Rasio Loan to Value untuk Kredit Properti, dan Rasio Financing to Value untuk Pembiayaan Properti

Latar Belakang

Bank Indonesia telah menerbitkan Peraturan Bank Indonesia No. 20/8/PBI/2018 tentang Rasio Loan to Value untuk Kredit Properti, Rasio Financing to Value untuk Pembiayaan Properti, dan  Uang Muka untuk Kredit atau Pembiayaan Kendaraan Bermotor  (“PBI 20/ 2018”). Peraturan ini mencabut peraturan sebelumnya yaitu Peraturan Bank Indonesia Nomor 18/16/PBI/2016, dan mulai berlaku sejak tanggal 30 Juli 2018.

Latar belakang dikeluarkannya PBI 20/2018 yaitu untuk mendorong berjalannya fungsi intermediasi perbankan yang seimbang dan berkualitas dalam mendukung pertumbuhan perekonomian nasional, dengan penyempurnaan terhadap kebijakan makroprudensial melalui pengaturan rasio loan to value untuk kredit properti, rasio financing to value untuk pembiayaan properti, dan uang muka untuk kredit atau pembiayaan kendaraan bermotor.

Adapun penyempurnaan pada PBI 20/2018 antara lain:

• Penyesuaian Rasio Loan to Value untuk Kredit Properti (“KP”) dan Rasio Financing to Value untuk Pembiayaan Properti (“PP”).
• Penyesuaian Pengaturan Tahapan serta Besaran Pencairan KP atau PP untuk Pemilikan Properti Inden.
• Penyesuaian Jumlah Maksimum Fasilitas KP atau PP untuk Pemilikan Properti yang Belum Tersedia Secara Utuh (Inden).

Penyesuaian Rasio Loan to Value untuk KP dan Rasio Financing to Value untuk PP

Rasio Loan to Value (“Rasio LTV”) adalah angka rasio antara nilai Kredit yang dapat diberikan oleh Bank Umum Konvensional (BUK) terhadap nilai agunan berupa properti pada saat pemberian kredit berdasarkan hasil penilaian terkini. Sedangkan, Rasio Financing to Value (“Rasio FTV”) adalah angka rasio antara nilai Pembiayaan yang dapat diberikan oleh Bank Umum Syariah (BUS) atau Unit Usaha Syariah (UUS) terhadap nilai agunan berupa Properti pada saat pemberian Pembiayaan berdasarkan hasil penilaian terkini.

Fasilitas KP dan PP Pertama

Bank yang memberikan (i) KP dan PP untuk fasilitas pertama, dan (ii) KP atau PP untuk fasilitas kedua dan seterusnya bagi rumah tapak  dengan luas bangunan sampai dengan 21m2, harus memenuhi ketentuan Rasio LTV untuk KP dan Rasio FTV untuk PP yang ditetapkan sesuai dengan kebijakan bank. Penetapan kebijakan bank mengenai ketetuan Rasio LTV untuk KP dan Rasio FTV untuk PP harus memperhatikan prinsip kehati-hatian dalam pemberian kredit atau pembiayaan.

Fasilitas KP dan PP untuk Kedua dan Seterusnya

Sedangkan, untuk KP atau PP fasilitas yang kedua dan seterusnya harus memenuhi Rasio LTV dan Rasio FTV sebagai berikut:

• untuk (i) Rasio LTV untuk KP, dan (ii) Rasio FTV untuk PP dengan Akad Murabahah dan Akad Istishna’, adalah sebagai berikut:
  • KP Rumah Tapak dan PP Rumah Tapak dengan luas bangunan di atas 70m2 paling tinggi 80%;
  • KP Rumah Tapak dan PP Rumah Tapak dengan luas bangunan dari 22m2 sampai dengan 70m2 paling tinggi 85%;
  • KP Rusun dan PP Rusun dengan luas bangunan di atas 70m2 paling tinggi 80%;
  • KP Rusun dan PP Rusun dengan luas bangunan dari 22m2 sampai dengan 70m2 paling tinggi 85%;
  • KP Rusun dan PP Rusun dengan luas bangunan sampai dengan 21m2 paling tinggi 85%; dan
  • KP Ruko atau KP Rukan dan PP Ruko atau PP Rukan paling tinggi 85%;
• untuk (i) Rasio LTV untuk KP, dan (ii) Rasio FTV untuk PP dengan Akad Musyarakah Mutanaqisah dan Ijarah Muntahiya Bittamlik:
  • PP Rumah Tapak dengan luas bangunan di atas 70m2 paling tinggi 85%;
  • PP Rumah Tapak dengan luas bangunan dari 22m2 sampai dengan 70m2 paling tinggi 90%;
  • PP Rusun dengan luas bangunan di atas 70m2 paling tinggi 85%;
  • PP Rusun dengan luas bangunan dari 22m2 sampai dengan 70m2 paling tinggi 85%;
  • PP Rusun dengan luas bangunan sampai dengan 21m2 paling tinggi 85%; dan
  • PP Ruko atau PP Rukan paling tinggi 85%.

Persyaratan Bagi Bank

Untuk dapat menerapkan Rasio LTV dan Rasio FTV sebagaimana diuraikan di atas, bank harus memenuhi persyaratan sebagai berikut:

• Rasio Kredit bermasalah atau rasio Pembiayaan bermasalah secara neto kurang dari 5%; dan
• Rasio KP bermasalah atau rasio PP bermasalah secara bruto kurang dari 5%.

Dalam hal bank tidak memenuhi persyaratan di atas, maka terdapat pembatasan Rasio LTV dan Rasio FTV untuk fasilitas pertama. Sedangkan, untuk Rasio LTV dan Rasio FTV bagi bank yang tidak memenuhi persyaratan lebih rendah daripada bank yang memenuhi persyaratan.

Penyesuaian Jumlah Maksimum Fasilitas Kredit Properti atau Pembiayaan Properti untuk Pemilikan Properti yang Belum Tersedia Secara Utuh (Inden)

Jumlah fasilitas KP atau PP untuk pemilikan properti inden ditetapkan paling banyak 5 (lima) fasilitas KP atau PP. Ketentuan lebih lanjut mengenai pemberian KP atau PP akan diatur dalam Peraturan Anggota Dewan Gubernur.

Penyesuaian Pengaturan Tahapan serta Besaran Pencairan Kredit Properti atau Pembiayaan Properti untuk Pemilikan Properti Inden.

Bank yang memberikan KP atau PP untuk pemilikan properti inden wajib melakukan pencairan KP atau PP secara bertahap dengan ketentuan sebagai berikut:

• Paling tinggi 30% dari plafon setelah tanda tangan perjanjian KP atau PP, tanpa diperlukan penilaian perkembangan pembangunan;
• Paling tinggi 50% dari plafon setelah pencairan sampai dengan penyelesaian fondasi, berdasarkan penilaian perkembangan pembangunan;
• Paling tinggi 90% dari plafon setelah pencairan sampai dengan penyelesaian tutup atap, berdasarkan penilaian perkembangan pembangunan; dan
• Sebesar 100% dari plafon setelah penandatanganan berita acara serah terima yang dilengkapi dengan akta jual beli dan akta pembebanan hak tanggungan atau surat kuasa membebankan hak tanggungan.

Selain itu, PBI 20/2018 juga mengatur apabila akta jual beli dan akta pembebanan hak tanggungan atau surat kuasa membebankan hak tanggungan belum tersedia, maka dapat menggunakan cover note dari notaris atau pejabat pembuat akta tanah (“PPAT”) yang antara lain memuat informasi penyelesaian dokumen tersebut dan kesanggupan notaris atau PPAT untuk menyerahkannya.

---

Kenny  Purba