Properti Indonesia

Pengalihan, Pembebanan, dan Pendaftaran Hak atas Satuan Rumah Susun

, ,

Pengalihan

Menurut penjelasan Pasal 54 ayat (3) Undang-undang Nomor 20 tahun 2011 tentang Rumah Susun (“UU No.20/2011”), yang dimaksud dengan “pengalihan” adalah pengalihan pemilikan yang dibuktikan dengan akta yang dibuat:

Oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (“PPAT”) untuk Sertifikat Hak Milik (“SHM”) satuan rumah susun (“sarusun”); dan
Oleh notaris untuk Sertifikat Kepemilikan Bangunan Gedung (“SKBG”) sarusun.
Dalam hal pengalihan hak atas sarusun melalui jual beli, diatur dalam Pasal 44 ayat (1) UU No.20/2011. Proses jual beli, yang dilakukan sesudah pembangunan rumah susun selesai, harus dilakukan melalui akta jual beli (“AJB”). AJB dibuat di hadapan PPAT untuk SHM sarusun dan notaris untuk SKBG sarusun sebagai bukti peralihan hak.

Pengalihan sarusun umum, yaitu sarusun yang diperuntukan untuk Masyarakat Berpenghasilan Rendah (“MBR”) sehingga mendapat dukungan/subsidi dari pemerintah, secara khusus diatur dalam Pasal 54 ayat (2) UU No.20/2011. Pengalihan atas sarusun umum, hanya dapat dilakukan dengan:

a. Pewarisan

b. Perikatan kepemilikan rumah susun setelah jangka waktu 20 (dua puluh) tahun; atau

c. Pindah tempat tinggal yang dibuktikan dengan surat keterangan pindah dari yang berwenang.

Untuk pengalihan sarusun umum dengan cara seperti dalam poin (b) dan (c) di atas, hanya dapat dilakukan melalui badan pelaksana, yaitu suatu badan yang dibentuk oleh Pemerintah yang mempunyai fungsi untuk melakukan pelaksanaan pembangunan, pengalihan kepemilikan, dan distribusi rumah susun umum dan rumah susun khusus secara terkoordinasi dan terintegrasi.

Menurut Pasal 103 UU No.20/2011, setiap orang dilarang menyewakan atau mengalihkan kepemilikan sarusun umum kepada pihak lain, kecuali dengan cara sebagaimana dimaksud dalam Pasal 54 ayat (2) yang telah dijelaskan diatas. Ketentuan pidananya diatur dalam Pasal 115 UU No.20/2011, yang menyatakan bahwa setiap orang yang menyewakan atau mengalihkan kepemilikan sarusun umum kepada pihak lain, dipidana dengan pidana denda paling banyak Rp150.000.000,00 (seratus lima puluh juta Rupiah).

Pembebanan

UU No.20/2011 mengatur mengenai pembebanan hak atas sarusun sebagai berikut:

SHM sarusun dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani hak tanggungan sesuai dengan ketentuan peraturan perundangan-undangan (Pasal 47 ayat 5 UU No.20/2011);
SKBG sarusun dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani fidusia sesuai dengan ketentuan peraturan perundangundangan (Pasal 48 ayat 4 UU No.20/2011). SKBG sarusun yang dijadikan jaminan utang secara fidusia harus didaftarkan ke kementerian yang menyelenggarakan urusan pemerintahan di bidang hukum (Pasal 48 ayat 5 UU No.20/2011).

Pendaftaran

Sebagai tanda bukti kepemilikan atas sarusun di atas tanah hak milik, hak guna bangunan, atau hak pakai di atas tanah negara, hak guna bangunan atau hak pakai di atas tanah hak pengelolaan diterbitkan SHM sarusun. (Pasal 47 ayat 1 UU No.20/2011). Untuk bisa memiliki SHM sarusun, harus dipenuhi syarat sebagai pemegang hak atas tanah (Pasal 47 ayat 2 UU No.20/2011). SHM sarusun diterbitkan oleh kantor pertanahan kabupaten/kota (Pasal 47 ayat 4 UU No.20/2011).

Pelaku pembangunan (developer) wajib memisahkan rumah susun atas sarusun, bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama dalam bentuk gambar dan uraian. Dan selanjutnya gambar dan uraian tersebut dituangkan dalam bentuk akta pemisahan yang disahkan oleh bupati/walikota, khusus untuk Provinsi DKI Jakarta, akta pemisahan disahkan oleh Gubernur. Untuk mendapatkan SHM sarusun, perlu dibuat akta pemisahan, lalu dibuat Buku Tanah, dan setelah itu dilakukan penerbitan SHM Sarusun tersebut. SHM sarusun terjadi sejak didaftarkannya akta pemisahan dengan dibuatnya Buku Tanah untuk setiap satuan rumah susun yang bersangkutan (Pasal 39 Ayat 5 PP No. 4 Tahun 1988). Jadi Pendaftaran Hak atas Satuan Rumah Susun bertujuan untuk memiliki SHM Sarusun.

SHM Sarusun di buat dengan cara:

Membuat salinan dari Buku Tanah yang bersangkutan;
Membuat salinan surat ukur atas tanah bersama;
Membuat gambar denah satuan rumah susun yang bersangkutan. (Pasal 7 ayat 2 Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional No. 4 Tahun 1989).

Rama Mahendra

read more

Kewajiban Membayar Service Charge oleh Pemilik Satuan Rumah Susun

, ,

Setiap anggota perhimpunan pemilik dan penghuni satuan rumah susun (“PPPSRS”) mempunyai hak dan kewajiban dalam rangka pengelolaan satuan rumah susun. Keanggotaan ini diwakili oleh kepala keluarga dan mulai berlaku sejak tercatat dalam daftar penghuni dan/atau telah berdomisili di satuan rumah susun (“sarusun”) yang dikuasainya sesuai dengan ketentuan yang berlaku.

Pasal 16 ayat 2 butir b Peraturan Pemerintah Nomor 4 Tahun 1988 tentang Rumah Susun (“PP 4/1988”) mengatur bahwa, setiap penghuni sarusun berkewajiban membayar iuran pengelolaan (Service Charge). Iuran pengelolaan (Service Charge) tersebut berasal dari anggota PPPSRS yang dipungut oleh perhimpunan atau badan pengelola sesuai dengan syarat-syarat yang telah diperjanjikan antara pengurus dan badan pengelola ataupun berdasarkan Anggaran Dasar atau Anggaran Rumah Tangga Perhimpunan Penghuni.

Iuran pengelolaan (Service Charge) ini adalah tanggung jawab pemilik, kecuali Pemilik mengalihkan kepada penghuni. Sesuai dengan ketentuan Pasal 74 ayat (2) Undang-undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun (“UU 20/2011”) yang menyebutkan bahwa, PPPSRS beranggotakan pemilik atau penghuni yang mendapat kuasa dari pemilik sarusun, Kuasa dari pemilik kepada penghuni terbatas pada hal penghunian, misalnya, dalam penentuan besarnya iuran pengelolaan untuk keamanan, kebersihan, atau sosial kemasyarakatan

Iuran pengelolaan (Service Charge) untuk setiap Sarusun dihitung dari total biaya pengelolaan sarusun sehari-hari sesuai anggaran yang ditetapkan PPPRS. Biaya ditanggung bersama oleh pemilik sarusun berdasarkan Nilai Perbandingan Proporsional Unit sarusunnya.

Setiap penghuni sarusun yang melanggar Pasal 16 ayat 2 butir b PP 4/1988 yaitu, tidak memenuhi kewajiban membayar iuran pengelolaan (Service Charge) adalah termasuk kedalam pidana pelanggaran. Sesuai yang diatur dalam Pasal 17 ayat (1) PP 4/1988 yaitu, diancam dengan pidana kurungan selama-lamanya 1 (satu) tahun dan/atau denda setinggi-tingginya Rp.1.000.000,- (satu juta rupiah).

Sofie Widyana P.

read more

Tindak Pidana Terkait Rumah Susun

, ,

Ketentuan pidana terkait rumah susun diatur dalam Pasal 21 sampai dengan Pasal 23 Undang-undang Nomor 16 Tahun 1985 (“UU 16/1985”) tentang Rumah Susun.

Pasal 21 ayat (1) UU 16/1985 mengatur sanksi pidana yang berbunyi, “barang siapa dengan sengaja melanggar ketentuan Pasal 6 UU 16/1985, Pasal 17 ayat (2) UU 16/1985 dan Pasal 18 ayat (1) UU 16/1985 diancam dengan pidana penjara selama-selamanya 10 (sepuluh) tahun atau denda setinggi-tingginya Rp 100.000.000, – (seratus juta rupiah)”.

Kemudian, pada Pasal 21 ayat (3) UU 16/1985 mengatur sanksi pidana yang berbunyi,”barang siapa yang karena kelalaiannya menyebabkan pelanggaran atas ketentuan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 6 UU 16/1985, Pasal 17 ayat (2) UU 16/1985, dan Pasal 18 ayat (1) UU 16/1985 diancam dengan pidana kurungan selama-lamanya 1 (satu) tahun atau denda setinggi-tingginya Rp. 1.000.000,- (satu juta rupiah)”.

Ketentuan sanksi pidana sebagaimana yang dimaksud Pasal 21 ayat (1) UU 16/1985 dikategorikan sebagai tindak pidana kejahatan. Sedangkan ketentuan sanksi pidana pada Pasal 21 ayat (3) UU 16/1985 dikategorikan sebagai tindak pidana pelanggaran.

Selanjutnya pada Pasal 22 UU 16/1985 mengatur bahwa, selain pidana yang dijatuhkan karena kelalaian sebagaimana yang dimaksud diatas, maka terhadap kelalaian tersebut tetap dibebankan kewajiban untuk memenuhi ketentuan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 6 UU 16/1985, Pasal 17 ayat (2) UU 16/1985, Pasal 18 ayat (1) UU 16/1985. Kemudian, berdasarkan Pasal 23 UU 16/1985 disebutkan bahwa, Peraturan Pemerintah yang mengatur pelaksanaan UU 16/1985 ini dapat memuat ancaman pidana kurungan selama-lamanya 1 (satu) tahun dan/atau denda setinggi-tingginya Rp. 1.000.000,- (satu juta rupiah).

Tindak pidana terkait rumah susun yang dapat dikategorikan sebagai pelanggaran dan kejahatan diatas adalah setiap perbuatan yang melanggar terhadap ketentuan didalam Pasal 6 UU 16/1985, Pasal 17 ayat (2) UU 16/1985 dan Pasal 18 ayat (1) UU 16/1985 berikut ini:

1. Persyaratan Teknis dan Administratif

Ketentuan dalam Pasal 6 UU 16/1985 mengatur bahwa, pembangunan rumah susun harus memenuhi persyaratan teknis dan administratif. Selanjutnya, ketentuan persyaratan teknis dan administratif tersebut diatur dengan Peraturan Pemerintah. Yang dimaksud dengan persyaratan teknis adalah antara lain mengatur mengenai struktur bangunan, keamanan, keselamatan, kesehatan, kenyamanan, dan lain-lain yang berhubungan dengan rancang bangun, termasuk kelengkapan prasarana dan fasilitas lingkungan. Sedangkan persyaratan administratif yang dimaksudkan antara lain mengenai perizinan usaha dari perusahaan pembangunan perumahan, izin lokasi dan/atau peruntukannya, serta perizinan mendirikan bangunan (IMB).

2. Pelaksanaan Eksekusi Hipotik dan Fidusia Setelah Pengumuman dan Pemberitahuan

Ketentuan ini diatur dalam Pasal 17 ayat (2) UU 16/1985 yang mengatur bahwa, pelaksanaan eksekusi hipotik dan fidusia dalam rangka pelunasan utang, baru dapat dilakukan setelah 1 (satu) bulan sejak diberitahukan secara tertulis kepada pihak-pihak yang berkepentingan dan diumumkan dalam dua surat kabar yang beredar di daerah yang bersangkutan, dan/atau media massa cetak setempat, tanpa ada pihak yang menyatakan keberatan. Ketentuan kewajiban pengumuman dan pemberitahuan sebelum eksekusi hipotik dan fiidusia dimaksudkan undang-undang ini untuk melindungi kepentingan pihak lain.

3. Izin Layak Huni

Ketentuan dalam Pasal 18 ayat (1) UU 16/1985 mengatur bahwa, satuan rumah susun yang telah dibangun baru dapat dijual untuk dihuni setelah mendapat izin kelayakan untuk dihuni dari Pemerintah Daerah yang bersangkutan. Izin layak huni tersebut adalah sebagai syarat untuk penerbitan sertifikat hak milik atas satuan-satuan rumah susun. Izin layak huni juga diperlukan bagi rumah susun yang bukan hunian. Ketentuan dalam Pasal ini dimaksudkan untuk menjamin keselamatan, keamanan serta ketertiban para penghuni dan pihak lainnya.

Sofie Widyana P.

read more

Fungsi dari Nilai Perbandingan Proporsional bagi Pemilik Rumah Susun

, ,

Pasal 1 Angka 7 Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 4 Tahun 1988 Tentang Rumah Susun (“PP No. 4 / 1988”) menjelaskan definisi Nilai Perbandingan Proposional yaitu, angka yang menunjukan perbandingan antara satuan rumah susun terhadap hak atas bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama.

Nilai Perbandingan Proposional ini dapat dihitung dengan menggunakan 2 (dua) cara, yaitu:

Berdasarkan luas atau nilai satuan rumah susun yang bersangkutan terhadap jumlah luas bangunan
Nilai rumah susun secara keseluruhan pada waktu penyelenggara pembangunan untuk pertama kali memperhitungkan biaya pembangunan secara keseluruhan untuk menentukan harga jualnya.
Penjelasan pada Pasal tersebut diatas menyebutkan bahwa Nilai Perbandingan Proporsional dari satuan rumah susun dimaksud, dihitung pada saat penyelenggara pembangunan menghitung keseluruhan biaya pembangunan. Harga masing-masing satuan susun rumah susun terhadap harga bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama pada saat perhitungan keseluruhan biaya pembangunan digunakan sebagai dasar perhitungan Nilai Perbandingan Proposional. Nilai Perbandingan Proposional tersebut dipakai sebagai dasar untuk mengadakan pemisahan dan penerbitan “sertifikat hak milik atas satuan rumah susun”, dan juga sebagai dasar untuk menentukan hak dan kewajiban terhadap pemilikan dan pengelolaaan bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama.

Sofie Widyana

read more

Perbedaan Prinsip Istilah Pemilik dengan Penghuni Rumah Susun

, ,

Latar Belakang
Istilah “Pemilik” rumah susun dan “Penghuni” rumah susun, diatur dalam dalam Undang-Undang Nomor 16 Tahun 1985 Tentang Rumah Susun (“UU 16/85”), terutama Pasal 1 angka 9 dan angka 10, disebutkan bahwa yang dimaksud dengan Pemilik adalah perseorangan atau, badan hukum yang memiliki satuan rumah susun yang memenuhi syarat sebagai pemegang hak atas tanah, sedangkan yang dimaksud dengan Penghuni adalah perseorangan yang bertempat tinggal dalam satuan rumah susun.

Perbedaan Prinsip
Perbedaan prinsip antara istilah Pemilik dengan Penghuni rumah susun terletak pada perbedaan unsur-unsur yang disebutkan dalam Pasal 1 Angka 9 dan Angka 10 UU 16/85.
Pemilik atas suatu rumah susun, memiliki unsur-unsur sebagai berikut :
1. Perseorangan atau badan hukum
Yang dimaksud dengan perseorangan adalah manusia (naturlijkpersoon) yang cakap untuk melakukan perbuatan hukum. Sedangkan yang diamksud dengan Badan hukum (rechtspersoon) adalah badan-badan atau perkumpulan-perkumpulan yang memiliki hak dan kewajiban, serta dapat digugat ataupun menggugat di depan Pengadilan, contohnya Perseroan Terbatas, Yayasan, dan Koperasi.
2. Memiliki satuan rumah susun
Orang atau badan hukum tersebut telah mempunyai hak kepemilikan yang sah secara hukum.atas satuan rumah susun.
3. Memenuhi syarat sebagai pemegang hak atas tanah
Pemilik satuan rumah susun harus memenuhi syarat sebagai pemegang hak atas tanah, sebagaimana dimaksud dalam Pasal 21, Pasal 36, dan Pasal 42 Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 Tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (“UUPA”).
Sedangkan agar seseorang dapat disebut sebagai Penghuni atas suatu rumah susun, maka perlu dipenuhi unsur-unsur sebagai berikut :
1. Perseorangan
Yang dimaksud dengan perseorangan adalah manusia (naturlijkpersoon) yang cakap untuk melakukan perbuatan hukum
2. Bertempat tinggal dalam satuan rumah susun
Orang tersebut berdomisili dalam areal rumah susun yang bersangkutan akan tetapi tidak hak kepemilikan atasnya.

Dengan kesimpulan bahwa Pemilik rumah susun dapat pula sebagai Penghuni rumah susun, akan tetapi Penghuni rumah susun belum tentu dirinya sebagai Pemilik atas rumah susun tersebut. Artinya bahwa Pemilik tidak selalu merupakan Penghuni dan dapat menyewakan unit satuan rumah susun yang dimilikinya, sedangkan Penghuni adalah mereka yang tinggal di unit rumah susun tersebut.

Rama Mahendra

read more

Pembentukan Perhimpunan Penghuni Rumah Susun

, , ,

Latar Belakang

Rumah susun adalah bangunan gedung bertingkat yang distrukturkan secara fungsional dalam arah horizontal dan arah vertikal yang terbagi dalam satu-satuan yang masing-masing jelas batas-batasnya, ukuran dan luasnya, dapat dimiliki dan dihuni secara terpisah. Dalam satuan rumah susun tersebut terdapat milik perseorangan yang dikelola sendiri oleh pemiliknya maupun hak bersama yang harus digunakan dan dikelola secara bersama karena menyangkut kepentingan dan kehidupan orang banyak. Penggunaan dan pengelolaan rumah susun beserta lingkungannya harus diatur dan dilakukan oleh suatu perhimpunan penghuni yang diberi wewenang dan tanggung jawab. Terdapat beberapa pengaturan yang mengatur mengenai perhimpunan penghuni yaitu Undang-Undang Nomor 16 Tahun 1985 tentang Rumah Susun (“UU 16/1985”), Peraturan Pemerintah Nomor 4 Tahun 1988 tentang Rumah Susun (“PP 4/1988”), dan Keputusan Menteri Negara Perumahan Rakyat Nomor: 06/KPTS/BKP4N/1995 tentang Pedoman Pembuatan Akta Pendirian, Anggaran Dasar dan Anggaran Rumah Tangga Perhimpunan Penghuni Rumah Susun (“Kepmenpera”).

Perhimpunan Penghuni

Pasal 1 UU 16/1985 menyebutkan bahwa yang dimaksud dengan perhimpunan penghuni adalah perhimpunan yang anggotanya terdiri dari para penghuni. Dalam Pasal 19 UU 16/1985 menyebutkan bahwa penghuni rumah susun wajib membentuk suatu perhimpunan penghuni, dimana perhimpunan penghuni ini dibentuk dengan tujuan untuk mengatur dan mengurus serta menjamin ketertiban, kegotongroyongan, dan keselarasan sesuai dengan kepribadian Indonesia dalam mengelola bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama.

Perhimpunan penghuni, oleh UU 16/1985 diberi kedudukan sebagai badan hukum dengan Anggaran Dasar dan Anggaran Rumah Tangga, sehingga dapat bertindak ke luar dan ke dalam atas nama pemilik, dan dengan wewenang yang dimilikinya dapat mewujudkan ketertiban dan ketenteraman dalam lingkungan rumah susun. Pembentukan perhimpunan penghuni wajib dilakukan dengan pembuatan akta yang disahkan oleh Bupati atau Walikotamadya Kepala Daerah Tingkat II, dan khusus untuk DKI Jakarta disahkan oleh Gubernur Kepala Daerah Tingkat I.

Rapat Pendirian

Merujuk kepada Kepmenpera, dinyatakan bahwa dalam pembentukan perhimpunan penghuni, para pemilik dan/atau para penghuni rumah susun terlebih dahulu mengadakan rapat pembentukan perhimpunan penghuni (“Rapat”), dan dari Rapat tersebut hasilnya dituangkan dalam risalah (notulen) Rapat. Oleh Rapat, perlu ditunjuk beberapa anggota/peserta Rapat dan diberi kuasa guna menghadap Notaris untuk membuat pernyataan dari segala apa yang telah diputuskan dalam Rapat. Selanjutnya, di dalam Rapat, dengan tidak megurangi izin dari yang berwajib, telah diputuskan serta ditetapkan mengenai Anggaran Dasar Perhimpunan Penghuni, dengan ketentuan yang sesuai dengan kepmenpera.

Terkait dengan pengurus perhimpunan penghuni, keanggotaannya dipilih berdasarkan asas kekeluargaan oleh dan dari anggota perhimpunan penghuni melalui rapat, umum perhimpunan penghuni yang khusus diadakan untuk keperluan tersebut, dimana pengurus perhimpunan penghuni sekurang-kurangnya terdiri dari seorang ketua, seorang sekretaris, seorang bendahara, dan seorang pengawas pengelolaan.

Yang dapat menjadi anggota perhimpunan penghuni adalah subyek hukum yang memiliki, atau memakai, atau menyewa, atau menyewa beli atau yang memanfaatkan satuan rumah susun bersangkutan yang berkedudukan sebagai penghuni. Pembentukan perhimpunan penghuni tersebut sangat penting, karena mempunyai tugas dan wewenang untuk mengelola dan memelihara lingkungan rumah susun, dan menetapkan peraturan-peraturan mengenai tata tertib penghunian. Keanggotaan perhimpunan penghuni didasarkan kepada realita penghunian, artinya yang dapat menjadi anggota perhimpunan penghuni adalah mereka yang benar-benar menghuni atau menempati satuan rumah susun baik atas dasar pemilikan maupun hubungan hukum lainnya. Apabila pemilik belum menghuni, memakai atau memanfaatkan satuan rumah susun yang bersangkutan, maka pemilik menjadi anggota perhimpunan penghuni. Apabila penyelenggara pembangunan rumah susun terkait belum dapat menjual seluruh satuan rumah susun, maka penyelenggara pembangunan rumah susun tersebut bertindak sebagai anggota perhimpunan penghuni.

Isrilitha Pratami Puteri

read more

Kontrak Kerja Konstruksi

, ,

Latar Belakang
Jasa konstruksi merupakan salah satu kegiatan dalam bidang ekonomi, sosial, dan budaya yang mempunyai peranan penting dalam pencapaian berbagai sasaran guna menunjang terwujudnya tujuan pembangunan nasional. Oleh karena itu, penyelenggaraan jasa konstruksi perlu diatur lebih lanjut untuk mewujudkan tertib pengikatan dan penyelenggaraan pekerjaan konstruksi. Peraturan mengenai jasa konstruksi diatur dalam Undang-Undang Nomor 18 Tahun 1999 tentang Jasa Konstruksi (“UU No. 18/1999”) dan Peraturan Pemerintah Nomor 29 Tahun 2000 tentang Penyelenggaraan Jasa Konstruksi (“PP No. 29/2000”) jo. Peraturan Pemerintah Nomor 59 Tahun 2010 tentang Perubahan atas PP No. 29/2000 (“PP No. 59/2010”).

Dalam suatu pekerjaan konstruksi, dikenal 2 (dua) pihak, yaitu pihak pengguna jasa dan pihak penyedia jasa. Pihak pengguna jasa dan pihak penyedia jasa ini terikat dalam suatu hubungan kerja jasa konstruksi, dimana hubungan kerja tersebut diatur dan dituangkan dalam suatu kontrak kerja konstruksi.

Kontrak Kerja Konstruksi
Berdasarkan Pasal 1 UU No. 18/1999, disebutkan bahwa kontrak kerja konstruksi adalah keseluruhan dokumen yang mengatur hubungan hukum antara pengguna jasa dan penyedia jasa dalam penyelenggaraan pekerjaan konstruksi. Pada dasarnya, kontrak kerja konstruksi dibuat secara terpisah sesuai tahapan dalam pekerjaan konstruksi, yang terdiri dari kontrak kerja konstruksi untuk pekerjaan perencanaan, untuk pekerjaan pelaksanaan, dan untuk pekerjaan pengawasan.

Merujuk kepada Pasal 23 ayat (6) PP No. 29/2000, kontrak kerja konstruksi tunduk pada hukum yang berlaku di Indonesia. Kontrak kerja konstruksi ini juga dibuat dalam Bahasa Indonesia. Dalam hal kontrak kerja konstruksi dengan pihak asing, maka dapat dibuat dalam Bahasa Indonesia dan Bahasa Inggris (dual language).

Berdasarkan PP 29/2000, kontrak kerja konstruksi dibedakan berdasarkan:
a. bentuk imbalan, yang terdiri dari lump sum, harga satuan, biaya tambah imbalan jasa, gabungan Lump Sum dan harga satuan, atau aliansi;
b. jangka waktu pelaksanaan pekerjaan konstruksi, yang terdiri dari: tahun tunggal, atau tahun jamak;
c. cara pembayaran hasil pekerjaan, yaitu sesuai kemajuan pekerjaan, atau secara berkala.

Suatu kontrak kerja konstruksi sekurang-lurangnya harus mencakup mengenai:
a. para pihak, memuat secara jelas identitas para pihak;
b. rumusan pekerjaan, memuat uraian yang jelas dan rinci tentang lingkup kerja, nilai pekerjaan, dan batasan waktu pelaksanaan;
c. masa pertanggungan dan/atau pemeliharaan, memuat jangka waktu pertanggungan dan/atau pemeliharaan yang menjadi tanggung jawab penyedia jasa;
d. tenaga ahli, memuat ketentuan jumlah, klasifikasi dan kualifikasi tenaga ahli untuk melaksanakan pekerjaan konstruksi;
e. hak dan kewajiban, memuat hak pengguna jasa untuk memperoleh hasil pekerjaan konstruksi serta kewajibannya untuk memenuhi ketentuan yang diperjanjikan serta hak penyedia jasa untuk memperoleh informasi dan imbalan jasa serta kewajibannya melaksanakan pekerjaan konstruksi;
f. cara pembayaran, memuat ketentuan tentang kewajiban pengguna jasa dalam melakukan pembayaran hasil pekerjaan konstruksi;
g. cidera janji, memuat ketentuan tentang tanggung jawab dalam hal salah satu pihak tidak melaksanakan kewajiban sebagaimana diperjanjikan;
h. penyelesaian perselisihan, memuat ketentuan tentang tata cara penyelesaian perselisihan akibat ketidaksepakatan;
i. pemutusan kontrak kerja konstruksi, memuat ketentuan tentang pemutusan kontrak kerja konstruksi yang timbul akibat tidak dapat dipenuhinya kewajiban salah satu pihak;
j. keadaan memaksa (force majeure), memuat ketentuan tentang kejadian yang timbul di luar kemauan dan kemampuan para pihak, yang menimbulkan kerugian bagi salah satu pihak;
k. kegagalan bangunan, memuat ketentuan tentang kewajiban penyedia jasa dan/atau pengguna jasa atas kegagalan bangunan;
l. perlindungan pekerja, memuat ketentuan tentang kewajiban para pihak dalam pelaksanaan keselamatan dan kesehatan kerja serta jaminan sosial; dan
m. aspek lingkungan, memuat kewajiban para pihak dalam pemenuhan ketentuan tentang lingkungan.

Kontrak kerja konstruksi juga harus memuat ketentuan tentang Hak Atas Kekayaan Intelektual yang mencakup:
a. kepemilikan hasil perencanaan, berdasarkan kesepakatan; dan
b. pemenuhan kewajiban terhadap hak cipta atas hasil perencanaan yang telah dimiliki oleh pemegang hak cipta dan hak paten yang telah dimiliki oleh pemegang hak paten, sesuai undang-undang tentang hak cipta dan undang-undang tentang hak paten.

Kontrak kerja konstruksi juga dapat memuat kesepakatan para pihak tentang pemberian insentif, dimana insentif ini dapat berupa uang atau bentuk lainnya. Yang dimaksud dengan insentif adalah penghargaan yang diberikan kepada penyedia jasa atas prestasinya, antara lain, kemampuan menyelesaikan pekerjaan lebih awal daripada yang diperjanjikan dengan tetap menjaga mutu sesuai yang dipersyaratkan.

Isrilitha Pratami Puteri

read more

Persyaratan Administratif dan Teknis Pembangunan Rumah Susun

, ,

Latar Belakang

Di daerah perkotaan yang berpenduduk padat, di mana tanah yang tersedia sangat terbatas perlu dikembangkan pembangunan perumahan dan pemukiman dalam bentuk rumah susun yang lengkap, seimbang, dan serasi dengan lingkungannya. Rumah susun adalah bangunan gedung bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan, yang terbagi dalam bagian-bagian yang distrukturkan secara fungsional dalam arah horizontal maupun vertikal dan merupakan satuan-satuan yang masing-masing dapat dimiliki dan digunakan secara terpisah, terutama untuk tempat hunian, yang dilengkapi dengan bagian bersama, benda-benda bersama dan tanah bersama. Pembangunan rumah susun harus memenuhi berbagai persyaratan teknis dan administratif sebagaimana yang telah ditetapkan dalam Peraturan Pemerintah Nomor 4 tahun 1988 (“PP No. 4/1988”) jo. Undang-Undang Nomor 16 tahun 1985 (“UU No. 16/1985”). Pembangunan rumah susun memerlukan persyaratan teknis dan administratif yang lebih berat, karena rumah susun memiliki bentuk dan keadaan khusus yang berbeda dengan perumahan biasa.

Persyaratan Administratif

Pembangunan rumah susun dan lingkungannya harus dibangun dan dilaksanakan berdasarkan perizinan yang diberikan oleh Pemerintah Daerah setempat sesuai dengan peruntukkannya (persyaratan administratif). Merujuk kepada penjelasan Pasal 6 UU No. 16/1985, yang dimaksud dengan persyaratan administratif pembangunan rumah susun yaitu persyaratan yang mengatur mengenai (i) perizinan usaha dari perusahaan pembangunan perumahan, (ii) izin lokasi dan/atau peruntukkannya, serta (iii) perizinan mendirikan bangunan. Perizinan tersebut diajukan oleh penyelenggara pembangunan kepada Pemerintah Daerah terkait dengan melampirkan persyaratan-persyaratan sebagaimana yang dicantumkan dalam Pasal 30 PP No. 4/1988, yaitu sebagai berikut:
sertifikat hak atas tanah;
fatwa peruntukkan tanah;
rencana tapak;
gambar rencana arsitektur yang memuat denah dan potongan beserta pertelaannya yang menunjukkan dengan jelas batasan secara vertikal dan horizontal dari satuan rumah susun;
gambar rencana struktur beserta perhitungannya;
gambar rencana menunjukkan dengan jelas bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama;
gambar rencana jaringan dan instalasi beserta perlengkapannya.

Persyaratan Teknis

Ketentuan-ketentuan dalam persyaratan teknis diatur oleh Menteri Pekerjaan Umum dan semua persyaratan teknis tersebut harus sesuai dengan rencana tata kota setempat.

Berdasarkan Penjelasan Pasal 6 ayat (1) UU No. 16/1985, persyaratan teknis pembangunan rumah susun antara lain mengatur mengenai (i) struktur bangunan, (ii) keamanan, keselamatan, kenyamanan, (iii) hal-hal yang beruhubungan dengan rancang bangunan, (iv) kelengkapan prasarana dan fasilitas lingkungan.

PP No. 4/1988 juga mengatur mengenai persyaratan teknis pembangunan rumah susun, antara lain meliputi:

Ruang;
Semua ruang yang dipergunakan untuk kegiatan sehari-hari harus mempunyai hubungan langsung maupun tidak langsung dengan udara dan pencahayaan langsung maupun tidak langsung secara alami dalam jumlah yang cukup.

Struktur, komponen, dan bahan bangunan;
Rumah susun harus direncakanan dan dibangun dengan struktur, komponen, dan penggunaan bahan bangunan yang memenuhi persyaratan konstruksi sesuai dengan standar yang berlaku.

Kelengkapan rumah susun;
Rumah susun harus dilengkapi dengan: jaringan air bersih, jaringan listrik, jaringan gas, saluran pembuangan air hujan, saluran pembuangan air limbah, saluran dan/atau tempat pembuangan sampah, tempat untuk kemungkinan pemasangan jaringan telepon dan alat komunikasi lainnya, alat transportasi yang berupa tangga, lift atau eskalator, pintu dan tangga darurat kebakaran, tempat jemuran, alat pemadam kebakaran, penangkal petir, alat/sistem alarm, pintu kedap asap pada jarak-jarak tertentu, dan generator listrik untuk rumah susun yang menggunakan lift.

Satuan rumah susun;
Satuan rumah susun dapat berada pada permukaan tanah, di atas atau di bawah permukaan tanah, atau sebagian di bawah dan sebagian di atas permukaan tanah. Rumah susun juga harus mempunyai ukuran standar yang dapat dipertanggungjawabkan, memenuhi persyaratan sehubungan dengan fungsi dan penggunaannya, serta harus disusun, diatur, dan dikoordinasikan untuk dapat mewujudkan suatu keadaan yang dapat menunjang kesejahteraan dan kelancaran bagi penghuni dalam menjalankan kegiatan sehari-hari untuk hubungan ke dalam dan ke luar.

Bagian bersama dan benda bersama;
bagian bersama yang berupa ruang untuk umum, ruang tangga, lift, selasar, harus mempunyai ukuran yang dapat memberikan kemudahan bagi penghuni dalam melakukan kegiatan sehari-hari baik dalam hubungan sesama penghuni, maupun dengan pihak-pihak lain.
benda bersama harus mempunyai dimensi, lokasi, kualitas, kapasitas yang dapat memberikan keserasian lingkungan guna menjamin keamanan dan kenikmatan para penghuni.
Kepadatan dan tata letak bangunan;
Kepadatan bangunan dalam lingkungan harus memperhitungkan dapat dicapainya optimasi daya guna dan hasil guna tanah. Tata letak bangunan harus menunjang kelancaran kegiatan sehari-hari dan harus memperhatikan penetapan batas pemilikan tanah bersama, segi-segi kesehatan, pencahayaan, pertukaran udara, serta pencegahan dan pengamanan terhadap bahaya yang mengancam keselamatan penghuni, bangunan, dan lingkungannya.

Prasarana lingkungan;
Lingkungan rumah susun harus dilengkapi dengan prasarana lingkungan yang berfungsi sebagai penghubung untuk keperluan kegiatan sehari-hari bagi penghuni, baik ke dalam maupun ke luar dengan penyediaan jalan setapak, jalan kendaraan, dan tempat parkir.

Fasilitas bangunan.
Dalam rumah susun dan lingkungannya harus disediakan ruangan-ruangan dan/atau bangunan untuk tempat berkumpul, melakukan kegiatan masyarakat, tempat bermain bagi anak-anak, dan kontak sosial lainnya serta ruangan dan/atau bangunan untuk pelayanan kebutuhan sesuai standar yang berlaku.

Sanksi

Berdasarkan Pasal 21 dan 22 UU No. 16/1985, pelanggaran yang sengaja dilakukan terhadap persyaratan administratif maupun teknis sebagaimana yang telah diuraikan sebelumnya, maka penyelenggara pembangunan rumah susun diancam dengan pidana penjara selama-lamanya 10 (sepuluh) tahun atau denda setinggi-tingginya Rp 100.000.000,- (seratus juta Rupiah). Sedangkan pelanggaran yang terjadi karena kelalaian, maka penyelenggara pembangunan rumah diancam dengan pidana kurungan selama-lamanya 1 (satu) tahun dan/atau denda setinggi-tingginya Rp. 1.000.000,- (satu juta Rupiah) dan dibebankan kewajiban untuk memenuhi ketentuan yang belum dilaksanakan.

read more

Daily tips: Jangka Waktu Pemilikan Rumah atau Tempat tinggal Oleh Orang Asing atau Badan Usaha Asing

, ,

Jangka Waktu Pemilikan rumah atau tempat tinggal oleh orang asing atau badan usaha asing berdasarkan draft Peraturan Pemerintah yang baru

Jika dibangun di atas tanah hak pakai : maksimal 25 tahun dan dapat diperpanjang maksimal 20 tahun lagi, total 45 tahun
Dibangun diatas tanah hak sewa yaitu (i) hak sewa diatas tanah hak milik maksimal 50 tahun dan dapat diperpanjang maksimal 25 tahun lagi; (ii) hak sewa di atas tanah hak pengelolaan maksimal 75 tahun dan tidak dapat diperpanjang lagi.

read more