Aspek Hukum Hak Pengelolaan Dan Peraturannya

Menyusul diundangkannya Undang-Undang Cipta Kerja dan peraturan pelaksananya, kerangka hukum yang mengatur Hak Pengelolaan (HPL) di Indonesia telah mengalami pembaruan yang signifikan. Memahami ketentuan terbaru ini sangat penting bagi pelaku usaha, investor, dan instansi pemerintah yang bergerak di bidang hukum real estat dan pemanfaatan tanah di Indonesia.

Dasar Hukum

Hak Pengelolaan (“HPL”) diatur dalam beberapa peraturan perundang-undangan antara lain:

1. Undang-Undang Nomor 6 Tahun 2023 tentang Penetapan Peraturan Pemerintah Pengganti Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2022 tentang Cipta Kerja menjadi Undang-Undang (“UU Cipta Kerja”);
2. Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah (“PP 18/2021”);
3. Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/ Kepala Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia Nomor 18 Tahun 2021 tentang Tata Cara Penetapan Hak Pengelolaan dan Hak Atas Tanah (“Permen ATR/BPN 18/2021”).

Definisi

Berdasarkan UU Cipta Kerja, PP 18/2021, dan Permen ATR/BPN 18/2021, HPL diartikan sebagai hak menguasai dari negara yang kewenangan pelaksanaannya sebagian dilimpahkan kepada pemegang haknya.

Subjek HPL

Berdasarkan Pasal 137 UU Cipta Kerja, HPL dapat diberikan kepada pihak-pihak sebagai berikut:

1. Instansi Pemerintah Pusat;
   Untuk Instansi Pemerintah Pusat yang tugas pokok dan fungsinya tidak langsung berhubungan dengan pengelolaan tanah dapat diberikan HPL lewat persetujuan menteri yang menyelenggarakan urusan pemerintah di bidang keuangan.
2. Pemerintah Daerah;
3. Badan Bank Tanah;
4. Badan Usaha Milik Negara (“BUMN”)/Badan Usaha Milik Daerah (“BUMD”);
   Untuk anak perusahaan BUMN dan BUMD juga diliputi sebagai salah satu subjek HPL.
5. Badan hukum milik Negara/Daerah;
6. Badan Hukum yang ditunjuk oleh Pemerintah Pusat yang mendapat penugasan khusus yang ditetapkan dengan peraturan presiden; atau
7. Masyarakat Hukum Adat, untuk HPL yang berasal dari tanah ulayat.

Baca Juga: Perbedaan Hak Pengelolaan di dalam Peraturan Hak Pengelolaan yang baru dan lama

Pemegang HPL sebagaimana disebutkan di atas tentu memiliki kewajiban, larangan, dan hak sebagai pemegang HPL. Pemegang HPL berkewajiban:

1. Melaksanakan pembangunan atau mengusahakan tanah sesuai tujuan pemberian hak paling lambat 2 (dua) tahun sejak hak diberikan;
2. Memelihara tanah, menjaga kesuburan, mencegah kerusakan, dan melestarikan lingkungan;
3. Menjaga fungsi konservasi sempadan badan air dan fungsi konservasi lainnya;
4. Menyusun rencana pemanfaatan ruang sesuai daya dukung tanah dan terintegrasi dengan Rencana Tata Ruang (“RTR”);
5. Melepaskan HPL, sebagian atau seluruhnya, apabila diberikan hak milik atau digunakan untuk kepentingan umum; dan
6. Menyampaikan laporan tahunan mengenai penggunaan dan pemanfaatan tanah HPL.

Adapun hak pemegang HPL, yakni sebagai berikut:

1. Mengenakan tarif dan/atau uang wajib tahunan sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan mengenai tarif pemanfaatan tanah HPL;
2. Menggunakan dan memanfaatkan tanah sesuai dengan peruntukan dan persyaratan sebagaimana ditetapkan dalam keputusan; dan
3. Melakukan kerja sama pemanfaatan tanah dengan pihak lain dengan diberikan Hak Atas Tanah berupa Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai.

Pemegang HPL juga dilarang untuk:

1. Menutup atau mengurung pekarangan atau bidang tanah dari akses lalu lintas umum, akses publik, atau jalur air;
2. Merusak sumber daya alam atau kelestarian lingkungan hidup;
3. Menelantarkan tanah; dan/atau
4. Mendirikan bangunan permanen yang mengurangi fungsi konservasi tanggul, sempadan atau konservasi lainnya dalam areal HPL terdapat sempadan badan air atau fungsi konservasi lainnya.

Obyek HPL

HPL dapat berasal dari 2 (dua) tanah, yakni tanah negara dan tanah ulayat. Untuk tanah negara sebagaimana dimaksud di atas, dapat berasal dari:

1. Tanah yang ditetapkan Undang-Undang atau Penetapan Pemerintah. Tanah negara yang merupakan tanah yang telah ditetapkan oleh UU atau PP yang berasal dari:
   1. Penghapusan tanah partikelir;
   2. Nasionalisasi perusahaan milik Belanda;
   3. Pengambilan tanah untuk keperluan penguasaan perang;
   4. Pemberian hak baru atas tanah asal konversi hak barat;
   5. Swapraja atau bekas swapraja, konsesi atau sewa tanah bekas swapraja;
   6. Penguasaan benda-benda tetap milik perseorangan warga negara belanda atau penegasan status rumah/tanah kepunyaan badan-badan hukum yang ditinggalkan direksi/pengurusnya;
   7. Pencabutan HAT dan benda-benda yang ada di atasnya;
   8. Penguasaan Tanah Negara; dan/atau
   9. Akibat bencana alam.
2. Tanah reklamasi. Tanah yang merupakan tanah hasil dari kegiatan yang dilakukan oleh orang, badan hukum atau pemerintah pusat/daerah dalam rangka meningkatkan manfaat sumber daya lahan ditinjau dari sudut pandang lingkungan dan sosial ekonomi dengan cara pengurukan, pengeringan lahan atau drainase;
3. Tanah timbul. Tanah yang merupakan daratan yang terbentuk secara alami karena proses pengendapan di sungai, danau, pantai dan/atau pulau timbul;
4. Tanah yang berasal dari pelepasan atau penyerahan hak. Tanah yang dilepaskan atau diserahkan kepada negara oleh pemegang HPL atau HAT untuk menjadi tanah negara;
5. Tanah yang berasal dari pelepasan kawasan hutan. Tanah yang berasal dari kawasan hutan negara yang statusnya dilepas dari kawasan hutan negara;
6. Tanah telantar. Tanah yang telah ditetapkan sebagai tanah terlantar berdasarkan keputusan Menteri yang menyelenggarakan urusan pemerintah di bidang agrarian/pertanahan dan tata ruang (“Menteri”);
7. Tanah Hak yang jangka waktunya berakhir serta tidak dimohon perpanjangan dan/atau pembaruan. Tanah yang sudah habis jangka waktunya yang berasal dari Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan, dan Hak Pakai yang telah berakhir haknya dan tidak lagi diajukan perpanjangan dan/atau pembaharuan;
8. Tanah Hak yang jangka waktunya berakhir dan karena kebijakan Pemerintah Pusat tidak dapat diperpanjang dan/atau diperbarui. Tanah yang dikenakan kebijakan pemerintah antara lain dipergunakan dan/atau direncanakan untuk kepentingan umum, revisi RTR atau tidak memenuhi syarat perpanjangan atau pembaharuan; dan
9. Tanah yang sejak semula berstatus Tanah Negara. Tanah yang tidak pernah dilekati HAT apapun.

Tata Cara Permohonan

Permohonan HPL diajukan oleh pemohon kepada kantor pertanahan sesuai dengan daerah letak tanah yang bersangkutan. Seluruh dokumen persyaratan yang merupakan fotokopi wajib dilegalisir oleh pejabat. Permohonan ditujukan kepada kepala Menteri, kepala kantor wilayah atau kepala kantor pertanahan sesuai dengan luas tanah yang diberikan berdasarkan Kesesuaian Kegiatan Pemanfaatan Ruang atau dasar perolehan atas tanah. Pengajuan permohonan HPL juga dapat diajukan melalui sistem elektronik yang disediakan oleh Menteri.

Permohonan HPL dilengkapi dengan Lampiran, berupa:

1. Daftar dan Peta Perolehan Tanah;
2. Formulir Permohonan HPL atau HAT;
3. Dokumen Perencanaan Peruntukan, Penggunaan, dan Pemanfaatan Tanah dalam rangka permohonan HPL atau HAT;
4. Surat Pengantar Penyampaian Berkas Permohonan
5. Surat Pernyataan Penguasaan Fisik Bidang Tanah; dan
6. Daftar Kelengkapan Persyaratan Permohonan.

Jika berkas dinyatakan lengkap, pemohon HPL diberikan tanda penerimaan dokumen persyaratan dan surat perintah setor atas biaya penerimaan negara bukan pajak (“PNBP”), dan jika pemohon telah melakukan pembayaran biaya PNBP, proses permohonan ditindaklanjuti dengan pemeriksaan tanah. Namun, jika ditemukan masih terdapat kekurangan maka akan diberitahukan kepada pemohon HPL untuk melengkapi.

Baca Juga: Rumah Susun yang Dibangun di Atas Tanah Hak Guna Bangunan Yang Terbit di Atas Tanah Hak Pengelolaan

Terjadinya HPL

HPL ditetapkan dengan keputusan Menteri yang dapat dibuat secara elektronik. HPL wajib didaftarkan pada kantor pertanahan, dan HPL terjadi sejak didaftar oleh kantor pertanahan. Untuk sebagai tanda bukti kepemilikian HPL, pemegang HPL diberikan sertifikat.

Pembebanan, Peralihan, dan Pelepasan HPL

Dalam hal pembebanan, HPL tidak dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani hak tanggungan. Selanjutnya, mengenai peralihan, HPL tidak dapat beralih dan dialhkan kepada pihak lain. HPL hanya dapat dilepaskan dalam hal diberikan hak milik, dilepaskan untuk kepentingan umum, atau ketentuan lain yang diatur dalam peraturan perundang-undangan. Dalam hal HPL yang dilepaskan merupakan tanah barang milik negara/daerah, pelepasan dan penghapusan HPL dilaksanakan sesuai dengan ketentuan perundang-undangan. Untuk pelepasan HPL dibuat oleh dan dihadapan pejabat yang berwenang dan dilaporkan kepada Menteri.

Hapusnya HPL

Hapusnya HPL dapat diakibatkan karena:

1. Dibatalkan haknya oleh Menteri karena:
   1. Cacat administrasi; atau
   2. Putusan pengadilan yang telah memperoleh kekuatan hukum tetap;
2. Dilepaskan secara sukarela oleh pemegang haknya;
3. Dilepaskan untuk kepentingan umum;
4. Dicabut berdasarkan Undang-Undang;
5. Diberikan hak milik;
6. Ditetapkan sebagai Tanah Telantar; atau
7. Ditetapkan sebagai Tanah Musnah.

Hapusnya dan berakhirnya HPL di atas tanah negara mengakibatkan tanah tersebut menjadi tanah negara atau sesuai dengan amar putusan pengadilan. Perubahan menjadi tanah negara dilangsungkan dengan penataan kembali penggunaan, pemanfaatan, dan pemilikan yang menjadi kewenangan Menteri. Hapusnya HPL di atas tanah ulayat mengakibatkan tanahnya kembali menjadi penguasaan masyarakat hukum adat.

Pengaturan mengenai HPL mengalami perkembangan yang sangat signifikan sejak diundangkannya UU Cipta Kerja, PP 18/2021, dan Permen ATR/ BPN 18/2021. Ketiga regulasi tersebut membawa berbagai pembaruan yang menunjukkan adanya upaya pemerintah untuk memberikan kepastian hukum mengenai HPL lebih jelas dan rinci. Oleh karena itu, pemahaman terhadap ketentuan terbaru mengenai HPL menjadi sangat penting bagi pemerintah, pelaku usaha, maupun masyarakat yang berkepentingan dengan pemanfaatan tanah.

---

Author Inez Karina Worotikan

---

---

Referensi:

• Undang-Undang Nomor 6 Tahun 2023 tentang Penetapan Peraturan Pemerintah Pengganti Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2022 tentang Cipta Kerja menjadi Undang-Undang
• Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah
• Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 18 Tahun 2021 tentang Tata Cara Penetapan Hak Pengelolaan dan Hak Atas Tanah

Artikel ini telah diperbarui untuk mencerminkan peraturan terbaru berdasarkan Undang-Undang Nomor 6 Tahun 2023 tentang Cipta Kerja dan Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021, menggantikan kerangka hukum sebelumnya di bawah Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996.