Latar Belakang Sebagai ibukota dari Negara Indonesia, Daerah Khusus Ibukota Jakarta (“Jakarta”) merupakan pusat ekonomi dan pusat perdagangan yang terletak di bagian barat laut pulau jawa. Sebagai pusat pemerintahan, Jakarta dihuni oleh gedung-gedung yang berfungsi...
Minat masyarakat untuk tinggal di rumah susun cenderung mengalami peningkatan terutama masyarakat yang hidup di kota-kota besar. Sesuai dengan ketentuan Pasal 7 Undang-undang Nomor 16 tahun 1985 tentang Rumah Susun diatur bahwa rumah susun hanya dapat dibangun di atas tanah yang berstatus Hak Milik, Hak Guna Bangunan, Hak Pakai atas Tanah Negara atau Hak Pengelolaan. Dalam hal pengembang berbentuk Perseroan Terbatas, maka salah satu alas hak atas rumah susun yang dimungkinkan yaitu dalam bentuk Hak Guna Bangunan. Berdasarkan Keputusan Menteri Negara Perumahan Rakyat Nomor 11/KPTS/1994 tentang Pedoman Pengikatan Jual Beli Satuan Rumah Susun diatur bahwa pihak Pengembang harus memiliki kelengkapan perizinan sebagai berikut:
a. Izin Prinsip, yaitu izin yang harus diperoleh oleh setiap orang atau badan hukum yang akan memanfaatkan ruang untuk tempat usaha skala besar;
b. Izin Lokasi dari Kantor Pertanahan Kabupaten/Kotamadya khusus untuk wilayah DKI Jakarta dikenal sebagai Surat Izin Penunjukkan dan Penggunaan Tanah (SIPPT). Izin ini diberikan kepada perusahaan untuk memperoleh tanah yang diperlukan dalam rangka penanaman modal yang berlaku pula sebagai izin pemindahan hak, dan untuk menggunakan tanah tersebut guna keperluan usaha penanaman modalnya. Izin ini dikeluarkan untuk penggunaan tanah di jalur jalan utama atau yang menggunakan lahan lebih dari lima ribu meter persegi. Berkenaan dengan masalah perizinan ini, pihak Pengembang harus memperoleh Surat Izin Penunjukan Dan Penggunaan Tanah (SIPPT) sebelum mendirikan bangunan.
c. Izin Mendirikan Bangunan, yaitu izin yang diberikan untuk melakukan kegiatan pembangunan. Pengembang sebagai pihak yang bertanggung jawab atas kegiatan pendirian bangunan berkewajiban untuk memperoleh izin ini pada pemerintah setempat. Jika suatu bangunan tidak memiliki IMB maka akan dikategorikan sebagai bangunan liar sehingga bangunan tersebut dapat disegel dan dibongkar.
Dalam hal rumah susun telah selesai dibangun, terdapat beberapa tahap yang harus dilalui oleh Pengembang sebelum sertifikat hak milik atas satuan rumah susun diterbitkan:
a. Pertelaan, yaitu penunjukan batas masing-masing satuan rumah susun, bagian bersama, benda bersama tanah bersama beserta nilai perbandingan proporsionalnya dalam bentuk gambar dan uraian. Secara singkat proses pertelaan dimulai dengan pengajuan permohonan melalui BPN kepada Gubernur, dilanjutkan dengan penelitian yang dilakukan oleh beberapa instansi terkait yang berkordinasi dengan kepala BPN. Berdasarkan laporan penelitian instansi terkait tersebut nantinya akan dikeluarkan Surat Keputusan Pengesahan Pertelaan yang akan disahkan oleh Gubernur untuk wilayah DKI Jakarta dan pemerintah daerah setempat untuk daerah lainnya.
b. Pengajuan Izin Layak Huni, yaitu izin yang diterbitkan oleh Pemerintah Daerah setelah diadakan pemeriksaan terhadap rumah susun yang telah selesai dibangun berdasarkan persyaratan dan ketentuan perizinin yang telah diterbitkan. Dalam hal izin tersebut belum dimiliki namun rumah susun telah dijual atau ditempati maka sesuai dengan Undang-Undang Rumah Susun Nomor 16 Tahun 1985, sanksi pidana terhadap pelanggaran tersebut yaitu diancam pidana kurungan selama-lamanya 1 (satu) tahun atau denda setinggi-tingginya Rp 1.000.000,- (satu juta rupiah).
c. Akta Pemisahan Rumah Susun, akta pemisahan ini merupakan tanda bukti pemisahan rumah susun atas satuan-satuan rumah susun yang meliputi bagian bersama, benda bersama dan tanah bersama yang didaftarkan pada Kantor Pertanahan setempat yang nantinya akan disahkan oleh Gubernur. Akta pemisahan ini diperlukan sebagai dasar dalam penerbitan sertifikat hak milik atas satuan rumah susun. Berdasarkan Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 2 tahun 1989 tentang Bentuk dan Tata Cara Pengisian serta Pendaftaran Akta Pemisahan Rumah Susun diatur bahwa akta pemisahan ini harus didaftarkan oleh Pengembang pada Kantor Pertanahan setempat dengan melampirkan Sertifikat hak atas tanah dan Izin Layak Huni.
d. Penerbitan Sertifikat Hak Milik Satuan Rumah Susun, dasar penerbitan sertifikat hak milik ini yaitu keterangan yang terdapat dalam akta pemisahan yang telah disahkan oleh pemerintah setempat. Pada umumnya sertifikat hak milik ini terdiri dari salinan buku tanah hak milik atas satuan rumah susun, salinan surat ukur atas tanah bersama, gambar denah satuan rumah susun yang secara jelas menunjukkan lokasi rumah susun yang bersangkutan dan pertelaan mengenai besarnya bagian hak atas bagian bersama, benda bersama dan tanah bersama yang merupakan satu kesatuan yang tidak terpisahkan.
Selanjutnya berdasarkan Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 4 Tahun 1989 tentang Bentuk dan Tata Cara Pembuatan Buku Tanah Serta Penerbitan Sertipikat Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun, setelah sertifikat hak milik atas satuan rumah susun diterbitkan, maka sertifikat alas hak atas tanah tempat dibangunnya rumah susun tersebut harus disimpan di Kantor Pertanahan.
Jerry Shalmont
Indonesia merupakan Negara yang memiliki keanekaragaman hayati yang sungguh indah salah satunya adalah wilayah pesisir dan pulau – pulau kecil. Agar dapat terjaga dan dapat digunakan untuk pengembangan di bidang sosial, ekonomi, budaya, lingkungan, dan penyangga...
Latar Belakang
Pendaftaran tanah adalah serangkaian kegiatan yang dilakukan oleh pemerintah secara terus menerus, berkesinambungan dan teratur, meliputi pengumpulan, pengolahan, pembukuan, dan penyajian serta pemeliharaan data fisik dan data yuridis, dalam bentuk peta dan daftar, mengenai bidang-bidang tanah dan satuan-satuan rumah susun, termasuk pemberian surat tanda bukti hanya bagi bidang-bidang tanah yang sudah ada haknya, dan hak milik atas satuan rumah susun serta hak-hak tertentu yang membebaninnya. Pendaftaran tanah diatur sebelumnya dalam Peraturan Pemerintah Nomor 10 Tahun 1961 tentang Pendaftaran Tanah.
Tujuan Pendaftaran Tanah:
Pendaftaran tanah bertujuan untuk (i) memberikan kepastian hukum dan perlindungan hukum kepada pemegang hak atas suatu bidang tanah, satuan rumah susun dan hak-hak lain yang terdaftar, agar dengan mudah dapat membuktikan dirinya sebagai pemegang hak yang bersangkutan, (ii) untuk menyediakan informasi kepada pihak-pihak yang berkepentingan, termasuk Pemerintah agar dapat memperoleh data yang diperlukan dalam mengadakan perbuatan-perbuatan hukum sehubungan dengan tanah dan rumah susun, dan (iii) untuk dapat terselenggaranya tertib administrasi pertanahan.
Pendaftaran Tanah
Pendaftaran tanah diselenggarakan oleh Badan Pertanahan Nasional, (BPN), dimana pelaksanaannya dilakukan oleh Kepala Kantor Pertanahan (Kantor Pertanahan). Dalam menjalankan tugasnya, Kantor Pertanahan dibantu oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah yang diangkat dan diberhentikan oleh Menteri Negara Agraria. Obyek dari pendaftaran tanah meliputi:
Bidang-bidang tanah yang dipunyai dengan hak milik, hak guna usaha, hak guna bangunan, dan hak pakai;
tanah hak pengelolaan;
tanah wakaf;
hak milik atas satuan rumah susun;
hak tanggungan;
tanah Negara.
Pelaksanaan pendaftaran tanah meliputi (i) pendaftaran tanah untuk pertama kali, dan (ii) pemeliharaan pendaftaran tanah. Pendaftaran tanah untuk pertama kali dilaksanakan melalui pendaftaran tanah secara sistematik dan pendaftaran tanah secara sporadik. Kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kali dilakukan dengan kegiatan pengumpulan dan pengolahan data fisik, melalui kegiatan pengukuran dan pemetaan meliputi (i) pembuatan peta dasar pendaftaran, (ii) penetapan batas bidang-bidang tanah, (iii) pengukuran dan pemetaan bidang-bidang tanah dan pembuatan peta pendaftaran, (iv) pembuatan daftar tanah, dan (v) pembuatan surat ukur.
Pendaftaran hak atas tanah maupun hak milik atas satuan rumah susun dibagi menjadi 2 (dua) bagian, yaitu (i) pembuktian hak baru, dan (ii) pembuktian hak lama. Pembuktian atas tanah baru dibuktikan dengan penetapan pemberian hak dari Pejabat yang berwenang memberikan hak menurut ketentuan yang berlaku, dan akta asli Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) yang memuat pemberian hak tersebut. Pemberian hak milik atas satuan rumah susun dibuktikan berdasarkan akta pemisahan, yang menunjukkan satuan yang dimiliki, dan proposional atas kepemilikan rumah susun tersebut. Pendaftaran hak lama dibuktikan dengan alat-alat bukti berupa bukti tertulis, keterangan saksi dan/atau keterangan dari orang yang bersangkutan, yang kadar kebenarannya ditentukan oleh instansi yang berwenang.
Pembukuan Hak dan Penerbitan Sertifikat
Hak atas tanah, hak pengelolaan, tanah wakaf, hak milik atas satuan rumah susun didaftar dengan membukukannya dalam buku tanah yang memuat data yuridis, yaitu keterangan atas status hukum tanah atau rumah susun, dan data fisik, yaitu keterangan mengenai batas, bidang, dan luas bidang tanah atau satuan rumah susun. Sertifikat diterbitkan untuk kepentingan pemegang hak yang bersangkutan sesuai dengan data fisik dan data yuridis yang ada di dalam buku tanah. Penerbitan sertifikat tersebut bertujuan agar pemegang hak dapat dengan mudah membuktikan haknya. Sertifikat adalah tanda bukti hak yang kuat, dalam arti bahwa selama data fisik dan yuridis adalah data yang benar.
Pemeliharaan Data Pendaftaran Tanah
Pemegang hak berkewajiban untuk mendaftarkan tanah, apabila terjadi perubahan atas data fisik atau yuridisi atas tanah. Misalnya apabila dilakukan pemisahan, pemecahan, atau penggabungan bidang-bidang tanah, dan juga pembebanan atau pemindahan hak atas sebidang tanah. Pemindahan hak hanya bisa dibuktikan dengan suatu akta yang dibuat di depan PPAT, dan disaksikan oleh sekurang-kurangnya 2 (dua) orang saksi. Kemudian, akta mengenai pemindahan hak tersebut dikirim selambat-lambatnya 7 (tujuh) hari sejak ditandatanganinya akta tersebut kepada Kantor Pertanahan.
Ivor Ignasio Pasaribu
Proses pembangunan dan pengelolaan rusun telah diatur dalam Undang – undang Nomor 16 tahun 1985 tentang Rumah Susun (“UU Rusun”) dan Peraturan Pemerintah Nomor 4 tahun 1988 tentang Rumah Susun (“PP Rusun”), walau disadari masih banyak hal yang perlu disempurnakan pada...
Beberapa jenis pajak yang harus dibayar pada saat transaksi jual – beli properti, antara lain: Pajak Penghasilan (PPh). Pajak Pertambahan Nilai (PPN). Bea Balik Nama (BBN). Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB). Pajak Bumi dan Bangunan (PBB).
Di bidang pertanahan, belum ada suatu peraturan perundang – undangan yang secara eksplisit memberikan dasar hukum penerapan Alternatif Dispute Resolution (ADR). Namun, hal ini tidak dapat dijadikan alasan untuk tidak menggunakan lembaga ADR di bidang pertanahan...
etiap hubungan hukum yang terjadi dalam kehidupan bermasyarakat di Indonesia tidak luput dari suatu permasalahan atau sengketa baik yang dapat dinilai dalam skala kecil atau bahkan skala besar. Hal ini pun terjadi dalam suatu perikatan jual – beli satuan rumah susun. Pada dasarnya suatu perikatan terjadi karena adanya perjanjian dan undang – undang. Khusus perikatan yang terjadi karena perjanjian, harus memenuhi syarat sahnya suatu perjanjian menurut Pasal 1320 Kitab Undang – Undang Hukum Perdata (“KUH Perdata”), yaitu adanya kesepakatan para pihak, kecakapan pihak yang membuatnya, hal tertentu yang diperjanjikan dan sebab – sebab yang halal.
Sekarang ini dikenal sistem pembiayaan sekunder perumahan (“Secondary Mortgage Facility”) yang bertujuan untuk mengatasi keterbatasan dana dalam rangka kredit kepemilikan rumah bagi masyarakat, yang disalurkan melalui Bank pemberi KPR. Dengan adanya fasilitas pembiayaan ini, bank memiliki diversifikasi sumber dana, dimana dana yang digunakan untuk pemberian kredit, tidak semata – mata diperoleh melalui penghimpunan dana secara konvensional seperti tabungan, giro, atau deposito, melainkan dapat diperoleh dari perusahaan asuransi, dana pensiun ataupun investor perorangan yang tidak perlu menjadi nasabah bank tersebut.