Pembinaan Pengelolaan Rumah Susun Milik di DKI Jakarta

Latar Belakang

Pada tanggal 5 Desember 2018, Gubernur DKI Jakarta telah menerbitkan Peraturan Gubernur Nomor 132 Tahun 2018 tentang Pembinaan Pengelolaan Rumah Susun (“Pergub”). Peraturan ini bertujuan untuk mengatur pengelolaan Rumah Susun Milik agar dapat berhasil guna, berdaya guna, dan memberikan perlindungan hukum kepada Pemilik, Penghuni, dan masyarakat umum dalam menjadikan Rumah Susun sebagai tempat tinggal yang sehat, nyaman, aman, dan harmonis.

Ruang Lingkup Pengelolaan Rumah Susun Milik

Pembinaan Pengelolaan Rumah Susun Milik dalam Peraturan Gubernur ini meliputi:

1. Pengelolaan masa transisi;
2. Pembentukan Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun (“P3SRS”);
3. Pengelolaan Bagian Bersama, Benda Bersama dan Tanah Bersama Pada Rumah Susun;
4. Kerjasama dalam pembangunan Rumah Susun secara bertahap; dan
5. Bimbingan teknis dan pengendalian pengelolaan Rumah Susun.

Pengelolaan Masa Transisi

Umum

Pada masa transisi, Pelaku Pembangunan Rumah Susun Milik wajib mengelola rumah susun sebelum terbentuknya P3SRS. Masa transisi yang dimaksud telah ditetapkan paling lama 1 (satu) tahun sejak penyerahan pertama kali satuan rumah susun (“Sarusun”) kepada Pemilik. Penyerahan tersebut dibuktikan dengan berita acara serah terima.

Pelaku Pembangunan wajib menyerahkan dokumen-dokumen berikut kepada Pemilik ketika penandatanganan berita acara serah terima:

1. Salinan berita acara serah terima;
2. Konsep tata tertib penghunian;
3. Kunci Sarusun; dan
4. Dokumen administrasi kepemilikan Sarusun.

Terhadap Sarusun yang belum terjual, maka Pelaku Pembangunan berstatus sebagai Pemilik. Selain itu, Pelaku Pembangunan juga harus menyelesaikan kewajiban pemanfaatan ruang yang dipersyaratkan dalam SIPPT/IPPT sebelum masa transisi dan menyerahkannya kepada Pemerintah Daerah. Penyerahan ini dibuktikan dengan Berita Acara Serah Terima.

Untuk rumah susun yang dibangun di atas Hak Guna Bangunan (“HGB”) di atas Hak Pengelolaan (“HPL”), Pelaku Pembangunan harus membuat pernyataan dalam akta notaris mengenai kewajiban perpanjangan masa berlaku HGB tersebut.

Kewajiban Masa Transisi

Selama masa transisi, Pelaku Pembangunan bertindak sebagai Pengelola sementara untuk melakukan pengelolaan dan dapat bekerjasama dengan pengelola.  Oleh sebab itu, Pelaku Pembangunan sebagai pengelola sementara diwajibkan untuk melakukan beberapa hal, yakni:

1. melakukan pembukuan secara terpisah mengenai biaya pengelolaan, yang wajib diserahkan kepada P3SRS setelah masa transisi berakhir;
2. memisahkan lembar tagihan iuran pengelolaan, yang meliputi (i) air, (ii) tagihan listrik dan (iii) Pajak Bumi dan Bangunan (“PBB”);
3. menyampaikan salinan pertelaan dan Nilai Perbandingan Proporsional (“NPP”) kepada pemilik;
4. menyampaikan dokumen-dokumen kepada P3SRS;
5. memfasilitasi terbentuknya P3SRS;
6. memberikan informasi mengenai pengelolaan rumah susun kepada pemilik dan penghuni.

Administrasi Keuangan Pada Masa Transisi

Umum

Dalam hal administrasi keuangan pada masa transisi, Pelaku Pembangunan bertanggungjawab atas administrasi keuangan pengelolaan Rumah Susun yang terdiri dari biaya pengelolaan dan biaya pengelolaan dan dari usaha-usaha lain yang sah.

Selain itu, Pelaku Pembangunan juga bertanggungjawab untuk melaporkan catatan/laporan keuangan kepada Pemilik dan/atau Penghuni Sarusun.

Biaya Pengelolaan dan Usaha-Usaha Lain yang Sah

Biaya pengelolaan pada masa transisi ditanggung oleh Pelaku Pembangunan dan Pemilik Sarusun berdasarkan NPP. Untuk biaya pengelolaan yang ditanggung Pemilik diperoleh dari IPL. Biaya Sarusun adalah beban biaya sehubungan dengan kepemilikan Sarusun yang digunakan secara terpisah, berupa tagihan PBB yang ditanggung dan dibayar oleh Pemilik serta tagihan pemakaian listrik, air, telepon dan multimedia Sarusun yang ditanggung oleh Pemilik dan/atau Penghuni.

Dalam masa ini, Pelaku Pembangunan dapat melakukan pemanfaatan dan pendayagunaan terhadap Bagian Bersama, Benda Bersama dan Tanah Bersama untuk kepentingan Pemilik dan/ atau Penghuni.

Pembukuan dan Pelaporan

Mengenai pembukuan dan pelaporan pada masa transisi, Pelaku Pembangunan wajib membuat pembukuan atas pemasukan dan pengeluaran Rumah Susun. Sedangkan pada akhir masa transisi, Pelaku Pembangunan memiliki kewajiban untuk menyusun laporan keuangan, pemeliharaan, dan perawatan bangunan gedung.

Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun

Umum

Pelaku pembangunan wajib memfasilitasi dan membiayai pembentukan P3SRS paling lama 6 bulan sebelum masa transisi berakhir. Fasilitasi yang dimaksud berupa:

1. Persiapan pembentukan P3SRS.
2. Persiapan ruang rapat.
3. Data kepemilikan dan/atau penghunian.
4. Dukungan administrasi serta konsumsi.

Persiapan Pembentukan P3SRS

Berbagai persiapan dibutuhkan untuk pembentukan P3SRS, yang meliputi (i) sosialisasi kepenghunian, (ii) pendataan pemilik dan/atau penghuni, dan (iii) pembentukan Panitia Musyawarah (“Panmus”). Sosialisasi kepenghunian wajib dilakukan secara transparan dan akuntabel, yaitu langsung dalam bentuk tatap muka dan melalui media informasi. Hal ini dilakukan pada saat Rumah Susun mulai dipasarkan kepada Pembeli, sebelum penandatanganan Perjanjian Perngikatan Jual Beli (“PPJB”) dan Akta Jual Beli (“AJB”) dan pada saat sebelum pembentukan P3SRS.

Pendataan Pemilik dan/atau Penghuni didasarkan pada prinsip kepemilikan atau kepenghunian yang sah, yang dapat dibuktikan dengan adanya bukti kepemilikan atau kepenghunian, berupa SHMSRS/SKGB, AJB, dan/atau PPJB beserta kuitansi pembayaran dan perjanjian tertulis sewa-menyewa Sarusun.

Terkait pendataan Pemilik dan/atau Penghuni Sarusun, Pelaku Pembangunan diwajibkan untuk melakukan pembaharuan data tersebut paling sedikit tiap 6 (enam) bulan dan disampaikan kepada Panmus sebagai dasar penyelenggaraan musyawarah

Pembentukan Panmus dilakukan paling lama 6 (enam) bulan sejak penyerahan Sarusun pertama kali oleh Pemilik Sarusun yang berdomisili di Rumah Susun yang difasilitasi oleh Pelaku Pembangunan melalui penyelenggaraan rapat pembentukan Panmus, dengan mengundang seluruh Pemilik dan Penghuni.

Undangan rapat pembentukan Panmus harus disampaikan sebelum rapat dilaksanakan, paling lambat 10 hari kalender. Susunan Panmus melibatkan Pemilik dan wakil Pelaku Pembangunan. Namun, wakil Pelaku Pembangunan tidak memiliki hak suara dalam pengambilan keputusan Panmus. Panmus paling sedikit terdiri atas ketua, sekretaris, bendahara dan 4 (empat) orang anggota.

Masa tugas Panmus akan berakhir setelah terpilihnya Pengurus dan Pengawas P3SRS serta disampaikannya laporan hasil musyawarah secara tertulis kepada Dinas Perumahan, dan ditembuskan kepada Walikota.

 

Pembentukan P3SRS

Umum

Pembentukan P3SRS diselenggarakan oleh Panmus yang difasilitasi oleh Pelaku Pembangunan berupa akomodasi dan fasilitas yang diperlukan. Tujuan dari pembentukan P3SRS yakni, menentukan: (i) pembentukan struktur organisasi, (ii) penyusunan dan penetapan AD/ART, (iii) penyusunan dan penetapan tata tertib penghunian, (iv) pemilihan pengurus dan pengawas P3SRS.

Pengambilan keputusan untuk pembentukan struktur organisasi, penyusunan dan penetapan Anggaran Dasar/Anggaran Rumah Tangga (“AD/ART”) serta penyusunan dan penetapan tata tertib penghunian dilakukan dengan musyawarah untuk mufakat. Sedangkan mekanisme pengambilan keputusan untuk pemilihan pengurus dan pengawas P3SRS dilakukan dengan voting, yaitu setiap pemilik hanya memiliki 1 (satu) meskipun memiliki lebih dari 1 (satu) sarusun (One Man One Vote).

Pelaksanaan Musyawarah

Pelaksanaan musyawarah dilakukan oleh Panmus dengan mengundang seluruh Pemilik untuk menghadiri musyawarah dan wakil Pemerintah Daerah sebagai peninjau. Undangan disampaikan paling lambat 7 hari sebelum pelaksanaan musyawarah, dengan melampirkan (i) rancangan tata tertib musyawarah, (ii) rancangan AD/ART, dan (iii) rancangan tata tertib penghunian yang mana rancangan-rancangan tersebut dikonsultasikan oleh Panmus kepada Dinas Perumahan.

Peserta Musyawarah

Peserta musyawarah terdiri dari Pemilik Sarusun atau wakilnya berdasarkan surat kuasa dengan bukti dokumen kependudukan yang sah. Perseorangan yang dapat menjadi wakil pemilik adalah (i) suami atau isteri, (ii) orang tua kandung, (iii) salah satu saudara kandung, (iv) salah satu anak yang telah dewasa dan berada dalam 1 (satu) kartu keluarga, atau (v) salah satu pengurus badan hukum yang tercantum dalam akta pendirian, atau karyawan tetap (dalam hal pemilik adalah badan hukum).

Pada saat menghadiri musyawarah, peserta diwajibkan membawa bukti kepemilikan dan menandatangani daftar hadir. Bukti dan tanda tangan tersebut menjadi dasar kepemilikan suara. Selain peserta musyawarah, Dinas Perumahan, Walikota, RT/RW yang hadir dalam musyawarah sebagai peninjau, dan memiliki hak untuk menyatakan pendapat, namun tidak memiliki hak suara.

Agenda Musyawarah

Musyawarah dilaksanakan untuk membahas dan memutuskan:

1. Pemilihan pimpinan musyawarah.
2. Pengesahan tata tertib dan jadwal acara musyawarah.
3. Pembentukan struktur organisasi dan uraian tugas pengurus dan tugas pengawas.
4. Pengesahan pendirian P3SRS, AD/ART.
5. Pengesahan tata tertib kepenghunian.
6. Pengesahan program kerja pengurus.
7. Pemilihan pengurus dan pengawas.
8. Menyaksikan penandatanganan pakta integritas pengawas dan pengurus terpilih.

Kuorum Kehadiran Musyawarah

Musyawarah dianggap sah apabila dihadiri lebih dari 50% dari jumlah pemilik. Jika hal tersebut tidak tercapai sampai dengan batas waktu yang ditentukan dalam undangan, maka pembukaan musyawarah ditunda paling singkat 30 (tiga puluh) menit atau paling lama 2 (dua) jam. Apabila sampai dengan batas waktu tersebut Pemilik yang hadir belum memenuhi kuorum, maka panitia mengundang kembali Pemilik paling lambat 7 (tujuh) sampai dengan 30 (tiga puluh) hari kalender sebelum penyelenggaraan musyawarah berikutnya. Undangan untuk musyawarah yang tertunda wajib disampaikan paling lambat 7 hari kalender sebelum musyawarah diselenggarakan.

Jika penundaan belum juga mencapai kuorum, maka musyawarah ditunda paling singkat 30 menit atau paling lama 2×60 menit dan jika setelah penundaan kuorum tersebut juga belum terpenuhi, ketua musyawarah dapat melaksanakan musyawarah dan musyawarah dapat menetapkan putusan yang sah.

Pengambilan Keputusan Musyawarah

Pengambilan keputusan dalam rapat ini dilakukan secara musyawarah dalam hal sebagai berikut:

1. Pemilihan pimpinan musyawarah;
2. Pengesahan tata tertib dan jadwal acara musyawarah;
3. Pengesahan susunan organisasi dan uraian tugas pengurus dan pengawas;
4. Pengesahan akta pendirian, AD/ART;
5. Pengesahan program kerja pengurus;
6. Pengesahan tata tertib kepenghunian;
7. Pengesahan pengurus dan pengawas terpilih;

Apabila musyawarah tidak tercapai, maka pengambilan keputusan dilakukan berdasarkan suara terbanyak (voting).

Pimpinan Musyawarah

Pelaksanaan musyawarah dipimpin oleh seorang ketua dan 2 (dua) anggota.

Pengesahan Tata Tertib dan Jadwal Musyawarah

Rancangan tata tertib dan jadwal musyawarah disusun oleh Panmus untuk disepakati di dalam musyawarah, yang sedikitnya memuat:

1. tahapan/tatacara pemilihan;
2. hak suara pemilih;
3. waktu dan tempat pelaksanaan pemilihan; dan
4. persyaratan pengawas dan pengurus.

Pembentukan Struktur Organisasi

Pembentukan struktur organisasi P3SRS ditetapkan dalam musyawarah secara musyawarah, yang terdiri dari pengurus dan pengawas. Pengurus P3SRS harus berjumlah ganjil, yang paling sedikit terdiri dari ketua, sekretaris, bendahara, dan bidang yang terkait dengan pengelolaan dan penghunian. Sedangkan Pengawas harus berjumlah ganjil paling sedikit 5 (lima) orang, yang terdiri dari ketua merangkap anggota, sekretaris merangkap anggota, dan 3 (tiga) orang anggota dari pemilik.

Pembahasan dan Penetapan Anggaran Dasar dan Anggaran Rumah Tangga

Pembahasan rancangan naskah AD dan ART dilakukan secara musyawarah untuk disahkan. Pada saat pembahasan, pimpinan musyawarah dapat meminta Panmus untuk memandu pembahasan tersebut.

Pemilihan Pengurus dan Pengawas P3SRS

Pengurus dan Pengawas P3SRS adalah pemilik sarusun yang memenuhi syarat-syarat antara lain:

1. Warga Negara Indonesia;
2. sehat jasmani dan rohani;
3. KTP sesuai dengan alamat rusun;
4. tidak sedang menjalani status pidana;
5. minimal 21 tahun dan/atau sudah menikah;
6. berdomisili di rusun berdasarkan bukti kepemilikan yang sah;
7. jika bukti kepemilikan tercatat atas nama suami dan atau istri yang berada dalam ikatan perkawinan, dan memiliki lebih dari satu sarusun, maka hanya salah satu di antaranya dapat dipilih menjadi pengurus atau pengawas;
8. belum pernah menjabat sebagai pengurus atau pengawas dalam 2 (dua) kali masa jabatan;
9. tidak berstatus sebagai pengurus atau pengawas di rusun lain;
10. tidak ada hubungan kerja dengan pengurus atau pengawas lainnya;

Masa jabatan Pengurus dan Pengawas P3SRS dipilih selama-lamanya untuk 2 (dua) periode.

 

Keanggotaan dan Organisasi

Keanggotaan

Hanya pemilik atau penghuni yang mendapatkan kuasa dari pemilik sarusun yang dapat menjadi anggota. Namun, perlu diketahui bahwa pemilik yang bukan penghuni sarusun tidak dapat menduduki jabatan dalam struktur kepengurusan. Setiap anggota P3SRS memiliki hak suara yang terkait dengan:

1. kepentingan kepenghunian yang meliputi penentuan tata tertib, dan penentuan besaran IPL untuk keamanan, kebersihan dan sosial kemasyarakatan;
2. kepemilikan, meliputi kepemilikan bersama terhadap benda bersama, tanah bersama dan bagian bersama, kepemilikan terhadap sarusun, dan biaya kepemilikan sarusun;
3. Pengelolaan, meliputi kegiatan operasional, pemeliharaan dan perawatan terhadap benda bersama, tanah bersama dan bagian bersama, dan pembayaran iuran atas pengelolaan dan asuransi kebakaran.

Hak suara untuk kepentingan kepenghunian didasarkan pada konsep one man one vote atau hanya mempunyai satu suara untuk setiap anggota. Sedangkan hak suara untuk kepemilikan dan pengelolaan berdasarkan NPP

Pembeli Sarusun diwajibkan mengurus keanggotaannya, paling lama 30 (tiga puluh) hari setelah menjadi pemilik.

Organisasi

Susunan organisasi P3SRS dirumuskan dalam akta pendirian, AD/ART yang telah disahkan berdasarkan keputusan musyawarah. Pengurus P3SRS paling sedikit terdiri dari ketua, sekretaris, bendahara, dan bidang yang terkait dengan pengelolaan dan penghunian.

Bidang pengelolaan memiliki tugas untuk melaksanakan kegiatan pembinaan dan pengawasan terhadap penyelenggaraan pengelolaan Rumah Susun. Bidang kepenghunian bertugas melaksanakan kegiatan pembinaan Penghuni dan menyelenggarakan kegiatan administratif kepemilikan dan kepenghunian.
Pengawas P3SRS memiliki tugas sebagai berikut:

1. melaksanakan pengawasan serta memberikan masukan terhadap penyelenggaraan pengurusan dan/atau pengelolaan yang dilakukan oleh pengurus dan/atau pengelola Rumah Susun;
2. mengawasi pelaksanaan penghunian satuan Rumah Susun agar Penghuni mematuhi ketentuan-ketentuan yang tercantum dalam AD/ART, dan Tata Tertib penghunian; dan
3. fungsi lain yang dirumuskan dalam AD/ART.

Akta Pendirian dan AD/ART

Umum

Akta pendirian P3SRS dibuat oleh Notaris yang berkedudukan dan beroperasi di daerah P3SRS berada. Akta tersebut memuat tentang pokok-pokok pernyataan pendirian, struktur organisasi, susunan pengurus dan ketentuan-ketentuan dasar organisasi P3SRS.

Tata Tertib Penghunian dan Pemilikan Sarusun

Tata tertib dan aturan-aturan terkait penghunian disusun oleh Pengurus di dalam Rapat Umum Anggota (“RUA”). Jika terjadi pelanggaran tata tertib penghunian, maka Pemilik dan/atau Penghuni wajib melaporkan pelanggaran tersebut sehingga pengurus dapat memberikan sanksi.

P3SRS wajib untuk menjaga kepemilikan Sarusun dengan membukukan setiap Pemilik dan/atau Penghuni dan mencatat setap pengalihan hak milik atas Sarusun atau hunian Sarusun dan memiliki hak untuk menolak pendaftaran akta peralihan hak milik atas satuan Rumah Susun atau peralihan hak pemanfaatan hunian atas Sarusun yang tidak sesuai dengan AD/ART.

Pencatatan dan Pengesahan

Akta Pendirian, AD/ART harus dicatatkan dan disahkan oleh Kepala Dinas Perumahan yang dibuktikan dengan nomor registrasi pencatatan yang diketahui dan ditembuskan kepada Walikota sesuai wilayah domisili P3SRS, yang diajukan oleh pengurus terpilih yang ditandatangani oleh Ketua dan Sekretaris dengan melampirkan daftar hadir peserta RUA, Akta Pendirian, AD/ART, fotokopi AJB dan/atau fotokopi SHM/SKBG Sarusun pengurus terpilih.

Perubahan Kepengurusan
Umum

Perubahan kepengurusan P3SRS dilakukan melalui RUA sebagai akibat dari berakhirnya periode kepengurusan, pengurus mengundurkan diri, diberhentikan dalam RUA, meninggal dunia, dan tidak memenuhi syarat sebagai pengurus dan pengawas.

Pencatatan dan Pengesahan Perubahan Pengurus

Apabila terjadinya penggantian atau perubahan kepengurusan pengurus dan/atau pengawas, hal tersebut wajib dicatat dan disahkan kembali kepada Dinas Perumahan dengan tembusan kepada Walikota sesuai wilayah domisili P3SRS, paling lambat 14 hari kerja sejak disetujui dalam RUA dengan melampirkan setidaknya: (i) daftar hadir peserta RUA, (ii) berita acara perubahan kepengurusan, dan (iii) akta perubahan kepengurusan.

Pengelolaan Benda Bersama, Bagian Bersama dan Tanah Bersama
Umum

Pelaku Pembangunan menyerahkan Sarusun kepada Pemilik sesuai dengan ketentuan dalam PPJBantara Pelaku Pembangunan dan Pemilik setelah Sarusun dilengkapi dengan SLF dan SHMSRS. Dalam penyerahan Sarusun, Pelaku Pembangunan harus menyelesaikan kewajiban pemanfaatan ruang kepada Pemerintah Daerah yang dibuktikan dengan dokumen berita acara serah terima.

Dalam jangka waktu paling lama 3 bulan sejak terbentuknya P3SRS dan dicatat oleh Dinas Perumahan, Pelaku Pembangunan wajib menyerahkan pengelolaan Bagian Bersama, Benda Bersama, Tanah Bersama, dan penghunian kepada P3SRS yang dilakukan di hadapan notaris dengan dilakukan audit keuangan oleh akuntan publik yang disepakati bersama pengurus P3SRS. Penyerahan ini dilengkapi dengan seluruh peralatan dan dokumen pendukungnya. Pelaku Pembangunan juga wajib menyerahkan dokumen teknis kepada P3SRS berupa:

1. pertelaan;
2. akte pemisahan
3. data teknis pembangunan Rumah Susun;
4. gambar terbangun (as built drawing); dan
5. seluruh dokumen perizinan.

Setelah P3SRS menerima pengelolaan, maka P3SRS wajib mengurus kepentingan pemilik dan penghuni yang berkaitan dengan bagian bersama, benda bersama dan tanah bersama, dan pelaku pembangunan berstatus sebagai pemilik terhadap sarusun yang belum terjual.

Pengelolaan Rumah Susun
Umum

Pengelolaan Rumah Susun meliputi kegiatan operasional, pemeliharaan, dan perawatan terhadap bagian bersama, benda bersama, tanah bersama, dan penghunian, yang dilakukan oleh pengelola yang dibentuk atau ditunjuk oleh P3SRS. Pembentukan atau penunjukan pengelola tersebut, dilakukan paling lama 3 (tiga) bulan sejak P3SRS disahkan di Dinas.

Kegiatan Operasional

Kegiatan operasional pengelolaan Rumah Susun wajib dilakukan secara berkala sesuai dan dengan berpedoman pada ketentuan pengoperasian bangunan gedung, yang paling sedikit meliputi:

1. sosialisasi pemanfataan Rumah Susun, bagian bersama, benda bersama, tanah bersama, dan penghunian;
2. pengoperasian peralatan plumbing, instalasi pengolahan air limbah, sarana pemadam kebakaran, lift, sarana pencegahan dan penanggulangan bencana, mekanikal, elektrikal, elektronika, dan perlengkapan bangunan di dalam dan di luar bangunan Rumah Susun;
3. pengoperasian jalan, drainase, sanitasi, parkir, taman, tempat bermain, fasilitas olahraga, sarana ibadah/peribadatan, balai warga, ruang evakuasi, penerangan; dan
4. penyelenggaraan pengelolaan ketertiban dan kebersihan lingkungan;

Kegiatan Pemeliharaan

Kegiatan pemeliharaan Rumah Susun terhadap Bagian Bersama, Benda Bersama dan Tanah Bersama paling sedikit meliputi kegiatan: (i) pembersihan, (ii) perapihan, (iii) pemeriksaan, dan/atau (iv) pengujian. Pemeliharaan rumah susun dilakukan untuk menjamin terpenuhinya keselamatan, keamanan, kesehatan,  kenyamanan, kemudahan dan keandalan, terhadap bangunan gedung dan kawasan.

Kegiatan Perawatan

Kegiatan perawatan meliputi perbaikan dan/atau penggantian terhadap: (i) bagian bangunan, komponen dan bahan bangunan, dan/atau (ii) prasarana, sarana dan utilitas umum.

Pengelola Rumah Susun
Umum

Pengelola untuk melakukan kegiatan pengelolaan Rumah Susun diwajibkan berbadan hukum yang telah mendaftar dan mendapatkan izin usaha penyedia jasa di bidang pengelolaan Rumah Susun dan izin operasional pengelolaan di setiap lokasi dari Gubernur DKI Jakarta.

Dalam melakukan pengelolaan Rumah Susun, pengelola dapat melakukan kerja sama dengan pihak lain yang dituangkan dalam perjanjian tertulis.

P3SRS dapat membentuk atau menunjuk pengelola. Penunjukkan pengelola dilakukan melalui proses pelelangan secara terbuka dan transparan. Pengelola juga diwajibkan membuat laporan pengelolaan kepada pengurus secara berkala setiap 3 bulan sekali, yang meliputi:

1. inventarisasi permasalahan dan usaha penyelesaiannya;
2. laporan kinerja
3. laporan keuangan; dan
4. laporan pengoperasian, pemeliharaan dan perawatan atas bagian bersama, benda bersama dan tanah bersama.

 

Administrasi Keuangan
Umum

P3SRS bertanggung jawab atas administrasi keuangan pengelolaan rumah susun setelah Pelaku Pembangunan menyerahkan pengelolaan kepada P3SRS yang terdiri dari biaya pengelolaan dan usaha-usaha lain yang sah.

Biaya Pengelolaan

Besaran biaya pengelolaan berasal dari IPL yang ditetapkan dalam musyawarah antara Pemilik dan Penghuni sesuai dengan NPP yang disetujui dalam RUA. Terkait dengan rinician biaya ataupun dana pengelolaan tersebut, Pemilik dan Penghuni berhak untuk memperoleh informasinya.

Biaya pengelolaan Rumah Susun terdiri dari biaya operasional, biaya perawatan, biaya pemeliharaan dan biaya parkir. Untuk besarnya IPL dihitung berdasarkan NPP dikali total biaya pengelolaan tahun anggaran belanja yang telah disetujui dalam RUA. Komponen penghitungan IPL meliputi kepengelolaan, air dan listrik yang merupakan biaya bersama, bahan baku, suku cadang, administrasi, pajak dan asuransi.

Dana Endapan

Besarnya dana endapan dihitung berdasarkan jumlah total perkiraan biaya yang dibutuhkan untuk peningkatan kualitas Rumah Susun, ditentukan dengan cara membagi perkiraan biaya yang dibutuhkan terhadap NPP setiap satuan Rumah Susun yang ditetapkan sebesar 7% sampai dengan 10% dari IPL per bulan dengan penyesuaian nilai besaran sesuai kenaikan biaya peningkatan kualitas Rumah Susun. Penetapan besarnya dana endapan dilakukan melalui RUA.

Biaya atas Satuan Rumah Susun

Biaya atas sarusun yakni beban yang sehubungan dengan kepemilikan sarusun dan digunakan secara terpisah, berupa tagihan PBB Sarusun dan tagihan pemakaian listrik, air, telepon, dan multimedia

Pemanfaatan Benda Bersama, Bagian Bersama dan Tanah Bersama

P3SRS dapat melakukan pemanfaatan atau pendayagunaan terhadap bagian bersama, benda bersama dan tanah bersama untuk kepentingan anggota, berupa: (i) sewa ruangan pertemuan, (ii) sewa pancang Base Transceiver Station, (iii) penempatan mesin ATM, (iv) jaringan internet, (v) pemasangan media iklan, dan (vi) lainnya yang tidak melanggar ketentuan AD/ART. Penerimaan yang diperoleh dari pemanfataan dikelola dengan ketentuan sebagai berikut:

1. diletakkan dalam rekening bank tertentu dan bersifat khusus atas nama P3SRS;
2. dilakukan secara tertib, transparan, dan bertanggung jawab serta dilaporkan dalam RUA;
3. dikelola untuk kepentingan bersama; dan
4. dapat diguakan untuk pengelolaan dan/atau dana endapan.

Pembukuan, Pembukaan Rekening dan Pelaporan

P3SRS memiliki beberapa kewajiban dalam pembukuan, pembukaan rekening dan pelaporan, yaitu:

1. membukukan semua pemasukan dan pengeluaran pengelolaan Rumah Susun secara tertib sesuai prinsip akuntansi universal yang berpedoman pada Standar Akuntansi Indonesia yang diterbitkan oleh Ikatan Akuntansi Indonesia.
2. menyusun laporan keuangan yang di audit oleh akuntan publik yang independent untuk dipertanggungjawabkan kepada anggota dalam RUA, pada setiap akhir tahun.
3. membuka rekening pada satu atau lebih bank di kota P3SRS berdomisili, yang ditentukan oleh pengurus di dalam rapat pengurus.

Seluruh penerimaan keuangan pengelolaan Rumah Susun disimpan dalam rekening bank atas nama P3SRS.

Setiap anggota P3SRS berhak untuk melihat laporan keuangan pengelolaan Rumah Susun secara online, yang harus sudah tersedia paling lambat 6 bulan setelah Pergub diterbitkan. Jika laporan keuangan Rumah Susun secara online belum dapat dilaksanakan, anggota dapat mengajukan permohonan secara tertulis kepada Pengurus, dan Pengurus menyampaikan tanggapan dan penjelasan secara tertulis atas yang dimohonkan.

Kerja Sama Dalam Pembangunan Rumah Susun Secara Bertahap

Pembangunan Rumah Susun yang direncanakan dalam satu kesatuan sistem pembangunan pada satu bidang tanah dapat dilakukan secara bertahap, mulai perencanaan sampai pada penyelesaian paling lama 3 tahun pada masing-masing tahap pembangunan Rumah Susun, yang terlebih dahulu ditetapkan dalam rencana pembangunan yang dituangkan dalam dokumen perencanaan, serta Izin Mendirikan Bangunan (“IMB”) dan pertelaan yang telah diterbitkan oleh Pemerintah Daerah. Pembentukan P3SRS pada masing-masing tahap pembangunan tersebut dilaksanakan sesuai dengan ketentuan pada Pergub ini. Pada masing-masing tahap pembangunan Rumah Susun memiliki Bagian Bersama, Benda Bersama dan Tanah Bersama yang dipisahkan dengan tahap pembangunan Rumah Susun lainnya.

Pelaku pembangunan menetapkan lingkup dan batas Rumah Susun tahap pertama, termasuk Benda Bersama, Bagian Bersama dan Tanah Bersama yang akan dikelola oleh P3SRS sesuai dengan dokumen Pertelaan yang diterbitkan oleh Pemerintah Provinsi DKI Jakarta. Dalam melakukan pembangunan tahap berikutnya, Pelaku Pembangunan wajib memberitahukan kepada P3SRS rencana penyelesaian pembangunan Rumah Susun tahap berikutnya.

Kemudian, Pelaku Pembangunan yang sedang mengerjakan pembangunan tahap berikutnya wajib menjaga dan menjamin ketertiban, keselamatan, keamanan dan kenyamanan Pemilik dan Penghuni yang tinggal di Rumah Susun tahap sebelunmya. Pelaku Pembangunan yang membangun Rumah Susun dalam satu kawasan secara bertahap wajib bekerja sama secara tertulis dengan P3SRS yang telah terbentuk, untuk:

1. menjamin pelaksanaan pembangunan pada Rumah Susun tahap berikutnya tidak mengganggu keselamatan, keamanan, serta kenyamanan Pemilik dan Penghuni yang telah ada;
2. menjamin PPPSRS dalam pengelolaan Rumah Susun tidak terganggu dengan pembangunan Rumah Susun yang sedang dan akan dibangan;
3. menjamin Pelaku Pembangunan dalam pembangunan tahapan Rumah Susun Berikutnya;
4. menentukan tanggung jawab pengelolaan Benda Bersama antara PPPSRS dan Pelaku Pembangunan dalam hal terdapatnya Benda Bersama yang direncanakan dimanfaatkan secara bersama-sama oleh seluruh Pemilik dan Penghuni seluruh tahapan pembangunan Rumah Susun.

Bimbingan Teknis dan Pengendalian Pengelolaan Rumah Susun

Bimbingan teknis dan pengendalian terhadap pengelolaan Rumah Susun dilakukan Dinas Perumahan bersama dengan Walikota serta melibatkan Perangkat Daerah terkait dalam rangka pembinaan terhadap kewajiban dan larangan pengelolaan Rumah Susun Milik. Bimbingan teknis tersebut meliputi:

1. melaksanakan sosialisasi peraturan perundang-undangan;
2. memberikan pedoman dan standar pelaksanaan P3SRS; dan
3. melakukan bimbingan, supervisi, dan konsultasi terhadap pengurus P3SRS.

Sedangkan pengendalian, meliputi:

1. memberikan teguran dan peringatan
2. pemberian sanksi administratif; dan
3. pencabutan surat pencatatan dan pengesahan kepengurusan oleh Dinas.

Dalam hal ini, teguran dapat diberikan kepada Pelaku Pembangunan apabila tidak melaksanakan kewajibannya, seperti mengelola rumah susun pada masa transisi dan tidak memfasilitasi terbentuknya P3SRS sebelum masa transisi berakhir, kemudian teguran juga dapat dikenakan pada pengurus dan/atau pengawas P3SRS serta badan hukum Pengelola yang melanggar ketentuan peraturan perundang-undangan.

Jika Pelaku Pembangunan, Pengurus dan/ atau Pengawas P3SRS serta badan hukum pengelola tidak mengindahkan teguran tersebut, akan diterbitkan peringatan pertama yang berlaku selama 7 (tujuh) hari dan akan diterbitkan peringatan kedua jika peringatan pertama tidak diperhatikan kembali. Namun, apabila peringatan kedua tidak juga diperhatikan oleh pihak yang melakukan pelanggaran, maka Dinas Perumahan akan memberikan sanksi administratif berupa:

1. mencabut pencatatan dan pengesahan atas kepengurusan P3SRS yang disertai perintah dari Dinas untuk dilaksanakan Rapat Umum Luar Biasa dengan mediasi Pemerintah Daerah; dan
2. memberikan rekomendasi kepada perangkat daerah di bidang perizinan untuk mencabut izin usaha pelaku pembangunan dan/atau izin usaha dan/atau izin operasional badan hukum pengelola.

---

Kristina Kristeoni Keintjem