ArticlesSlider

Hukum Pendaftaran Tanah pasca UU Cipta Kerja

By September 24, 2021 No Comments

Pada tahun 2020, pemerintah menetapkan Undang-Undang Nomor 11 Tahun 2020 tentang Cipta Kerja (“UU Cipta Kerja”). Agar UU Cipta Kerja dapat berlaku dengan efektif, pemerintah menetapkan banyak peraturan pelaksanaan. Salah satunya adalah Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun dan Pendaftaran Tanah (“PP No. 18/2021”).

Untuk pengaturan lebih lanjut mengenai pendaftaran tanah yang terdapat dalam PP No. 18/2021, pemerintah menetapkan Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia Nomor 16 Tahun 2021 tentang Perubahan Ketiga atas Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah (“Permen ATR/BPN No. 16/2021”).

Permen ATR/BPN No. 16/2021 mengatur beberapa perubahan dari Permen ATR/BPN No. 3/1997. Dalam hal istilah yang ditetapkan, perubahan yang terdapat dalam Permen ATR/BPN No. 16/2021 adalah perubahan penggunaan frasa Kepala Seksi Pengukuran dan Pendaftaran Tanah dimaknai menjadi (a) Kepala Seksi Survei dan Pemetaan sepanjang berkaitan dengan bidang fisik; atau (b) Kepala Seksi Penetapan Hak dan Pendaftaran sepanjang berkaitan dengan bidang yuridis.

Kemudian, mengenai pelaksanaan pendaftaran tanah dimaknai dapat dilakukan secara elektronik sepanjang diatur dalam Peraturan Menteri. Selain itu, perihal izin lokasi yang diterbitkan sebelum berlakunya Peraturan Menteri ini dimaknai dengan Kesesuaian Kegiatan Pemanfaatan Ruang, yang izinnya tetap berlaku sepanjang jangka waktunya belum berakhir.

Selanjutnya, beberapa perubahan lain yang diatur dalam Permen ATR/BPN No. 16/2021 adalah sebagai berikut:

Pemasangan Tanda Batas

Mengenai pemasangan tanda batas, terdapat beberapa ketentuan tambahan, yaitu bahwa pemasangan tanda batas dilakukan oleh pemohon setelah mendapat persetujuan pemilik yang berbatasan dengan cara dilakukan pemotretan terhadap tanda batas yang terpasang dengan dilengkapi keterangan lokasi, koordinat atau geotagging. Pemasangan tanda batas  tersebut dituangkan dalam surat pernyataan pemasangan tanda batas dan persetujuan pemilik yang berbatasan yang pembuatannya dibuat sesuai format dalam lampiran I Permen ATR/BPN No. 16/2021.

Pemasangan tanda batas dan pemeliharaannya merupakan tanggung jawab pemohon. Kemudian,  penetapan batas tersebut dilakukan oleh petugas ukur dengan ketentuan:

  1. petugas ukur membacakan surat pernyataan pemasangan tanda batas dan persetujuan pemilik yang berbatasan di hadapan pemohon atau pihak yang berkepentingan; dan
  2. pemohon menunjukkan batas bidang tanah yang dimohon.

Dalam hal-hal ruang atas tanah dan/atau ruang bawah tanah maka penetapan batas dilakukan oleh petugas pengukuran berdasarkan penunjukan dari pelaku pembangunan sesuai dengan batas fisik bangunan yang sudah terbangun dan diverifikasi terhadap model 3 (tiga) dimensi bangunan yang terbangun.

Nomor Identifikasi Bidang Tanah (NIB)

Dalam Permen ATR/BPN No. 16/2021, jumlah NIB diubah menjadi 14 digit yang terdiri atas :

  1. 2-digit pertama merupakan kode provinsi;
  2. 2-digit berikutnya merupakan kode kabupaten/kota;
  3. 9-digit berikutnya merupakan nomor bidang tanah; dan
  4. 1-digit terakhir merupakan kode bidang tanah di permukaan, di ruang atas tanah, di ruang bawah tanah, satuan rumah susun atau hak di atas hak bidang permukaan, hak di atas ruang atas tanah dan hak di atas ruang bawah tanah.

Prinsip Pengukuran Bidang Tanah

Dalam Permen ATR/BPN No. 16/2021, terdapat penambahan ketentuan bahwa prinsip dasar pengukuran ruang atas tanah dan/atau ruang bawah tanah harus memenuhi kaidah teknis pengukuran dan pemetaan 3 (tiga) dimensi. Selanjutnya, mengenai batas ruang atas tanah dan ruang bawah tanah yang diidentifikasi pada peta 3 (tiga) dimensi harus diverifikasi di lapangan.

Perihal pengukuran bidang tanah tersebut diikatkan pada titik dasar teknik nasional, Continuously Operating Reference Station terdekat dan/atau detail-detail lainnya yang ada dan mudah diidentifikasi di lapangan dan di petanya.

Gambar Ukur

Berdasarkan Permen ATR/BPN No. 16/2021, Gambar Ukur dapat dibuat dalam bentuk dokumen elektronik. Gambar Ukur tersebut dibuat sesuai format sebagaimana tercantum dalam Lampiran II Permen ATR/BPN No. 16/2021. Kemudian, mengenai pengukuran bidang tanah dapat memanfaatkan teknologi informasi dan komunikasi yang mempertimbangkan lintas aspek ruang dan waktu serta komunikasi secara interaktif digital seperti teknologi Augmented Reality/Virtual Reality (AR/VR), aplikasi komunikasi video call/audio visual atau teknologi lainnya.

Kegiatan Pendaftaran Tanah secara Sporadik

Dalam penetapan pemberian hak atas tanah, pembuatan peta bidang tanah hasil pengukuran yang merupakan kewenangan kantor wilayah atau kementerian dilengkapi dengan unsur tematik.  Kemudian, perubahan dan/atau pembatalan peta bidang tanah dapat dilakukan berdasarkan:

  1. rekomendasi panitia pemeriksaan tanah;
  2. permohonan dari pemilik tanah dan/atau keberatan dari pihak yang berbatasan, yang ditindaklanjuti dengan penetapan batas dan pengukuran kembali;
  3. berita acara hasil reviu kajian teknis dan prosedur pengukuran dan pemetaan bidang yang telah ditetapkan atau kajian teknis lainnya dari Kepala Kantor Pertanahan, Kepala Kantor Wilayah, direktur yang membidangi pengukuran dan pemetaan kadastral atau direktur yang membidangi penetapan hak atau pejabat yang ditunjuk; dan
  4. penyelesaian dari sengketa penguasaan dan kepemilikan bidang tanah dimaksud.
Lihat Juga  Perubahan Perubahan Penting UU Rumah Susun dalam UU Cipta Kerja

Selanjutnya, Permen ATR/BPN No. 16/2021 menghapus pengaturan mengenai Peta pendaftaran tanah.

Perbaikan Peta Pendaftaran

Permen ATR/BPN No. 16/2021 menambah pengaturan mengenai perbaikan peta pendaftaran, gambar ukur dan data-data ukur. Perbaikan tersebut dapat dilakukan dengan berdasarkan:

  1. hasil pemeriksaan tanah;
  2. perbaikan/peningkatan kualitas data pertanahan;
  3. permohonan pemegang hak atau pihak yang bersangkutan;
  4. penyelesaian sengketa dan/atau konflik; dan
  5. putusan pengadilan yang telah memperoleh kekuatan hukum tetap.

Penggabungan, Pemisahan atau Pemecahan Bidang Tanah yang telah Terdaftar

Permen ATR/BPN No. 16/2021 mengatur bahwa terhadap penggabungan, pemisahan atau pemecahan bidang tanah yang telah terdaftar dilakukan penetapan batas dan pengukuran kembali, hal tersebut dilaksanakan apabila:

  1. terdapat perubahan batas bidang tanah; atau
  2. permohonan dari pihak yang bersangkutan.

Lalu, mengenai bidang tanah yang telah terdaftar namun belum terpetakan wajib dipetakan (plotting) pada peta pendaftaran tanah. Kemudian, terhadap bidang tanah terdaftar yang belum tepat terpetakan posisi bidang tanahnya pada peta pendaftaran tanah, wajib dipetakan kembali (re- plotting).

Pelaksanaan Pengukuran dan Pemetaan Pendaftaran Tanah untuk Pertama kali

Permen ATR/BPN No.16/2021 mengatur ketentuan tambahan mengenai pelaksanaan pengukuran dan Pemetaan Pendaftaran tanah untuk pertama kali. Kegiatan tersebut dilaksanakan melalui:

  1. pendaftaran tanah secara sistematik;
  2. pendaftaran tanah secara sporadik.

Permohonan Pengukuran Bidang Tanah

Permen ATR/BPN No. 16/2021, menambah ketentuan perihal pengajuan permohonan pengukuran bidang tanah, yaitu permohonan pengukuran untuk objek yang menjadi perkara di pengadilan dan/atau melaksanakan putusan pengadilan.

Dalam hal tanah menjadi objek perkara di pengadilan, pengukuran dilakukan atas permintaan hakim yang memeriksa perkara untuk memastikan letak dan batas tanah objek gugatan yang sedang diperkarakan. Sedangkan, dalam hal pengukuran dilakukan dalam rangka pelaksanaan eksekusi putusan pengadilan maka permohonan diajukan oleh panitera pengadilan untuk memastikan letak dan batas tanah.

Permohonan pengukuran bidang tanah untuk memastikan letak dan batas tanah objek gugatan dilengkapi dengan (a) salinan resmi surat dari pengadilan atas permintaan hakim yang memeriksa perkara; dan (b) Identitas pemohon.

Sedangkan untuk permohonan pengukuran dilakukan dalam rangka pelaksanaan eksekusi putusan pengadilan dilengkapi dengan (a) salinan resmi putusan pengadilan yang telah memperoleh kekuatan hukum tetap; dan (b) Identitas pemohon.

Biaya atas pengukuran dalam hal tanah menjadi objek perkara dibebankan kepada pihak penggugat sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan. Sedangkan, apabila pengukuran dalam rangka pelaksanaan eksekusi putusan pengadilan, biaya dibebankan kepada pemenang perkara sesuai dengan ketentuan peraturan perundang- undangan.

Alat Bukti Kepemilikan

Permen ATR/BPN No. 16/2021, menambah ketentuan perihal alat bukti tertulis tanah bekas milik adat yang dimiliki oleh perseorangan. Alat bukti tersebut dapat berupa petuk pajak bumi/Landrente, girik, pipil, kekitir, Verponding Indonesia dan alat bukti bekas hak milik adat lainnya dengan nama atau istilah lain dinyatakan tidak berlaku setelah 5 (lima) tahun sejak PP No. 18/2021.

Apabila jangka waktu telah berakhir, maka (a) alat bukti tertulis tanah bekas milik adat tidak dapat digunakan sebagai alat pembuktian hak atas tanah dan hanya sebagai petunjuk dalam rangka pendaftaran tanah; dan (b) status tanah tetap tanah bekas milik adat. kemudian, Pendaftaran tanah dilakukan dengan mekanisme pengakuan hak.

Tugas Petugas Pengukuran

Permen ATR/BPN No. 16/2021 mengubah tugas dari petugas pengukuran menjadi lebih detail, yakni :

  1. melakukan persiapan dengan membuat peta kerja, melakukan telaah, analisis risiko dan rencana mitigasi terhadap bidang tanah yang akan diukur terhadap potensi masalah yang ditimbulkan, antara lain sengketa batas, tumpang tindih dan masalah lainnya;
  2. koordinasi dengan pihak-pihak terkait dalam rangka meminimalkan potensi masalah yang ditimbulkan;
  3. menetapkan batas bidang tanah berdasarkan surat pernyataan pemasangan tanda batas dan persetujuan pihak yang berbatasan;
  4. membantu penyelesaian sengketa mengenai batas bidang tanah yang dituangkan dalam risalah penyelesaian sengketa batas;
  5. melaksanakan pengukuran dan pemetaan bidang tanah;
  6. membuat gambar ukur dan peta bidang tanah dan/atau berita acara; dan
  7. memastikan bidang yang diukur telah dipetakan di peta pendaftaran dalam aplikasi komputerisasi kegiatan pertanahan, dan bila diperlukan melakukan penataan dan perbaikan pada peta pendaftaran.
Lihat Juga  Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 19 Tahun 2021 Tentang Penyelenggaraan Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum

Kemudian, terhadap Pelaksanaan tugas Panitia A dalam pendaftaran tanah sporadik dilakukan sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.

Selanjutnya, ketentuan mengenai hal yang dapat dilakukan oleh Panitia A untuk menilai kebenaran pernyataan pemohon dan keterangan saksi-saksi, dihapus.

Pengumuman Data Fisik dan Data Yuridis dan Pengesahannya

Terdapat pemotongan waktu bagi yang berkepentingan mengajukan keberatan atas data fisik dan data yuridis mengenai bidang tanah yang dimohon pendaftarannya, sebelumnya adalah 60 hari, namun oleh Permen ATR/BPN No. 16/2021, dipersingkat menjadi 30 hari.

Kemudian, selain diumumkan pada Kantor Pertanahan dan Kantor Kepala Desa/Kelurahan, pengumuman dapat dilihat pada website yang disediakan oleh Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional.

Pembukuan Hak

Pencatatan batasan dan kewajiban penerima hak dalam pembukuan hak dapat dilakukan berdasarkan surat keputusan pemberian hak atau keputusan penegasan konversi/pengakuan hak.

Perubahan Data Fisik

 Permen ATR/BPN No. 16/2021 menambah ketentuan mengenai perubahan data yuridis, yaitu peralihan hak karena penggabungan, peleburan atau pemisahan perseroan atau koperasi sesuai dengan ketentuan peraturan perundang- undangan.

Persiapan Pembuatan Akta

Sebelum melaksanakan pembuatan akta mengenai pemindahan atau pembebanan hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun, Pejabat Pembuat Akta Tanah wajib:

  1. memastikan kesesuaian data fisik dan data yuridis pada sertipikat dengan data elektronik pada pangkalan data melalui layanan informasi pertanahan elektronik; dan
  2. memastikan dan yakin objek fisik bidang tanah yang akan dialihkan dan/atau dibebani hak tidak dalam sengketa.

Izin Pemindahan Hak

Permen ATR/BPN No. 16/2021 mengatur bahwa Izin pemindahan hak tidak diperlukan lagi dalam hal:

  1. pemindahan hak yang dilakukan dalam rangka pelaksanaan Kesesuaian Kegiatan Pemanfaatan Ruang;
  2. pemasaran hasil pengembangan bidang tanah hak guna bangunan atau hak pakai induk oleh perusahaan penyelenggara perumahan, kawasan industri atau pengembangan lain yang sejenis;
  3. peralihan hak karena lelang; atau
  4. dalam rangka pengadaan tanah bagi pembangunan untuk kepentingan umum, proyek strategis nasional maupun kawasan ekonomi khusus.

Pemindahan Hak Atas Tanah

Permen ATR/BPN No. 16/2021 mengatur bahwa dalam hal pemindahan hak atas tanah untuk tanah pertanian maka sebelum dibuat akta mengenai pemindahan hak atas tanah, calon penerima hak harus membuat pernyataan yang menyatakan:

  1. bahwa yang bersangkutan dengan pemindahan hak tersebut tidak menjadi pemegang hak atas tanah yang melebihi ketentuan batas maksimum penguasaan tanah sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan;
  2. bahwa yang bersangkutan dengan pemindahan hak tersebut tidak menjadi pemegang hak atas tanah absentee (guntai) sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan;
  3. bahwa yang bersangkutan menyadari bahwa apabila pernyataan sebagaimana dimaksud dalam huruf a dan huruf b tersebut tidak benar maka tanah kelebihan atau tanah absentee tersebut menjadi objek landreform;
  4. bahwa yang bersangkutan bersedia menanggung semua akibat hukumnya, apabila pernyataan sebagaimana dimaksud dalam huruf a dan huruf b tidak benar.

Pendaftaran Peralihan Hak karena Pemindahan Hak

Dalam hal hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun dibebani hak tanggungan maka dalam pendaftaran peralihan haknya wajib melampirkan:

  1. surat persetujuan tertulis dari pemegang Hak Tanggungan dan diketahui oleh penerima peralihan hak; dan/atau
  2. surat perjanjian pengakuan utang.

Peralihan Hak Karena Pewarisan

Ketentuan mengenai surat tanda bukti sebagai ahli waris diubah oleh Permen ATR/BPN No. 16/2021, menjadi :

  1. wasiat dari pewaris;
  2. putusan pengadilan;
  3. penetapan hakim/ketua pengadilan;
  4. surat pernyataan ahli waris yang dibuat oleh para ahli waris dengan disaksikan oleh 2 (dua) orang saksi dan diketahui oleh kepala desa/lurah dan camat tempat tinggal pewaris pada waktu meninggal dunia;
  5. akta keterangan hak mewaris dari Notaris yang berkedudukan di tempat tinggal pewaris pada waktu meninggal dunia; atau
  6. surat keterangan waris dari Balai Harta Peninggalan.

Peralihan Hak Karena Penggabungan, Peleburan, atau Pemisahan Perseroan atau Koperasi

Permen ATR/BPN No. 16/2021 menghapus ketentuan mengenai hak atas tanah yang belum terdaftar untuk dokumen yang perlu dilengkapi dalam peralihan hak karena penggabungan, peleburan, atau pemisahan perseroan atau koperasi.

Pendaftaran Hak Tanggungan

Terdapat perubahan Terhadap Penyampaian akta pemberian hak tanggungan. Penyampaian akta sebelumnya dilakukan dengan menyerahkan berkas kepada kantor pertanahan, sekarang dilakukan secara elektronik dengan mengunggah dokumen persyaratan meliputi:

  1. identitas pemberi dan pemegang hak tanggungan;
  2. Akta pemberian hak tanggungan;
  3. Sertipikat asli hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun yang menjadi objek hak tanggungan; dan
  4. Surat kuasa membebankan hak tanggungan, apabila pemberian hak tanggungan dilakukan melalui kuasa.
Lihat Juga  Reforma Agraria di Kota: Pilihan-Pilihan bagi Pemerintah

Pendaftaran hak tanggungan dilakukan oleh Kantor Pertanahan dengan mendaftar hak tanggungan yang bersangkutan dengan menerbitkan sertipikat hak tanggungan secara elektronik paling lama 7  hari kalender setelah dokumen yang diperlukan untuk pendaftaran hak tanggungan dinyatakan memenuhi syarat.

Pendaftaran hak tanggungan secara elektronik dilaksanakan sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan mengenai pelayanan hak tanggungan terintegrasi secara elektronik.

Kemudian ketentuan lain mengenai pendaftaran hak tanggungan yang diatur dalam Permen ATR/BPN No. 3 Tahun 1997,  dihapus.

Pendaftaran Peralihan Hak Tanggungan

Dalam Permen ATR/BPN No. 16/2021, untuk pendaftaran peralihan hak tanggungan, tidak diperlukan identitas pemohon dan atau surat kuasa tertulis apabila permohonan pendaftaran tersebut diajukan oleh pihak lain.

Perubahan Data Pendaftaran Tanah berdasarkan Putusan atau Penetapan Pengadilan

Kepala Kantor Pertanahan mencatat suatu hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun yang menjadi objek perkara di pengadilan apabila Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional/Kantor Wilayah/Kantor Pertanahan sebagai pihak dalam perkara atau atas permohonan pihak yang berkepentingan dengan menyampaikan salinan gugatan.

Dalam hal hakim yang memeriksa perkara memerintahkan status quo atas hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun yang bersangkutan maka atas perintah hakim, permohonan tersebut dicatatkan ke Kantor Pertanahan.

Catatan hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun yang menjadi objek perkara di pengadilan dan catatan perintah status quo hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun diberitahukan kepada pemohon yang memuat:

  1. pencatatan perkara;
  2. jangka waktu berlakunya pencatatan;
  3. tindak lanjut pendaftaran layanan pertanahan setelah jangka waktu pencatatan perkara.

Penyitaan Hak atas Tanah atau Hak Milik atas Satuan Rumah Susun dalam rangka Penyidikan

Permen ATR/BPN No. 16/2021, melengkapi pengaturan mengenai hal yang perlu dilampirkan dalam rangka permohonan pencatatan sita pidana oleh penyidik, yaitu:

  1. surat perintah penyitaan yang ditandatangani oleh penyidik;
  2. surat izin ketua pengadilan negeri setempat; dan/atau
  3. syarat lainnya sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.

Pencatatan sita berlaku paling lama 60 (enam puluh) hari kalender sejak pencatatan sita.

Dalam hal PPAT membuat akta berdasarkan perjanjian pengikatan jual beli yang di buat di hadapan Notaris dengan tempat kedudukan yang tidak sesuai dengan letak tanah yang diperjanjikan maka PPAT wajib meneliti kelengkapan dokumen dengan menerapkan asas kehati-hatian untuk melindungi pemilik sebenarnya dan mengurangi konflik di bidang pertanahan.

Pihak yang berkepentingan dapat mengajukan permohonan pencatatan perjanjian pengikatan jual beli atau perjanjian sewa atas tanah terdaftar di Kantor Pertanahan.

Penerbitan Sertifikat Pengganti

Dalam rangka penerbitan Sertipikat pengganti, apabila ditemukan perubahan batas bidang tanah yang mengakibatkan perubahan bentuk dan/atau letak batas bidang tanah maka dilakukan penetapan batas dan pengukuran kembali dengan nomor hak tidak diubah. Apabila batas bidang tanah tidak berubah dan tanda batas tidak terpasang/hilang, maka dapat dilakukan pengukuran dengan pengembalian batas sepanjang muatan data dalam Gambar Ukur sesuai dengan keadaan semula.

Buku Tanah

Permen ATR/BPN No. 16/2021 menambah pengaturan mengenai buku tanah hak milik atas satuan rumah susun untuk orang asing yang dibangun di atas tanah hak guna bangunan. Pengaturan tersebut adalah pada kolom catatan buku tanah diisi dengan kalimat “kepemilikan satuan rumah susun ini tidak termasuk tanah bersama”. Catatan hapus apabila kepemilikan satuan rumah susun beralih kepada selain orang asing.

Media Penyimpanan

Terdapat ketentuan baru mengenai media penyimpan data dan dokumen, yaitu dalam bentuk elektronik. Penyimpanan dalam bentuk elektronik tersebut disimpan di pangkalan data Kantor Pertanahan.

Informasi mengenai Pertanahan

Terdapat perubahan mengenai bentuk pemberian layanan informasi pertanahan, sebelumnya melalui surat keterangan pendaftaran tanah, diubah melalui layanan informasi pertanahan elektronik.

Dengan ditetapkannya Permen ATR/BPN No. 16/2021 diharapkan dapat memberikan kejelasan untuk pelaksanaan dari ketentuan pendaftaran tanah yang terdapat dalam PP No. 18/2021.

Infografis mengenai Penandatangan Akta Pemberian Hak Tanggunga

Infografis mengenai Pengukuran Bidang Tanah untuk objek yang menjadi perkara di pengadilan dan/atau melaksanakan putusan pengadilan

Alya Batrisiya