Sebagai tindak lanjut atas Peraturan Pemerintah tentang Rumah Susun yang baru diterbitkan (“PP 13/2021”), Menteri Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat (PUPR) menerbitkan Peraturan PUPR No. 14 Tahun 2021 tentang Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun (PPPSRS) (“Peraturan 14/2021”). Peraturan 14/2021 mencabut Peraturan Menteri PUPR No. 23 Tahun 2018 (“Peraturan 23/2018”). Artikel ini membahas aspek-aspek penting mengenai pembentukan dan penyelenggaraan PPPSRS sebagaimana Peraturan 14/2021.
Pembentukan PPPSRS
Sama dengan apa yang diatur dalam Peraturan 23/2018, Peraturan 14/2021 mengatur tahapan-tahapan pembentukan PPPSRS, yang terdiri dari (i) persiapan pembentukan PPPSRS, dan (ii) musyawarah.
Persiapan Pembentukan PPPSRS
Tahapan ini meliputi 3 (tiga) kegiatan penting yaitu sosialisasi kepenghunian, pendataan pemilik dan penghuni dan pembentukan panitia musyawarah. Sosialisasi dilakukan oleh pelaku pembangunan untuk memberikan pemahaman mengenai kepenghunian kepada pemilik dan penghuni pada saat satuan rumah susun dipasarkan kepada pembeli, penandatanganan akta jual beli, dan sebelum pembentukan PPPSRS. Materi sosialisasi terdiri dari, antara lain, tata cara pembentukan PPPSRS, tata tertib penghunian sementara, urusan pengelolaan dan kepenghunian rumah susun, serta rancangan anggaran dasar (“AD”) dan anggaran rumah tangga.
Pendataan pemilik dan penghuni juga wajib dilaksanakan oleh pelaku pembangunan. Bukti kepemilikan dan kepenghunian yang sah dibuktikan dengan AJB, dan/atau SHMSRS atau SKBG Sarusun. Peraturan 14/2021 juga memungkinkan PPJB lunas sebagai tanda bukti kepemilikan yang sah dalam hal belum adanya bukti kepemilikan sebagaimana disebutkan sebelumnya. Ketentuan ini mengisi kekosongan yang ada dalam Peraturan 23/2018, dimana Peraturan 23/2018 tidak mengatur mengenai bentuk bukti kepemilikan atau kepenghunian yang sah.
Panitia musyawarah dibentuk oleh pemilik yang berdomisili di rumah susun dalam 3 (tiga) bulan sejak penyerahan unit rumah susun pertama kali. Pelaku pembangunan wajib mengundang semua pemilik untuk hadir dalam rapat pembentukan panitia mustawarah, rapat mana dipimpin oleh ketua yang didampingi oleh 2 (dua) orang anggota. Panitia musyawarah yang dibentuk terdiri dari ketua, sekretaris, bendahara, dan 6 (enam) orang anggota. Pelaku pembangunan berhak mengusulkan 2 (dua) orang untuk menjadi anggota panitia musyawarah tanpa memiliki hak suara dalam mengambil keputusan. Panitia musyawarah bertugas untuk, antara lain, menyusun dan menetapkan jadwal pelaksanaan musyawarah pembentukan PPPSRS, menyiapkan rancangan AD dan anggaran rumah tangga PPPSRS, menyiapkan rancangan tata tertib kepenghunian, menyiapkan program kerja PPPSRS, dan menyelenggarakan musyawarah pembentukan PPPSRS. Terpilihnya pengurus dan pengawas PPPSRS merupakan akhir dari masa tugas panitia musyawarah.
Musyawarah Pembentukan PPPSRS
Panitia musyawarah wajib mengundang seluruh pemilik dan wakil pemerintah daerah untuk hadir dalam musyawarah. Undangan diberikan dalam 7 (tujuh) hari kerja sebelum dimulainya musyawarah dan undangan tersebut harus dilampirkan dengan rancangan AD dan anggaran rumah tangga yang mana harus dikonsultasikan terlebih dahulu oleh panitia musyawarah kepada instansi pemerintah daerah terkait. Musyawarah membahas (i) pembentukan struktur organisasi, (ii) penyusuban dan pengesahan AD dan anggaran rumah tangga, dan (iii) pemilihan pengurus dan pengawas PPPSRS.
Pemilihan pengurus dan pengawas PPPSRS memperhitungkan suara terbanyak dengan mekanisme ‘one owner one vote’, dimana pemilik berhak untuk memberikan 1 (satu) suara meskipun ia memiliki lebih dari 1 (satu) unit. Setelah ketua pengurus dan pengawas PPPSRS terpilih, mereka harus menunjuk pemilik untuk menduduki struktur organisasi pengurus dan pengawas PPPSRS. Pengurus dan pengawas PPPSRS yang terpilih wajib disampaikan ke instansi pemerintah daerah terkait
Dalam pembentukan struktur organisasi PPPSRS dan pengesahan AD dan anggaran rumah tangga, pengambilan keputusan memperhitungkan suara terbanyak. Namun, Peraturan 14/2021 tidak menyatakan apa yang diatur dalam PP 13/2021, yang mengatur bahwa pengambilan keputusan untuk hal-hal tersebut memperhitungkan jumlah kepemilikan unit rumah susun. Pengesahan AD dan anggaran rumah tangga PPPSRS harus diserahkan kepada instansi Pemerintah Daerah terkait untuk dicatat dalam waktu 30 (tiga puluh) hari kalender setelah pelaksanaan musyawarah. Dalam Peraturan 23/2018, jangka waktu penyerahan tersebut adalah 14 (empat belas) hari kalender.
Peserta musyawarah terdiri dari seluruh pemilik unit rumah susun, dimana pemilik berhak untuk memberikan kuasa kepada perseorangan berdasarkan surat kuasa. Musyawarah sah untuk mengambil keputusan mengikat apabila dihadiri lebih dari 50% (lima puluh persen) dari seluruh pemilik. Musyawarah akan ditunda selama 30 (tiga puluh) menit hingga 2×60 menit, apabila kuorum peserta tidak terpenuhi. Jika kuorum masih belum terpunuhi, panitia akan menunda musyawarah untuk jangka waktu 7 (tujuh) hari kalender sampai dengan 30 (tiga puluh) hari kalender. Dalam musyawarah yang diselenggarakan kembali, mekanisme penundaan tersebut dapat diimplementasikan dalam hal kuorum masih belum terpenuhi. Sebagai upaya terakhir, musyawarah dapat mengambil keputusan yang mengikat apabila kuorum masih belum terpenuhi setelah berakhirnya jangka waktu penundaan.
Penyelenggaraan PPPSRS
Anggota PPPSRS
Anggota PPPSRS terdiri dari pemilik dan/atau penghuni selaku kuasa dari pemilik rumah susun. Kuasa tersebut diberikan dari pemilik kepada penghuni untuk menghadiri rapat PPPSRS dan penghuni berhak untuk mengambil suara hanya yang berkenaan dengan urusan kepenghunian.
Setiap anggota PPPSRS berhak untuk memberikan suara pada saat rapat PPPSRS, berkenaan dengan urusan kepenghunian, kepemilikan, dan pengelolaan. Urusan kepenghunian berkaitan dengan penetapan tata tertib dan penentuan besaran iuran pengelolaan untuk keamanan, kebersihan, dan sosial kemasyarakatan. Urusan kepemilikan berkaitan dengan pemanfaatan tanah bersama, benda bersama, dan bagian bersama. Urusan pengelolaan berkaitan dengan kegiatan operasional, pemeliharaan, dan perawatan tanah bersama, benda bersama, dan bagian bersama. Hak suara untuk urusan kepenghunian menggunakan mekanisme ‘one owner one vote’, sedangkan untuk urusan kepemilikan dan pengelolaan, hak suara memperhitungkan nilai perbandingan proporsional.
Struktur Organisasi PPPSRS
Struktur organisasi PPPSRS dirumuskan dalam Akta Pendirian, AD, dan anggaran rumah tangga PPPSRS. Struktur organisasi terdiri dari pengurus dan pengawas PPPSRS. Pengurus bertanggung jawab untuk pengurusan kepentingan pemilik dan penghuni berhubungan dengan tanah bersama, benda bersama, dan bagian bersama. Pengurus beranggotakan ketua, sekertaris, bendahara, dan bidang yang terkait dengan pengelolaan dan penghunian. Pengawas beranggotakan ketua, sekretaris dan 3 (tiga) anggota. Pengurus dan pengawas PPPSRS menjabat selama 3 (tiga) tahun terhitung sejak tanggal pengangkatan dan dapat dipilih kembali untuk satu periode masa jabatan.
Ketua pengurus PPPSRS bertanggung jawab atas (i) melengkapi struktur dan anggota pengurus, (ii) melantik anggota pengurus (iii) menetapkan program kerja tahunan (iv) membentuk panitia musyawarah dalam waktu 3 (tiga) bulan sebelum berakhirnya masa jabatan pengurus. Sekretaris bertanggung jawab atas menyelenggarakan urusan keserketariatan PPPSRS. Bendahara bertanggung jawab atas urusan keuangan PPPRS. Pengawas bertanggung jawab atas (i) pengawasan pelaksanaan program kerja PPPSRS, (ii) pengawasan pelaksanaan program kerja tahunan, dan (iii) memberikan saran kepada dewan pengurus berhubungan dengan kepengurusan rumah susun
Pengelolaan Rumah Susun oleh PPPSRS
Dalam mengelola rumah susun, PPPSRS dapat (i) mendirikan badan pengelola, atau (ii) menunjuk badan pengelola.
Badan pengelola yang dibentuk PPPSRS harus memenuhi persyaratan, yaitu: (a) berbentuk badan hukum Perseroan Terbatas, (b) PPPSRS harus memilik paling sedikit 51% (lima puluh satu persen) dari total ekuitas, (c) pimpinan badan pengelola dapat berasal dari anggota atau bukan anggota PPPSRS, (d) pengurus PPPSRS tidak boleh bertindak sebagai badan pengelola.
Badan pengelola yang ditunjuk oleh PPPSRS harus memenuhi persyaratan sebagai berikut, yaitu: (i) dipilih melalui mekanisme yang transparan dan terbuka, (ii) memiliki tenaga ahli, sumber daya dan kompetensi yang memadai, dan (iii) persyaratan lain sebagaimana diatur dalam AD dan anggaran rumah tangga dari PPPSRS.
Penutup
Dari apa yang telah dijelaskan di atas, dimengerti bahwa kedua Peraturan 14/2021 dan Peraturan 23/2018 mengatur prinsip-prinsip yang sama mengenai pembentukan PPPSRS, terdiri dari 2 (dua) tahap penting yaitu tahap persiapan dan musyawarah. Keduanya juga melampirkan materi muatan yang mana akta pendirian, AD, dan anggaran rumah tangga PPPSRS harus disusun sesuai dengannya.
Namun demikian, sangat disayangkan Peraturan 14/2021 tidak menyatakan kembali norma yang diatur dalam Peraturan 13/2021 mengenai hak suara yang memperhitungkan jumlah kepemilikan sarusun, sehingga hal tersebut dapat menjadi ketidakjelasan pada saat pengambilan keputusan mengenai pembentukan struktur PPPSRS dan pengesahan AD dan anggaran rumah tangga.
Hal positif yang dapat diambil dari Peraturan 14/2021 adalah Peraturan 14/2021 mengatur apa yang menjadi bukti kepemilikan/kepenghunian yang sah pada saat pendataan oleh pengembang. Peraturan 14/2021 juga memberikan waktu lebih panjang, yaitu 30 (tiga puluh) hari, untuk ketua dan sekretaris dalam menyampaikan akta pendirian, AD dan anggaran rumah tangga ke instansi pemerintahan, karena 14 (empat belas) hari yang diatur dalam Peraturan 23/2018 tidaklah panjang.
Sebagai referensi, kami menyertakan alur kerja dari pembentukan PPPSRS.
Figure 1
Flowchart on the Formation of PPPSRS
Kevin Samuel Fridolin Manogari
You must be logged in to post a comment.