon mengemukakan bahwa ketentuan Pasal 19 ayat (3) Permen Permen PUPR No.23 bertentangan dengan Pasal 77 ayat (1) UU Rumah Susun, bahwa ketentuan tersebut menghilangkan hak pemilik Sarusun dalam pengambilan keputusan pemilihan pengurus dan pengawas PPPSRS, dengan mekanisme system one man one vote.
Pertimbangan Mahkamah Agung (MA)
MA menjelaskan bahwa ketentuan Pasal 19 ayat (3) Permen PUPR No.23 merupakan pengaturan atas hak pemilik Sarusun, sedangkan dalam Pasal 77 ayat (1) UU Rumah Susun, lebih menekankan pengaturan mengenai hak anggota PPPSRS, hal tersebut terlihat jelas perbedaannya, karena pemilik Sarusun tidak serta merta menjadi anggota PPPSRS karena dalam ketentuan Pasal 20 ayat (1) Permen PUPR No.23, bahwa anggota PPPSRS termasuk penghuni yang mendapatkan kuasa dari pemilik Sarusun, serta system one man one vote dalam mekanisme pengambilan keputusan pemilihan pengurus dan pengawas PPPSRS sudah tepat, diterapkan karena hal tersebut dapat melindungi kepentingan pemilik Sarusun dari adanya monopoli suara dari pihak-pihak tertentu, sehingga dengan demikian Pasal 19 ayat (3) Permen PUPR No.23 tidak bertentangan dengan Pasal 77 ayat (1) UU Rumah Susun.
-
Dalil Pemohon terhadap Pasal 24 ayat (1) dan Pasal 28 ayat (2) Permen PUPR No. 23
Pemohon mengemukakan bahwa ketentuan Pasal 24 ayat (1) dan Pasal 28 ayat (2) Permen PUPR No.23 adalah ketentuan yang saling bertentangan antara satu sama lain mengenai persoalan perbedaan batas waktu untuk melengkapi struktur kepengurusan dan pencatatan pengurus dalam anggaran dasar (AD/ART), sehingga, dengan bertentangannya kedua pasal tersebut dalam Permen PUPR No.23, maka, pemohon menganggap ketentuan keduanya tidak dapat dilaksanakan dan bertentangan dengan asas pembentukan peraturan perundang-undangan sebagaimana yang dimaksud dalam Pasal 5 dan Pasal 6 UU Pembentukan Peraturan Perundang-undangan.
Pertimbangan Mahkamah Agung (MA)
MA menjelaskan bahwa Pasal 24 ayat (1) Permen PUPR No.23 adalah ketentuan yang mengatur tentang tugas ketua pengurus untuk mengatur dan melengkapi struktur kepengurusan, dan batasan waktu 2 bulan adalah untuk menjamin eksistensi dari organisasi PPPSRS agar program-program organisasi dapat segera dilaksanakan sebagaimana mestinya. Sedangkan ketentuan Pasal 28 ayat (2) Permen PUPR No.23 lebih mengatur mengenai jangka waktu pencatatan, akta pendirian dan AD/ART yang berkaitan dengan aspek legalitas dari organisasi sehingga tidak berhubungan dengan Pasal 24 ayat (1), sehingga masing-masing dapat dilakukan dan tidak bertentangan dengan asas pembentukan perundang-undangan sebagaimana yang dimaksud pada Pasal 5 dan Pasal 6 UU Pembentukan Peraturan Perundang-undangan.
-
Dalil Pemohon terhadap Lampiran II Permen PUPR No. 23
Pemohon mengemukakan bahwa Lampiran II Permen PUPR No.23 tidak memiliki dasar pembentukannya, maka bertentangan dengan UU Rumah Susun karenanya pemohon mengemukakan bahwa Menteri tidak memiliki kewenangan dalam mengatur mengenai PPPSRS, dan PPPSRS seyogyanya diatur lebih lanjut dalam Peraturan Pemerintah.
Pertimbangan Mahkamah Agung (MA)
MA menjelaskan bahwa Lampiran II Permen PUPR No.23 menerangkan mengenai norma persyaratan untuk siapa saja yang dapat dipilih menjadi pengurus atau pengawas di Rusun. Dan syarat “tidak dalam status sebagai anggota pengurus dan pengawas Rusun lain”, bertujuan untuk melindungi kepentingan pemilik dan penghuni serta memfungsikan Rusun sebagai tempat tinggal karena dalam prinsipnya, Rusun bukan hanya terdiri dari untuk bangunan, tanah, gedung dan fasilitas namun juga terdiri atas unsur manusia penghuni gedung tersebut. Bahwa pengelolaan Rusun bukan hanya pengelolaan kebendaan namun lebih ke pengelolaan manusiawi. Sehingga dalam praktiknya pengurus dan pengawas Rusun mengetahui secata langsung kondisi lingkungan Rusun. Maka sudah tepat apabila seseorang hanya dapat menjadi pengurus atau pengawas di tempat tinggalnya saja. Bahwa dengan demikian ketentuan tersebut tidak bertentangan dengan UU Rumah Susun.
Terlepas dari putusan Mahkamah Agung tersebut, Peraturan Menteri PUPR Nomor 23 ini kemudian dicabut dengan Peraturan Menteri PUPR Nomor 14 Tahun 2021 tentang Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun.
Tubagus Wahyu Ryan Wardhana
You must be logged in to post a comment.